Ипотека на апартаменты: получить кредит становится проще

Апартаменты – нестандартный продукт на рынке недвижимости, поскольку формально не имеют жилого статуса. Однако в последнее время этот рынок стал более контролируемым и прозрачным, поэтому банки стали более охотно давать ипотеку на апартаменты. Редакция IRN.RU выяснила, на каких условиях можно получить кредит.
 

Почти массово

Раньше кредитные учреждения крайне осторожно относились к апартаментам, лишь единичные банки были готовы рассматривать такую недвижимость в качестве залога. В последнее время их число растет. По данным компании «Бест-Новострой», в этом году перечень банков, которые выдают ипотеку на апартаменты, пополнили «Абсолют банк», «Бинбанк», «Открытие» и «Российский капитал». «Правда, ипотеку на апартаменты они выдают в основном на аккредитованные ими объекты и при этом подстраховываются более высокими ставками, нежели при выдаче кредитов на покупку квартир. Апартаменты от крупных застройщиков большая часть банков-партнеров кредитует с удовольствием», - утверждает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-Новострой».

Дополнительным подтверждением того, что банки стали более лояльными к апартаментам, является смягчение условий выдачи кредитов. «В прошлом году ипотека на апартаменты выдавалась с достаточно высоким первоначальным взносом, от 50% в банке ВТБ24. Сегодня практически все банки снизили эту планку до 20%, а банк ВТБ24 – до 15%», - рассказывает Ирина Игнатьева, директор по маркетингу, рекламе и реализации «КомСтрин».

По словам эксперта, повышение лояльности банков к апартаментам отразилось и на продажах: «К примеру, в апарт-комплексе Cleverland в прошлом году доля ипотечных сделок составляла всего 4,5% от всех покупок, тогда как за неполный 2016 г. доля выданных кредитов на апартаменты Cleverland составила уже 25,9% от всех сделок. По статистике чаще всего ипотеку на апартаменты в нашем объекте выдают банки «Дельтакредит» и Сбербанк». Ирина Доброхотова говорит, что в апарт-комплексах комфорткласса доля ипотеки может достигать 40-50%, в бизнес-классе она составляет около 20%. То есть, несмотря повышение лояльности со стороны банков, ипотека на апартаменты все еще не так популярна, как в квартирном сегменте, где она может достигать 70-80% от общего числа сделок.
 

Строгая проверка

При аккредитации апартаментов банки тщательно проверяют разрешительную документацию, оценивают назначение самого комплекса и всех инфраструктурных объектов – торговых, офисных помещений, парковок и пр. «Банки даже оценивают, почему застройщик решил возводить на этом месте именно апартаменты, а не жилье, - отмечает директор ипотечного центра «МИЭЛЬ-Новостройки» Татьяна Гусева. - Сложность у банка возникает при оценке ликвидности помещения, некоторые проекты в итоге не проходят аккредитацию».

Самое главное условие банков – продажа по договору участия в долевом строительстве либо по договору купли-продажи, если комплекс уже сдан в эксплуатацию. В отличие от обычных квартир в новостройках, которые обязательно должны продаваться по ФЗ-214, в случае с апартаментами продажа по ДДУ – это добрая воля застройщика. По данным «Метриум Групп», по ДДУ или договору купли-продажи сейчас продается большинство апартаментов, однако около 25% комплексов все еще используют серые схемы, а значит, не пройдут аккредитацию в банках.
 

Ставки выше

Ипотечные ставки на апартаменты выше, чем на квартиры, но не глобально. «Поскольку апартаменты официально не являются жилыми помещениями, для них недоступны ипотечные программы с господдержкой», - отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». 

«Минимальные ставки по ипотеке на апартаменты – 12% (Сбербанк), максимальные – порядка 17%, средняя ставка – 12,7%», - говорит Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра Est-a-Tet. Стоит отметить, что ставка в 12% у Сбербанка начинает действовать только после регистрации права собственности на готовые апартаменты, а во время строительства ставка составляет 13%.

По данным ипотечного центра «МИЭЛЬ-Новостройки», в банке «Возрождение» действует ставка 12,75% годовых, в ВТБ 24 – 12,85%. В августе программу по кредитам на покупку апартаментов запустило АИЖК со ставками от 12,5% годовых. Минимальный размер первоначального взноса составляет 30% для готовых апартаментов и 20% для апартаментов на этапе строительства.

Самые высокие ставки (16-17,5%), по словам Ирины Доброхотовой, действуют в тех банках, которые стараются минимизировать в своем кредитном портфеле кредиты на нежилые помещения. То есть они сознательно идут на то, чтобы люди не стремились брать у них ипотеку на апартаменты.

Требования к заемщику и пакету документов в основном аналогичны квартирным. Однако некоторые различия в условиях кредитования есть. Например, поскольку апартаменты имеют статус нежилого помещения, на них не распространяется возможность использования материнского капитала.
 

Застройщик поможет

Как и в случае с квартирами, застройщики нередко запускают программы, благодаря которым ставка на ограниченный срок становится ниже стандартной. Например, такие программы есть у MR Group с ВТБ24 на проект PerovSky и ЖК «Ясный». В первые два года ипотечные ставки при покупке апартаментов составляют 10%. «Некоторые застройщики субсидируют ставку, например, заплатив банку комиссию 6% от стоимости квартиры, можно снизить ставку кредитования на 2% на весь срок», - говорит Ирина Доброхотова.

Интересную программу предлагают ГК «Интеко» с банком «Возрождение» для апартаментов в МФК «Лайнер» - ипотеку без первоначального взноса. Базовая процентная ставка составляет 13% годовых, максимальный срок кредитования – 30 лет, а максимальный размер кредита – 8 млн рублей.

Таким образом, ипотека на апартаменты становится обычной практикой. Стандартные ставки выше, чем на квартиры, однако застройщики стремятся предлагать специальные условия в рамках совместных программ с банками. Такие программы, скорее всего, будут развиваться, поскольку для апартаментов это дополнительный способ выдержать конкуренцию с обычными квартирами, которые более востребованы у покупателей.