Реформа 214-ФЗ: строить жилье станет дороже

До вступления в силу новых правил долевого строительства жилья остается меньше месяца, но их обсуждение все еще продолжается. Поправки, регулирующие деятельность компенсационного фонда дольщиков, который должен заработать уже с нового года, только внесли на рассмотрение Госдумы.

Суть уже принятых поправок к 214-ФЗ: повышение требований к застройщику, усиление контроля за его деятельностью и, как следствие, усиление защиты дольщиков. Девелоперы опасаются роста себестоимости строительства и снижения своей маржи в результате изменения ФЗ. Потому что компенсировать дополнительные затраты за счет покупателей в нынешних экономических условиях будет весьма проблематично.
 

Год обсуждений: от радикальных идей решили отказаться

Идею очередного реформирования 214-ФЗ подмосковные власти начали лоббировать летом 2015-го, позже на заседании Совета при президенте России по жилищной политике перед профильными министерствами и ведомствами была поставлена задача кардинально реформировать систему покупки квартир в новостройках. Тогда вопрос стоял радикально: полностью отказаться к 2020 году от долевого строительства и перейти к продажам только готового жилья. Однако эту идею федеральные власти в итоге отвергли, что радует застройщиков: «далеко не у всех есть необходимый объем денежных средств для строительства даже одного дома полностью «за свои». А банковский ресурс по-прежнему дорог, проектное финансирование банков для застройщиков остается на уровне 15-17%», - говорит Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп».

По словам Павла Брызгалова, директора по стратегическому развитию ФСК «Лидер», средняя разница в стоимости жилья на этапе котлована и готовой новостройки составляет сегодня 20-25%, по отдельным, наиболее ликвидным проектам и при растущем рынке эти показатели могут быть и выше и доходить до 40-50%. «Соответственно, отмена долевого строительства приведет к неизбежному росту стоимости жилья для покупателей на те самые 20-25%», - считает девелопер.

«Покупать резко подорожавшее жилье сможет гораздо меньше людей, чем сегодня. Поэтому в конечном итоге отказ от долевого строительства может привести к сужению рынка – сокращению проектов и девелоперских компаний», - добавляет Дмитрий Ходкевич, управляющий «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад».

Впрочем, в существенный рост цен на жилье в случае отказа от долевого строительства верят далеко не все. В частности, правительство Московской области, которое собирается продолжить борьбу за запрет «долевки», полагает, что при нынешнем уровне конкуренции на рынке девелоперы не смогут продавать квартиры сильно дороже, даже если очень захотят – см. «Долевое строительство отомрет само». Но, как бы там ни было, в ходе обсуждения последнего этапа модернизации 214-ФЗ предложение полностью запретить долевое строительство не дошло даже до первого чтения в Госдуме.
 

До гаражей и апартаментов 214-ФЗ пока не добрался

Не нашло поддержки на федеральном уровне и предложение столичных властей распространить действие 214-ФЗ на гаражи, апартаменты и даже офисы – на все, что покупают люди на этапе строительства.

«При возведении жилого дома мы не можем контролировать целевое использование денежных средств только в части квартир, потому что строительство любого жилого дома предполагает строительство подземной части, в которой располагаются гаражи, и нежилой наземной, когда первые два этажа домов занимают нежилые помещения (магазины, объекты соцобслуживания, детские сады и др.). На эту часть – подземную и нежилую наземную – приходится до 50% всех затрат инвесторов», - говорит председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев.

Но федеральные чиновники идею столичных властей не поддержали. «Считается, что 214-ФЗ изначально направлен на защиту прав граждан, покупающих жилые помещения, и распространять его на все помещения нецелесообразно», - объяснили в Москомстройинвесте.

Впрочем, многие столичные застройщики, осознавая преимущество 214-ФЗ в глазах покупателей, заключают ДДУ при продаже нежилой недвижимости по собственной инициативе. По данным Москомстройинвеста, сегодня в Москве с заключением договоров долевого участия строится порядка 16,3 млн кв. метров, из них около 13,2 млн кв. метров - жилье, 2,6 млн кв. метров – апартаменты, оставшиеся метры – нежилье, в том числе гаражи.
 

Некоторые «пробелы» в законе все-таки устранят

В итоговый текст закона, подписанный президентом 3 июля 2016 г., вошли требования к минимальному размеру уставного капитала застройщика и к самому застройщику (он не должен состоять в списках ненадежных подрядчиков и поставщиков, не должен иметь долгов перед бюджетом и др.) и положения о создании компенсационного фонда дольщиков на случай, если дом не будет достроен. Если дом достроен, но застройщик никак не устранит дефекты, препятствующие его вводу, предусмотрен штраф - 1% от расходов, необходимых для устранения такого недостатка за каждый день просрочки. Установлена новым законом и цифра, позволяющая считать изменение площади квартиры в ходе строительства несущественной – 5%. Если эта величина превышена, то дольщик имеет право расторгнуть договор.

Расширен также перечень информации о застройщике и о проекте строительства, которая подлежит раскрытию в проектной декларации, а также предусматривается возможность для застройщиков использовать для хранения средств дольщиков счета-эскроу. Еще одно новшество - создание и ведение единого реестра застройщиков.

Большинство положений нового закона вступят в силу уже с 1 января. На полгода позже – с 1 июля 2017 года – заработают требования к уставному капиталу застройщика и положения о счетах эскроу.

По мнению адвоката Олега Сухова, руководителя Юридического центра своего имени, в предыдущей редакции 214-ФЗ вполне понятен и свою функцию выполняет. Но проблема в другом: «С учетом специфики и рискованности положения покупателей в сфере долевого участия необходимо, чтобы закон не только регулировал спорные моменты между строительной компанией и потребителем, но и гарантированно защищал дольщиков от негативных последствий в виде потери денег и неполучения оплаченных квартир». Новые положения 214-ФЗ, которые должны заработать с 2017 года, как раз и призваны устранить эти «пробелы».
 

Строить можно будет и без миллиарда

Одно из основных изменений – ужесточение требований к финансовой устойчивости застройщиков. Предложение запретить привлекать средства дольщиков компаниям с уставным капиталом в 10 тыс. руб. споров не вызвало. Вопросы возникли на этапе понимания, каким этот уставной капитал все-таки должен быть и к чему его лучше «привязать».

Изначально Минстрой предлагал определять величину уставного капитала девелоперских компаний исходя из цены возводимого ими жилья – не менее 5% от его рыночной стоимости. При этом минимальный объем для застройщика и юрлиц, заключающих с ним договоры поручительства, предлагалось установить в размере 1 млрд руб. Однако до второго чтения в Госдуме эта идея не дошла: было решено «привязать» уставной капитал застройщика не к цене, а к объему возводимого жилья.

Так, согласно принятому закону, при минимальном размере уставного капитала в 2,5 млн руб. застройщик сможет построить с привлечением средств дольщиков не более 1,5 тыс. кв. м жилья. Если он намерен построить жилой комплекс площадью более 500 тыс. кв. м, размер уставного капитала должен быть минимум 1,5 млрд руб. Новые требования вступят в силу с 1 июля 2017 года и, по оценкам Москомстройинвеста, только из-за несоответствия требованиям к уставному капиталу с рынка уйдут около 15% девелоперских компаний.

В Ассоциации застройщиков Московской области не скрывают: данное нововведение затруднит работу небольших компаний, которые осуществляют комплексное развитие территорий в отдалённых районах Подмосковья.

По данным зампреда областного правительства Германа Елянюшкина, за последний год количество застройщиков в Подмосковье сократилось примерно на 60 компаний. Год назад в области работали 594 девелопера, «за год 10% ушли с рынка», - сказал чиновник во время бизнес-бранча ИД «Коммерсантъ» 17 августа. Но власти такие цифры не пугают: на рынке остаются только сильные игроки, повышается его устойчивость. В идеале в Московской области должно остаться не более 100 строительных компаний из существующих 504, заявил чиновник в интервью «Ведомостям», опубликованном 15 ноября.
 

Госфонд вместо страховых компаний

Большой резонанс при обсуждении проекта нового закона вызвало положение о страховании ответственности застройщиков перед дольщиками, которое предлагалось вовсе отменить, а вместо этого обязать покупателей квартир страховаться самостоятельно. Однако эта идея в закон не вошла. Вместо этого, по предложению президента РФ Владимира Путина, в документ включили положение о создании компенсационного фонда дольщиков, который будет формироваться за счет обязательных отчислений застройщиков в размере 1% от стоимости договора долевого участия.

Участники рынка сочли, что 1% - это слишком много, и предложили снизить тариф до 0,5%. Хотя бы для тех застройщиков, которые сумели обеспечить себя стопроцентным проектным финансированием банка с госучастием – с соответствующей инициативой выступил глава Национального объединения застройщиков (НОЗА) и корпорации «Баркли» Леонид Казинец.

Глава Минстроя Михаил Мень, в принципе, готов пойти строителям навстречу. «Рано или поздно мы выработаем механизм, чтобы проверенные игроки на рынке имели преференции», - пообещал Мень 2 декабря, выступая на конференции РБК. Вместе с тем министр подчеркнул, что возможность дифференциации взносов появится только после создания системы рейтингования девелоперов.

Механизм оценки рисков застройщиков, а также специальные программы по андеррайтингу разработают в течение первого полугодия 2017 года, заявил генеральный директор АИЖК Александр Плутник на семинаре «Диалог с инвестором» в среду, 7 декабря. Правда, опускать тарифы для вызывающих доверие застройщиков в АИЖК (фонд создается на базе агентства) не планируют. Скорее, размер взноса в компенсационный фонд для менее надежных девелоперов могут повысить до 3%, следует из слов Плутника, которые приводит ИА «Интерфакс». Нулевых тарифов, по его словам, как то просили застройщики, точно не будет.

Пока в законопроекте, который правительство РФ на днях внесло на рассмотрение Госдумы, фигурирует значение в 1%, сообщили «Ведомости» со ссылкой на заместителя министра строительства и ЖКХ Никиту Стасишина. Согласно законопроекту, объяснил чиновник, средства фонда можно направить на две цели: на выплату возмещения дольщикам, обязательства перед которыми не исполняются застройщиком, и на оказание финансовой помощи застройщику, которому фонд поручит достроить проблемный объект. Если дольщик купил квартиру по 214-ФЗ, а обанкротившийся застройщик добросовестно делал взносы в фонд, дольщик сможет получить возмещение из фонда в течение 10 рабочих дней со дня предоставления необходимых документов.

Преимущество госфонда – аккумулирование страховых взносов застройщиков в рамках единого института, считает Павел Брызгалов из ФСК «Лидер». Такой подход, по его словам, упростит контроль за накоплениями фонда. Кроме того, застройщик перестанет зависеть от страховых компаний, случаи банкротства которых за последние два-три года участились, говорят в Ассоциации застройщиков Московской области (в последний раз, в конце мая, Центробанк исключил из списка организаций, страхующих ответственность застройщика, сразу три компании – прим. ред.). Прекратится и ежегодная смена тарифов и пересмотр формул расчетов, которые также происходили регулярно, упростятся отношения с Росреестром.

Это если говорить об организационной стороне вопроса. А в том, что отчислений в компенсационный фонд в размере 1% от ДДУ хватит на достройку проблемных домов, сомневаются даже представители Минстроя.

«Средняя компания провалится, и денег по всей стране не хватит, чтобы эти дома достроить», - сказал замминистра строительства и ЖКХ РФ Олег Бетин, выступая на круглом столе «Региональное жилищное строительство» в Совете Федерации 4 октября. (Надо отметить, что что к настоящему времени Бетин уже лишился своего поста: 12 ноября замглавы Минстроя вместо него был назначен директор департамента жилищной политики Никита Стасишин. А Бетин перешел на должность старшего вице-президента «Российского капитала», банка-санатора «СУ-155»).

В Ассоциации застройщиков Подмосковья с оценкой Бетина не согласны: весь рынок жилого строительства оценивается примерно в 30-40 млн кв. м в год, что при средней стоимости «метра» по стране в размере 50 тыс. руб. дает общий объем рынка ДДУ в размере 1,5-2 трлн руб. Один «страховой» процент из них - это около 15-20 млрд руб. сборов в год, которые позволят уже в первый год деятельности фонда собрать средства, достаточные для защиты дольщиков при банкротстве сразу нескольких средних региональных застройщиков.

Но если обанкротившихся застройщиков будет сильно больше, чем несколько - например, из-за масштабного экономического кризиса, – на выплату компенсаций дольщикам никакого фонда все равно не хватит, уверен руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко (см. «Госфонд для защиты дольщиков лишит покупателей страха перед новостройками»). Аналогичного мнения придерживаются власти Москвы и Подмосковья – см. «Долевое строительство отомрет само».
 

Счета эскроу: выгодно только банкам?

Одно из самых сложных нововведений реформированного 214-ФЗ – это эскроу-счета, признаются участники рынка. «Суть новеллы в том, что дольщик теперь оплату будет производить не строительной компании, а на спецсчет в банке. Средства с указанного счета застройщик сможет снять только после передачи квартиры дольщику», - объясняет адвокат Олег Сухов. Но эту идею застройщики восприняли крайне негативно.

«Фактически их (счетов эскроу – прим. ред.) появление ведет к заморозке всех денежных средств дольщиков на депозитах в банке, кредитующем застройщика, и строительству объекта застройщиком только за счет кредитных средств банка, а при их недостаточности - за свой собственный счет», - объясняет суть поправок Владимир Шмаков, директор департамента правового сопровождения недвижимости «Группы ПСН».

В Минстрое успокаивают: механизм банковского проектного финансирования строительства с открытием счетов эскроу для размещения средств дольщиков изначально разрабатывался в качестве альтернативного. Правда, в профессиональном сообществе уже слышны опасения, что использование эскроу-счетов может стать обязательным, говорит Василий Фетисов, коммерческий директор ГК «КОРТРОС». И «при таком сценарии за все деньги дольщиков, которые составляют порядка 70% объема финансирования проекта, застройщику придется платить», - отмечает девелопер.

В доступе к деньгам дольщиков, которые ранее попадали напрямую к застройщикам, заинтересованы банки, которые предпримут все возможное, чтобы получить этот доступ в максимальном объеме, считает Дмитрий Котровский («Химки Групп»): «Уже сейчас у банков есть возможности «прогибать» застройщиков под себя в части условий кредитования, залога и пр. Когда у банковского сектора появится возможность держать деньги дольщиков на своих счетах, да еще и контролировать расходование их застройщиком, то, безусловно, банки будут заинтересованы в привлечении средств на эскроу-счета».

Уровни процентных ставок, под которые банки будут брать деньги дольщиков и кредитовать застройщиков, в законе не прописаны и оценить их банкиры не берутся. По прогнозу Фетисова из ГК «КОРТРОС», банки, скорее всего, «предложат минимальный процент за эти деньги, и это будет полноценная банковская ставка на ключевой объем проекта. Умножим текущую ставку 14-15% на средний цикл строительства в два года и получим почти 20% удорожания», - говорит эксперт.

Пока одни застройщики привыкают к поправкам, для других новая практика оказалась давно апробированной. Принцип проектного финансирования после кризиса 2008-го уже внедрила ФСК «Лидер», правда, на внутреннем уровне. «Тот элемент контроля, который в новых пожеланиях закона выполняют эскроу-счета, открытые в том или ином банке, мы в своей компании регулируем на уровне внутренней структуры финансирования проектов. У нас проект просто не выходит на площадку, если по нему нет полной финансовой «подушки безопасности», достаточной для достройки объекта даже без единого рубля поступлений со стороны потенциальных дольщиков», - объясняет Павел Брызгалов.

Примерно такой же схемы придерживаются и многие другие крупные компании – договоренности о кредитных линиях служат гарантией своевременной сдачи объектов в случае проблем с продажами. Однако строят девелоперы все равно в основном на деньги дольщиков, которые, в отличие от банковских, достаются им бесплатно.

Внедрение счетов эскроу призвано защитить дольщика от банкротства застройщика. Неясным остается пока то, что защитит его в случае, если «лопнет» банк, в котором будут храниться деньги. В Сбербанке признают: «В настоящее время эскроу-счета не входят в систему страхования накоплений».
 

Вопросов еще много

Механизм использования эскроу-счетов – не единственное туманное положение нового закона. У застройщиков есть вопросы и к возросшим требованиям к проектной декларации: принятые в 214-ФЗ поправки ее существенно расширяют. Это усложнит ее публикацию в прессе и сделает неудобной размещение на сайтах девелоперских компаний. Особенно крупных, которые одновременно строят десятки домов, говорит Ходкевич («ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»).

Возрастет нагрузка и на контролирующие органы, которые занимаются проверкой проектных деклараций, продолжает он. «Можно предположить, что им придется увеличивать количество сотрудников. В противном случае выход новых домов в продажу замедлится», - опасается эксперт.

Самым слабым местом закона в новой редакции Брызгалов (ФСК «Лидер») называет сохранение возможности привлечения средств дольщиков по схеме ЖСК, поскольку именно она является наименее прозрачной и попадает под действие 214-ФЗ лишь частично. «И хотя требования к работе по такой схеме также пересмотрены, риски дольщиков, выбравших такую схему, все же остаются более высокими, чем при заключении ДДУ», - констатирует представитель ФСК «Лидер».
 

Контролировать застройщиков будут жестче, но без ноу-хау

Обойти реформированный закон застройщики решатся вряд ли, говорит глава Москомстройинвеста Тимофеев, «потому что с мая 2016 года за незаконное привлечение денежных средств дольщиков на строительство многоквартирного дома предусмотрена уголовная ответственность». Кроме того, за последние годы в Москве повысилась правовая культура граждан, большинство из которых требуют заключения ДДУ.

Что касается механизмов контроля, то никаких ноу-хау в Москве, например, не придумали, признают в Москомстройинвесте. Комитет по-прежнему будет осуществлять контроль за целевым использованием средств граждан, правда, новая редакция закона дает для контроля более широкие полномочия. Пример - выдача заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ, без которого застройщик не сможет регистрировать в Росреестре договоры долевого участия.

«Благодаря такому заключению много информации о застройщике будет попадать в публичную плоскость. Поэтому не думаю, что системные застройщики будут стараться избегать этого закона, поскольку граждане сегодня заинтересованы покупать жилье у тех компаний, где сведения открыты и прозрачны», - объясняет Тимофеев.

При этом, уверен Тимофеев, региональные ведомства, контролирующие долевое строительство, должны иметь право выдавать заключение не только о соответствии, но и о несоответствии застройщика требованиям 214-ФЗ и, соответственно, приостанавливать привлечения средств населения такой компанией.
 

Застройщики смотрят позитивно

Несмотря на все вопросы и неясности, в новом, реформированном 214-ФЗ есть и положения, которые, бесспорно, на руку застройщикам. Например, теперь в случае, если дольщик уклоняется от подписания акта о передаче объекта, застройщик (при условии надлежащего исполнения своих обязательств по ДДУ) освобождается от неустойки за срыв сроков, отмечает Владимир Шмаков из «Группы ПСН».

Впрочем, критерии, по которым следует квалифицировать действия участника долевого строительства как «уклонение», в законе не указаны, подчеркивает Олег Сухов.

Возросшие требования к уставному капиталу застройщика заставят уйти с рынка компании-однодневки, непрофессиональных девелоперов. «Для рынка это хорошо, поскольку сократится количество банкротств, а значит, и дольщиков, оставшихся без жилья», - говорит Ходкевич («ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»).

Другим очевидным плюсом реформированного 214-ФЗ для девелоперов стала возможность использование средств ДДУ на возмещение затрат на строительство школ, детсадов, поликлиник и инженерных сетей, которые строятся в границах участка, что позволяет существенно снизить финансовую нагрузку на компании. Раньше застройщики финансировали строительство детсадов и поликлиник из прибыли, а с выручки платили налоги (сначала на прибыль – 20%, а потом, при передаче объекта городу, – налог на дарение недвижимости — еще 13%).

Остается у девелоперов вопрос только о строительстве сетей, расположенных вне границ участка, на котором ведется строительство, - их на себестоимость отнести нельзя, подчеркивает Ходкевич. «Получается, что прокладывать их застройщик должен из собственной прибыли. Почему? Работу застройщика это точно не упростит. Считаю, что это нуждается в доработке», - говорит он.
 

Главный вопрос: что будет с ценами?

Основными вызовами реформированного 214-ФЗ в Ассоциации застройщиков Подмосковья называют ужесточение ответственности и многочисленные ограничения, которые могут неоднозначно сказаться на работе застройщиков. Сергей Нотин, директор по инвестициям девелоперской компании «Сити-XXI век», убежден, что «все эти меры не скажутся позитивно ни на доходности девелоперских проектов, ни на сроках их реализации. Переложить данные затраты на покупателя в условиях жесткой конкуренции на рынке вряд ли удастся».

В ФСК «Лидер» также заявляют: «повышений цен по объектам ФСК «Лидер» не будет. Не прогнозируем мы этого и по рынку в целом». Во-первых, о новых правках говорят уже год и у всех застройщиков, планирующих работать на рынке и дальше, было время на адаптацию. Во-вторых, цены на жилье зависят от рыночной ситуации и уровня спроса, а не от законодательных инициатив, отмечают в компании.

Похожей позиции придерживается и Фетисов из ГК «КОРТРОС». По его словам, «самое значительное влияние на стоимость строительства окажут не корректировки закона, а рост цен на стройматериалы и услуги генподряда, которые повышаются за счет инфляции». Правда, предупреждает эксперт, «новые запреты, с которыми могут столкнуться застройщики, в конечном счете, повлияют на рост себестоимости квадратного метра».

Впрочем, некоторые застройщики все-таки надеются на рост цен. «Вынуждены будем констатировать, что за свою дополнительную защиту от «нерадивых» застройщиков покупатель будет теперь во веки веков платить рублем, - говорит Дмитрий Котровский из «Химки Групп». - Чтобы остаться на рынке и следовать многочисленным поправкам, каждая из которых подразумевает дополнительные издержки, застройщики будут закладывать их в инвестиционную себестоимость и, как следствие, в рыночную стоимость метра».
 

***

Первые положения нового, реформированного 214-ФЗ, должны заработать уже через месяц, но пока остается много неясностей и открытых вопросов. На ключевых игроков рынка московского региона, строящих основной объем жилья, данные новшества вряд ли серьезно повлияют, компаниям поменьше придется сложнее (см. «Реформа 214-ФЗ: квартира в центре Москвы как уставной капитал строительной компании»). Уверены застройщики пока лишь в том, что себестоимость строительства жилья станет выше, а значит, им придется или поднимать стоимость «метра», или терять прибыль. Последнее более вероятно, потому что поднять цены в условиях ограниченной платежеспособности покупателей и на фоне огромного объема предложения вряд ли удастся многим.