Покупатели ждут дешевой ипотеки

Программа ипотеки с субсидированной ставкой близится к завершению, однако, вопреки ожиданиям банкиров и застройщиков, покупатели за кредитами пока не спешат – число ипотечных сделок снижается и в Москве, и в Подмосковье. По словам риелторов, большинство граждан, планировавших воспользоваться программой, уже давно успели это сделать, а оставшиеся потенциальные заемщики не боятся отмены господдержки, ожидая снижения ставок по обычным банковским программам на первичном и вторичном рынках.

В октябре управление Росреестра по Москве зарегистрировало 3 437 ипотечных договоров – более чем на тысячу меньше, чем августе (4 674 договоров) и июле (4 744). Резкий спад числа ипотечных сделок в Москве произошел в сентябре, когда показатель потерял сразу 25,1% к августу. В прошлом месяце ипотека просела еще на 1,8%. Аналогичные тенденции наблюдаются и в Подмосковье: в сентябре выдача ипотеки в области сократилась лишь на 0,4% (17 651 договор) к августу, но в октябре темпы снижения ускорились до 13% (15 359 ипотечных сделок).

Росреестр не публикует отдельную ипотечную статистику по первичному и вторичному рынкам, однако, по мнению директора департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергея Шломы, в негативной ипотечной динамике больше виновата «вторичка».

«Нынешняя осень на рынке недвижимости – аномальная, так как – и это исключительный случай – по сделкам она оказалась хуже, чем весна и лето в этом году. …Соответственно, сделки с привлечением ипотеки также подпадают под общий тренд – из-за нестабильной экономической ситуации и снижения покупательской способности у потребителей нет уверенности в завтрашнем дне, поэтому они стараются не влезать в кредиты», - поясняет Шлома.

Напомним, число переходов прав на недвижимость в Москве снизилось в октябре на 8% по сравнению с предыдущим месяцем после падения на 11,9% в сентябре. Более того, впервые с февраля количество сделок с квартирами сократилось не только в месячном, но и в годовом исчислении – на 12,9% (см. «Квартиры в Москве и Подмосковье: на вторичный рынок пришла стагнация»). На первичном рынке, благодаря более гибкой ценовой политике застройщиков, все далеко не так печально. После падения на 11,9% в сентябре спрос на новостройки в Москве вернулся к августовскому уровню: в октябре было заключено 3 383 договора долевого участия в строительстве жилья – на 12,5% больше, чем месяцем ранее. А по сравнению с прошлым годом показатель вырос на 154,7%.

Однако, даже если за просадку ипотеки ответственна в основном «вторичка», ипотечный спрос на рынке новостроек в лучшем случае стагнирует - никакого всплеска выдачи кредитов в преддверии окончания госпрограммы риелторы пока не фиксируют. «Сейчас есть твердая уверенность в отмене ипотеки с господдержкой с 1 января. Тем не менее количество клиентов не увеличивается. На рынке, вопреки ожиданиям банкиров и застройщиков, наблюдается затишье, необычное для такого периода времени», - отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

Единственной крупной риелторской компанией, сообщившей о некотором росте ипотеки на первичном рынке в октябре, стала «МИЭЛЬ». По данным компании, доля ипотечных сделок в октябре достигла 58%, а в прошлом месяце данный показатель составлял 52%. В целом в этом году уровень ипотечных сделок так и колеблется в районе 52-54%, рассказывает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

Руководитель ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков объясняет безразличие покупателей к окончанию госпрограммы исчерпанием отложенного спроса на недорогие кредиты за время ее действия. «На текущий момент сделки формирует естественный спрос, который менее чувствителен к небольшим колебаниям процентных ставок», - говорит эксперт. Мария Литинецкая согласна с коллегой: по ее мнению, большинство ипотечных заемщиков, планировавших приобретение недвижимости, реализовали свою потребность еще в начале года, когда рынок взбудоражили заявления представителей Минфина об окончании программы ипотеки с господдержкой весной 2016 г. – см. «Новостройки Москвы и Подмосковья: словесные интервенции как стимул спроса».

Отметим, что последняя словесная интервенция высокопоставленных чиновников на ту же тему случилась этим летом и также стала одной из причин необычайно высокого для этого сезона спроса на жилье – см. «Новостройки Москвы и Подмосковья: спрос сентября «съело» активное лето». А, как неоднократно отмечал IRN.RU, искусственная стимуляция продаж в условиях ограниченной платежеспособности покупателей неизбежно приводит к падению спроса в последующие периоды.

«Мы понимаем, что за прошлые всплески спроса пора расплачиваться, так как многие клиенты уже решили свой жилищный вопрос», - говорит Павел Телушкин, исполнительный директор компании «ФЦСР» (девелопер «Квартала Триумфальный»).

В свою очередь те, кто этого еще не сделал, не торопятся с покупкой недвижимости, надеясь на дальнейшее улучшение условий ипотечного кредитования. «В обществе сформировалось ожидание снижения ключевой ставки ЦБ, а вслед за этим и снижения ставок по ипотечным кредитам», - подчеркивает Серей Шлома. По словам Марии Литинецкой, в расчёте на снижение ключевой ставки и ставок по ипотечному кредитованию планируемые сделки отложили не менее трети покупателей.

Слова Шломы, в частности, подтверждают результаты онлайн-голосования, проведенного на www.irn.ru с 31 октября по 6 ноября 2016 г. Большинство читателей портала, принявших участие в голосовании, считают, что средняя ипотечная ставка на первичном рынке после отмены льготной ипотеки составит менее 12%.

Основания для подобных надежд действительно имеются. По данным АИЖК, в сентябре (более свежей статистики нет) средняя ставка выдачи ипотечных кредитов снизилась до 12,5%, а разница в ставках на первичном и вторичном рынках – до 1,5 п.п. И если Центробанку в 2017 г. удастся приблизиться к целевому уровню по инфляции, то примерно через год не субсидируемая государством ипотека может подешеветь на 1,5-2-2,5%. То есть до уровня, на котором в настоящее время находятся ставки по льготным кредитам, или даже ниже – см. «Обычная ипотека может стать дешевле льготной».

Более того, уже сейчас в рамках маркетинговых акций ставки по кредитам максимально приближаются, а в ряде случаев оказываются ниже субсидированных на первичном рынке, говорит Литинецкая.

Понятно, что в таких условиях завершение программы льготной ипотеки не станет «болезненным» для заемщиков, уверен Алексей Новиков.

Дополнительным аргументом в пользу взвешенного подхода к решению об ипотечной покупке является динамика цен на квартиры. «Обычно люди готовы брать ипотеку и связывать себя кредитными обязательствами в том случае, если видят рост рынка. Они понимают, что переплачивают за квартиру, но зато этот актив растет в цене. А поскольку сейчас есть опасения, что актив будет дешеветь, то покупатели не видят смысла «загонять» себя в кредит и занимают выжидательную позицию», - резюмирует Сергей Шлома.