В ноябре статистические ведомства зафиксировали рост числа сделок с вторичным жильем в Москве и Подмосковье. Однако благоприятная динамика скорее объясняется низкой базой октября, чем реальным оживлением рынка, которого крупнейшие риелторские компании столичного региона пока не наблюдают. На снижение ипотечных ставок покупатели пока тоже не отреагировали.
В ноябре объем предложения на вторичном рынке Москвы сократился. По данным «Инкома», на 1% к октябрю и на 7,5% - по сравнению с прошлым годом; по информации «Миэль» - на 0,6% и 14% соответственно. Согласно подсчетам «Азбуки Жилья», по количеству квартир предложение уменьшилось на 3% к октябрю, по числу метров - на 4,6%. Относительно ноября 2015 г. показатели просели на 11,3% и 11,9% соответственно.
Снижение объема предложения связано с падением цен: часть собственников – те, кто не ограничен временными рамками, - откладывают продажу объекта до лучших времен, поясняет Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». Кроме того, снимаются с продажи инвестиционные квартиры, когда владелец понимает, что прибыль от сделки приближается к нулю или даже уходит в минус.
«Конец года, как правило, не самый благоприятный период для продажи квартиры на вторичном рынке. С учетом этого, а также в условиях общего сдержанного платежеспособного спроса уменьшение объема предложения закономерно», - добавляет генеральный директор компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев.
В отличие от Москвы, в Подмосковье предложение «вторички» растет: по данным Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис», за месяц общее число лотов увеличилось сразу на 7,9%, а в годовом выражении - на 8,3%.
«Впервые с июля 2016 г. на вторичном рынке подмосковной недвижимости в ноябре вновь проявилась тенденция к затовариванию. <…> Основная причина кроется в том, что на рынок вторичного жилья Подмосковья вышли продавцы, которые отложили продажу квартир летом на осень или более поздний срок. Они надеялись если не на осенний, то хотя бы предновогодний ажиотаж. К середине ноября, убедившись в том, что цены на «вторичку» не только не вырастут, но и продолжат снижаться в ближайшие месяцы, продавцы поспешили выйти на рынок», - говорит президент КР «Мегаполис-Сервис» Сергей Власенко.
В ноябре управление Росреестра по Москве зарегистрировало 10 043 перехода прав на жилье – на 26,4% больше, чем в октябре (8 062). В Подмосковье количество регистрационных действий с вторичной недвижимостью увеличилось на 15,4%, до 54 082 переходов прав. Впрочем, даже с учетом этого роста число сделок в Москве едва вернулось к уровню конца весны-начала лета: в мае, треть которого занимают праздники, в Москве было зафиксировано 10 690 переходов прав, в июне – 11 144. В области показатели ноября примерно соответствуют уровню июня и августа (52 931 и 51 353).
При этом весной, которая по уровню покупательской активности обычно сопоставима с осенью, спрос на вторичном рынке был существенно выше: в марте Росреестр зарегистрировал в столице 13 363 новых права на недвижимость, в апреле – 12 714. В Подмосковье – 54 828 и 58 896 соответственно. Таким образом, ноябрьские успехи скорее были обусловлены низкой базой сентября-октября, когда в Москве было зарегистрировано 8 760 и 8 062 прав, а в Подмосковье – 44 715 и 46 865.
Большинство риелторских компаний, опрошенных IRN.RU, особой активизации покупателей в ноябре не заметили. В компании «ИНКОМ-Недвижимость» ноябрь по количеству внесенных клиентами авансов оказался примерно на 5% лучше, чем май-октябрь (эти месяцы по числу авансов были примерно одинаковыми).
«По-прежнему 80% объектов на вторичном рынке жилья Москвы – это «виртуальные» квартиры, которые не будут проданы, потому что собственники выставляют их на рынок по слишком высоким ценам – и они готовы отложить реализацию жилплощади, если она не будет куплена. Что же касается покупателей, то на сделки в данный момент соглашаются в основном люди, у которых есть потребность срочно решить свой квартирный вопрос. В результате находят друг друга те продавцы и покупатели, кому в данный момент жизненно необходимо продать и, соответственно, купить жилплощадь», - рассказывает директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.
Est-a-Tet никаких положительных сдвигов на рынке также пока не наблюдает. По данным компании, спрос на вторичное жилье в Москве это осенью «просел» как минимум на 20% по сравнению с аналогичным периодом годом ранее.
«Даже наступление высокого сезона и ожидание оживления покупателей не позволили рынку показать положительную динамику по спросу. Такое снижение покупательской активности на вторичном рынке «назревало» еще с начала кризиса, который этот сегмент пережил более «болезненно», чем новостройки. Главные беды «вторички» - это по-прежнему перетекание спроса на первичный рынок и избыток переоцененного предложения», - подчеркивает Алексей Бернадский, заместитель директора департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet.
В «Азбуке Жилья» в ноябре 2016 г. число сделок увеличилось на 31,3% относительно прошлого месяца после падения на 12,3% в октябре к сентябрю. В то же время количество обращений в компанию в ноябре по сравнению с сентябрем уменьшилось на 8,8%. В годовом выражении реальный спрос (число сделок) увеличился на 47,4%, потенциальный (количество обращений) – на 23,5%.
По мнению генерального директора компании «Азбука Жилья» Владимира Каширцева, на активность покупателей благотворно повлияла ценовая политика собственников – в ноябре предложение подешевело в среднем на 5%.
Что касается Подмосковья, то, согласно «Мегаполис-Сервис», количество сделок в регионе увеличилось в ноябре на 9,9% по сравнению с октябрем, однако по числу внесенных покупателями авансов ноябрь оказался хуже октября сразу на 14,3%, что «свидетельствует о неоднородности уровня спроса в различных населенных пунктах региона», отмечает Сергей Власенко. Относительно предыдущего года количество сделок в ноябре 2016 г. выросло на 2,2%, а число внесенных авансов уменьшилось на 8,7%.
«В ноябре ситуацию с уровнем спроса на рынке вторичного жилья Московской области можно охарактеризовать как разнонаправленную. Если в ближнем Подмосковье с середины ноября активность рынка заметно увеличилась, то в среднем и дальнем либо осталась на уровне октября, либо в некоторых муниципалитетах наметилось снижение спроса. Как правило, города, которые находятся в непосредственной близости от МКАД, дают определенный импульс развитию событий среднему и дальнему Подмосковью, поэтому можно предположить, что уже в декабре ситуация со просом на вторичное жилье, пусть и с небольшой задержкой по времени, в среднем и дальнем Подмосковье улучшится», - считает Власенко.
Также в ноябре ярко проявилась еще одна характерная для подмосковного рынка тенденция: в то время как сделок с квартирами, расположенными в «хрущевках», «сталинках» и т.д. становится меньше, их долю рынка забирают квартиры с улучшенными планировками. Особенно это заметно в сегменте двух- и трехкомнатных квартир, где за последний месяц подобных сделок стало больше на 10,6 и 5,7%.
«Это вовсе не значит, что платежеспособность населения выросла, о чем в нынешней кризисной для нашей экономики ситуации говорить не приходится. Дело в том, что разница в цене между «хрущевками» и квартирами улучшенной планировки заметно снизилась, поэтому покупатели разумно делают свой выбор в пользу последних. Виной всему большое количество построенного и сданного в эксплуатацию жилья. Именно вчерашние новостройки давят на квартиры улучшенной планировки, за счет чего они вынуждены снижаться в цене», - подчеркивает эксперт.
Стоимость квадратного метра вторичного жилья в «старой» Москве в течение ноября топталась на месте. Долларовый индекс цен на квартиры в столице, рассчитываемый аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», слегка сполз вниз по причине отскока курса доллара в ноябре. В рублях средний уровень цен остался примерно на прежнем уровне - чуть ниже 175 000 рублей за метр (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам ноября 2016 года».)
Средний бюджет покупки квартиры, по информации «Азбуки Жилья», в ноябре сократился на 5%, до 20,9 млн руб. в среднем по рынку Москвы. По данным на конец месяца, квартиру экономкласса можно было купить в среднем за 7,8 млн руб., комфорткласса – 17,6 млн руб., бизнес-класса – 50,7 млн. руб. По словам Владимира Каширцева, относительно октября 2016 г. средняя стоимость квартир экономкласса практически не изменилась, а в сегментах комфорт и бизнес – снизилась на 4,5%.
Согласно подсчетам компании «Миэль», ноябре сократился и средний чек сделки в старых границах Москвы - на 7% по сравнению с октябрем, до 9,3 млн руб. В годовом выражении показатель вырос на 3%.
По информации «Инком» и Est-a-Tet, средняя цена проданной квартиры в ноябре осталась на октябрьском уровне – 7,85 млн и 9,1 млн руб. соответственно.
Хотя средний чек сделки, по данным «Миэль», снизился, доля продаж самых дешевых квартир – в бюджете до 6 млн руб. - сократилась с 34% в октябре 2016 г. до 22% в ноябре. В ноябре прошлого года эта доля составляла 26%. Одновременно увеличилась доля продаж в диапазоне от 6 до 9 млн рублей (с 28% в октябре до 39% в ноябре). Аналогичный показатель для квартир за 9-12 млн рублей достиг максимального с начала 2016 г. уровня – 26%. «В основном это были двухкомнатные квартиры в домах различных типов с кухней от 9 кв. м», - поясняет Марина Толстик.
«Цены на вторичном рынке стагнируют, особенно если ориентироваться на базы недвижимости. Реальная стоимость сделок при этом из-за дисконтов падает – в ходе торга скидки доходят до 10%», - отмечает Алексей Бернадский.
По данным «Инкома», 86% квартир на вторичном рынке Москвы в ноябре были проданы с дисконтом (83% месяцем ранее), средний размер скидки равнялся 8,5% (8,6% в октябре).
В Московской области, по данным КР «Мегаполис-Сервис», средний уровень дисконта по итогам ноября остановился на отметке 10%.
«Это усредненный показатель. И если в ближнем Подмосковье после провального начала ноября рынок с середины месяца заметно активизировался, то в среднем и дальнем существенного увеличения продаж и тем более авансов не наблюдалось. В результате в близко расположенных к МКАД городах дисконт за месяц снизился на 0,5% и составил 3,5%, а в дальнем, наоборот, увеличился на 4% и составил 13,8%. По отзывам коллег, работающих в среднем и дальнем Подмосковье, в ноябре покупатели квартир на «вторичке», обращаясь по поводу конкретного объекта и услышав, что не могут рассчитывать на скидку не менее чем в 10%, либо просили подобрать другой объект, либо разворачивались и уходили. Такого в предыдущие месяцы не наблюдалось», - рассказывает Сергей Власенко.
Покупатели активно торгуются и в Москве, и в Подмосковье, подчеркивает управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Ирина Пешич. Уровень скидки зависит главным образом от мотивации продавца - насколько быстро ему нужно продать квартиру. По некоторым объектам дисконты могут достигать и 7-10%, а по другим быть номинальными. «Но стоит отметить, что сегодня скидка играет важную роль при окончательном выборе объекта. Если продавец категорически отказывается предоставить даже номинальную скидку (хоть 50 000 рублей), покупатель может отказаться от сделки. Бывает так, что покупатель может принять решение о покупке даже менее выгодного варианта, но у собственника, который предоставил дисконт», - говорит Пешич.
По словам Владимира Каширцева, в целом в сегменте эконом- и комфорткласса продавцы неохотно соглашаются на скидки, что во многом объясняется общей коррекцией цен в последний год. Зато в бизнес-классе все еще остается значительный потенциал для дисконта.
По информации «Инкома», средний срок экспозиции квартиры на вторичном рынке Москвы в ноябре был равен 84 дням – это на два дня меньше, чем в октябре. По сравнению с аналогичным периодом 2015 г. средний срок экспозиции увеличился на 20% (в ноябре прошлого года он был равен 70 дням).
«Срок экспозиции жилплощади по-прежнему напрямую зависит от ее ликвидности: если это выставленный по адекватной цене объект в хорошем состоянии и с удобной планировкой, находящийся в современном доме и районе с развитой инфраструктурой, то он будет востребован на рынке и, возможно, продан без торга (или с повышением цены). Если же у квартиры есть весомые недостатки и она выставлена на продажу по завышенной цене, то ее шансы быстро уйти с рынка равны нулю», - отмечает Сергей Шлома.
Согласно подсчетам Est-a-Tet, с начала кризиса средний срок экспозиции столичной «вторички» вырос почти в два раза – с 1,5-2 до 4 месяцев, говорит Бернадский. «При этом за 2016 г. этот показатель в сравнении с 2015 г. практически не изменился. Рынок находится в глубокой стагнации, поэтому квартиры даже с чуть завышенной ценой висят в базах предложений по полгода», - отмечает эксперт.
По данным «Мегаполис-Сервиса», в Подмосковье средний срок экспозиции квартир в ноябре составил 57 дней, то есть почти два месяца. «И если в ближайшем Подмосковье этот показатель слегка уменьшился, то в среднем и дальнем квартиры стали продаваться чуть дольше, что и повлияло на усредненный результат. Основная причина увеличения срока экспозиции – вновь нарастающая тенденция затоваривания рынка, о которой мы уже забыли в течение четырех последних месяцев с июля по октябрь», - поясняет Сергей Власенко.
Снижение ипотечных ставок на вторичном рынке ниже 13% годовых – см «Ставки по ипотеке в РФ снизились на 0,3-0,6 п.п. за 2 месяца – АИЖК» - пока не оказало сколько-нибудь заметного влияния на поведение московских покупателей. В ноябре Росреестр зарегистрировал в Москве 3 539 ипотечных сделок (на вторичном и первичном рынках) – это лишь на 3% больше, чем в октябре. По данным «Инкома», доля московских квартир, купленных в ипотеку, увеличилась только на 2%: с 26% в октябре до 28% в ноябре.
Однако по сравнению с прошлым годом рост ипотечных и альтернативных сделок весьма значителен, утверждает Алексей Бернадский: «В Москве в годовой динамике доля альтернативных и ипотечным сделок растет в среднем на 20% в связи с усилением дефицита наличности на руках у граждан. Доля альтернативных сделок в ноябре достигла более 50% от общего числа сделок в связи с тем, что многие люди, иначе как продав свое жилье или оформив ипотеку, не могут улучшить жилищные условия. Доля ипотеки также растет, учитывая улучшение условий кредитования, в первую очередь снижение ставок до уровня новостроек без субсидирования».
В Московской области в годовом выражении доля ипотеки увеличилась с 32,6% до 40,7% от общего количества сделок. По сравнению с октябрем 2016 г. показатель сократился в ноябре на 0,8%. По словам Сергея Власенко, начиная с августа общий объем ипотечных сделок с подмосковной «вторичкой» держится примерно на одном уровне, разброс цифр не превышает 1%.
Разворота ценового тренда на вторичном рынке Москвы риелторы в обозримом будущем не ожидают. Скорее всего, цены на квартиры будут постепенно сползать вниз – как и в 2016 г. «И конца и края этому «сползанию» – а уж тем более ценового «дна» – пока не предвидится, по крайней мере в ближайшей перспективе», - отмечает Сергей Шлома («Инком»).
Продолжается противостояние вторичного рынка жилья и сегмента новостроек, который сильно «давит» на «вторичку», подчеркивает Шлома: «В случае окончания программы господдержки на первичном рынке эта ситуация может измениться, и мы надеемся, что сегменты вторичного и первичного жилья в этих условиях будут соперничать на равных».
По мнению управляющего директора брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Александра Москатова, средняя удельная цена предложения за 2017 г. может снизиться на 3-5%, «преимущественно за счет переоцененных объектов, которых сегодня на рынке остается довольно много».
В Московской области цены на «вторичку» будут падать по крайней мере до начала или до середины весны, на 100% уверен Сергей Власенко из «Мегаполис-Сервиса» – первые два месяца года для рынка традиционно провальные. «При этом об обвале цен речь не идет, но тренд очевиден. Дальнейшая ситуация на вторичном рынке будет зависеть от многих факторов: состояния экономики в целом, цены на нефть, курса рубля по отношению к основным валютам и т.д. Однако даже в случае стабилизации положения дел и последующего роста цены квадратного метра можно с большой долей вероятности предположить, что к декабрю 2017 г. мы подойдем с ценами на вторичное жилье, которые установятся ниже уровня ноября 2016 г.», - резюмирует эксперт.
Также по теме: