Недвижимость за рубежом: банковский мост к кризису

По оценкам Всемирного банка, в 2015 году общий объем проблемных кредитов в Европе составил 4,3%, что лишь на одну десятую процента меньше их объема в преддверии мирового финансового кризиса 2008 года. В Европе назревает новая волна, которая рискует оказаться не менее разрушительной. Правда, в этот раз яблоком раздора стал банковский сектор.

Сегодня в мире насчитывается более $3 трлн «рискованных» кредитов, по сравнению с примерно $ 1 трлн «сабпрайм» кредитов, которые выдавались клиентам с плохой кредитной историей или ее отсутствием, что вызвало кризис 2009 года. Только в Европе банковское бремя составляет чуть меньше 1,16 трлн евро проблемных кредитов, почти половина из которых принадлежит южным странам. Повышение уровня таких кредитов среди южных европейских банков как раз способно вызвать следующий кризис – на этот раз банковский. В целом по Испании, Португалии и Италии объем проблемных кредитов в настоящее время превышает 540 млрд евро ($600 млрд). В результате банки подвергают опасности рынки недвижимости, которые часто оказываются сильно переоценены. Кроме того, банки имеют значительное воздействие на проблемный сектор природных ресурсов: кредитование только в энергетическом секторе составляет около $3 трлн в глобальном масштабе. На фоне падения цен на сырьевые товары, избыточных мощностей избежать роста кредитных объемов практически не удается. «Кредитные стрессы» только усиливаются.
 

Совсем не дольче вита

Италия – одна из главных фигурантов в деле потенциального банковского кризиса, благодаря тысячам непогашенных кредитов по всей стране на общую сумму примерно 360 млрд евро, которые получили название «le sofferenze» – страдания – безнадежные долги, подрывающие экономический рост страны. Пока итальянские банки предлагают новые кредиты, местные заемщики, отягощенные долгами, не могут себе позволить погасить старые. На фоне продолжающегося роста задолженности производительность труда остается слабой, а значит, итальянская экономика уже вряд ли вернется к докризисному уровню раньше, чем через 9 лет. Италия сегодня характеризуется не только самым высоким уровнем проблемных кредитов в банковском секторе ЕС, но и высокими эксплуатационными расходами.

Недвижимость и строительство сыграли огромную роль в банковских проблемах Италии, ведь на долю этого сектора приходится большая часть проблемных кредитов, и примерно столько же проблемных корпоративных кредитов (более 40%). С 2010 к 2015 году цены на итальянское жилье снизились на 14%, а в 2016 году снова продемонстрировали годовое падение на 1,2%.

Таким образом, фигуральные страдания становятся для инвесторов реальностью. Одной из жертв le sofferenze стал Петр Г. из Новосибирска, год назад вложивший средства в итальянский жилой сектор в надежде на устойчивую прибыль. Невероятное падение цен привело к значительному росту спроса на недвижимость, и число арендодателей на рынке также увеличилось. Нужно ли говорить, что сражение за арендаторов россиянин проиграл: теперь при обилии предложения он не может рассчитывать даже на 2,5% годовых.

Еще один пример – Португалия, которая пытается бороться с отсутствием убедительного среднесрочного финансового плана и чрезмерным использованием заемных средств государственным и частным секторами. Страна до сих пор не оправилась от последних банковских кризисов в 2014 и 2015 годах, которые серьезно подорвали доверие инвесторов. На фоне госдолга, составляющего около 130% от ВВП страны, и дефицита бюджета, который по прогнозу МВФ к концу года составит около 3%, банковские проблемы заставят местное правительство прибегнуть к рекапитализации португальских банков, на балансе которых сегодня числится огромное количество проблемных кредитов. Это означает, что вернуть доверие инвесторов в ближайшее время не получится.
 

Инфляция как стратегия

В последнее время центральные банки по всему миру пытаются активно стимулировать инфляцию с помощью различных средств, в том числе количественного смягчения процентных ставок. Кстати, именно это является одним из важнейших инструментов, влияющих на стоимость жилья. Когда процентные ставки низкие, жилье оказывается доступнее для покупателей и увеличивает спрос на него. Если предложение удерживается на постоянном уровне, а спрос растет, то и цены на жилую недвижимость будут расти, а при ограниченном предложении можно наблюдать более выраженный эффект инфляции.

Инфляция в экономике кажется неизбежным явлением, однако она может оказаться вполне выгодной для инвесторов. В сфере недвижимости рост цен увеличивает не только стоимость объекта во время перепродажи собственности, но и размер арендных ставок. Подобно тому, как стоимость недвижимости растет вместе с инфляцией, арендные ставки также увеличиваются, что позволяет доходу, получаемому от инвестиционной собственности, идти в ногу с общим ростом цен во всех отраслях экономики. Так произошло и с москвичом Иваном Б., который инвестировал свои капиталы в рынок жилой недвижимости Великобритании. С апреля 2015 года инфляция в этой стране продолжает расти, и осенью 2016 года она составила уже порядка 1%, а по прогнозам к 2020 году сможет превысить отметку в 2,5%.

Логично, что стоимость жилья в этой стране постепенно движется вверх: в августе 2016 года цены на жилые объекты увеличились более чем на 7,9% за минувший год.

При столкновении с банковским кризисом шансы инвесторов на стабильную доходность практически равны нулю: на фоне слабой экономики подобный удар в первую очередь затронет местный рынок недвижимости, о скором восстановлении которого не может быть и речи. В первую очередь обходить стороной следует рынки стран Южной Европы, таких как Италия, Португалия или Греция, где слово «кризис» уже превратилось в классическое описание местной экономики. А вот боятся экономик, чей банковский сектор в качестве инструмента активно использует инфляцию, наоборот, не стоит: чтобы инвестиции оказались успешными, инвесторы должны приобретать активы с конечной доходностью, аналогичной или превышающей инфляцию и по возможности диверсифицировать портфели.