Пентхаусы, двухуровневые квартиры и террасы перекочевали в массовый сегмент

В борьбе за покупателя девелоперы стремятся сделать проекты более необычными и разнообразными. В статье «Новые черты недорогого жилья в Москве и Подмосковье: именитые архитекторы, дворы для всех возрастов и курортные зоны» редакция IRN.RU рассказала об архитектурных и инфраструктурных особенностях новых кварталов, а сейчас мы решили остановиться на внутренних нюансах и необычных форматах квартир в проектах эконом- и комфортклассов.
 

Редкий формат

Необычных предложений с точки зрения формата жилья и квартирографии не так много на рынке. По словам генерального директора компании «Ривер Парк» Ларисы Швецовой, доля нестандартных квартир вряд ли превышает 1%.

«Сейчас не время выводить на рынок необычные форматы квартир», - считает Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс». С ним согласен руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк: «В массовом сегменте застройщики ориентируются на предпочтения основной целевой аудитории, а она в большинстве своем желает покупать понятные и давно прижившиеся на рынке форматы жилья, поэтому доля нестандартных предложений крайне мала».

Однако, по словам эксперта, необычные предложения, хоть и точечно, но все же появляются и постепенно укореняются на рынке. Поэтому даже в комфортклассе встречаются квартиры с панорамным остеклением, вторым светом, террасами и прочими индивидуальными решениями.
 

Бизнес в комфорте

Пентхаусы раньше были признаком престижности жилья и появлялись только в элитных проектах, в крайнем случае в бизнес-классе. В последнее время этот формат стал появляться и в новостройках комфорткласса. «Из интересных и необычных для данного сегмента предложений можно отметить пентхаусы в ЖК «Фили Град». Эти квартиры на последних этажах дома будут иметь выход на крышу и эксплуатируемую кровлю», - поделилась Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

Есть пентхаусы и в ЖК «Life-Ботанический Сад». По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, стоимость таких квартир превышает 50 млн рублей. Конечно, подобный бюджет вряд ли доступен обычным покупателям комфорткласса. Поэтому речь идет скорее не о создании застройщиком широкого ассортимента для своей типичной аудитории, а о ее расширении за счет покупателей более высокого ценового сегмента.

Пентхаусы появляются и в Подмосковье. Так, на верхнем 41-м этаже башни в ЖК «Маяк» в Химках будет четыре двухэтажных пентхауса по 450 кв. м каждый. Высота потолков в них составляет около 4 м, а со второго этажа будет открыт выход на отдельную 30-метровую террасу.
 

Второй уровень

Двухуровневые квартиры встречаются не только в формате пентхауса, но в более скромных квартирах. «В частности, в комплексе «Марьино Град» в Новой Москве чердак переделан в мансардный этаж, что позволило объединить его с последними этажами в двухуровневые квартиры», - рассказывает Мария Литинецкая. Как правило, такие объекты дороже на 10%, чем одноуровневые квартиры аналогичной площади.

Кроме того, на рынке есть квартиры со вторым светом. Например, такое жилье представлено в ЖК «Поколение». «Особенность данного формата в том, что высота потолков вполне позволяет оборудовать в квартире второй уровень, куда можно, например, «увести» спальную зону», - говорит Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». При этом изначальной планировкой второй этаж не предусмотрен, поэтому при желании покупатели могут оставить просто квартиру с высокими потолками.
 

Своя терраса

Квартиры с террасами – пока большая редкость на рынке массового сегмента. В Москве их можно найти разве что в ЖК «Ривер Парк». Там подобные квартиры запроектированы в третьей очереди, площадь террас составляет 12-21 кв. м. «Для проектирования таких квартир нам пришлось заложить сложную «многоступенчатую» конфигурацию здания – террасы будут располагаться на крыше каждой «ступени» на 9-м, 12-м и 15-м этажах. Кроме того, нам пришлось предусмотреть дополнительные меры безопасности – гидроизоляцию и специальные водоотводы», - рассказывает Лариса Швецова.

В Подмосковье таких проектов больше. Одними из первых формат квартир с террасами ввела компания Urban Group в ЖК «Опалиха О3», а затем предложила их и в новом проекте – ЖК «Видный город». Застройщик создает такие квартиры не только на «ступенях» разноэтажных корпусов, но и на первых этажах. У подобных квартир есть собственный вход и небольшая площадка перед ним, что позволяет повысить ликвидность обычно не слишком востребованных квартир на первых этажах.
 

А из нашего окна

Люди всегда уделяли большое внимание виду из окна. «Когда на просмотрах покупатель впервые входит в квартиру, сначала он идет к окну и только потом начинает осматривать стены, фурнитуру и коммуникации», - говорит Мария Литинецкая. Кстати, американские ученые из клиники Майо университета штата Айовы посчитали, что привлекательный вид из окна продлевает жизнь на 3-5 лет.

Однако важность этого фактора при окончательном принятии решения и его влияние на цену зависит от класса объекта. «В элитных жилых комплексах вид на знаковые или исторические места и памятники города в привязке к местоположению может добавить до 30-50% стоимости к цене квартиры. В бизнес-классе в зависимости от местоположения и объектов окружения наценка за виды в стоимости 1 кв. м может доходить до 20-30%, в комфортклассе она ниже – не более 7-10%», - констатирует Григорий Алтухов.

Среди московских объектов комфорткласса с хорошими видовыми характеристиками председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова выделила «Фили Град», из окон которого открывается вид на МГУ, Воробьевы горы, храм Христа Спасителя, Москву-Сити и Филевский парк. Кроме того, несколько экспертов назвали «Ривер Парк», окна которого с одной стороны выходят на Москву-реку, а с другой – на парк Коломенское. «Стоимость аналогичных квартир на втором и верхнем этаже в этом жилом комплексе может различаться до 400 000 рублей (для средней двухкомнатной квартиры). И судя по тому, что первыми всегда покупаются самые верхние этажи, клиенты готовы доплачивать за виды. Ведь в квартире можно сделать любой ремонт на свой вкус. Но вот «картинку» на улице заменить уже не получится», - объясняет Лариса Швецова, генеральный директор компании «Ривер Парк».

В Подмосковье среди самых видовых проектов руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк выделил ЖК «Арт» в Красногорске. Это один из немногих высокоэтажных комплексов в области (140 м, 44 этажа), к тому же из окон открывается красивый вид на Павшинскую пойму. Другой впечатляющий вид на воду, а именно на канал им. Москвы, открывается из окон ЖК «Маяк» в Химках.
 

Для цены или спроса

Любые улучшения в проекте могут повысить либо класс жилья, а значит и цены, либо темпы реализации. «Когда застройщик принимает решение внести изменения в проект и улучшить его тем или иным образом, то он просто выбирает один из двух вариантов: повысить стоимость и продавать дороже или сохранить цены и реализовать проект быстрее за счет увеличившейся ликвидности», - отмечает Иван Потапов, директор по продажам ГК «Сапсан».

При этом Ирина Доброхотова уверена, что первый вариант (увеличение цен) на сегодняшнем рынке не работает: «Переплачивать в 2015-2016 году готовы все меньше и меньше покупателей, тем более что мы говорим о комфорт- и эконом-сегментах. Для того чтобы выполнять планы продаж, в условиях жесткой конкуренции девелопер должен создавать все более изысканный продукт, без дополнительных затрат для покупателя».

Однако это не значит, что девелопер берет на себя дополнительные расходы просто так. «Любые «необычности» увеличивают коэффициент конвертации и уменьшают затраты на привлечение клиента. В нашем случае наценка за удобство на уровне бизнес-класса, комфорт благодаря выразительному архитектурному облику и собственной эстетике и нестандартные решения не превышает 5% от стоимости типовых вариантов в конкретной локации», - утверждает директор по стратегии развития А101 Леонард Блинов, ранее заместитель гендиректора компании Urban Group.