Квартиры потеснили апартаменты

Апартаменты теряют долю на рынке первичного жилья Москвы – предложение новостроек растет опережающими темпами. Разница в цене метра между квартирными новостройками и проектами с апартаментами также сокращается. Тем не менее участники рынка за будущее формата не переживают, потому что цены на апартаменты пока все-таки заметно ниже, чем на квартиры, а выбор проектов с точки зрения местоположения и транспортной доступности – лучше.

Предложение и спрос

По данным Est-a-Tet, за 10 месяцев 2016 г. на рынок вышло 16 новых проектов с апартаментами против 21 за аналогичный период прошлого года.

Источник: Est-a-Tet

«В 2016 г. предложение активно пополнялось новыми корпусами и очередями в уже реализующихся комплексах бизнес- и комфорткласса (Aerolofts, городской квартал «Арена Парк», апарт-комплекс «Березовая аллея», МФК «Савеловский Сити», апарт-комплекс «ТехноПарк», ЖК «Фили Град», городской квартал «Парк Легенд»). После активного вывода проектов комфорткласса в 2015 г. количество нового предложения в этом году заметно меньше. Рынок в основном пополнялся объемами в масштабных комплексах», - рассказывает Юлия Сапор, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

Тем не менее в годовом выражении предложение апартаментов на рынке Москвы выросло, единодушны все опрошенные участник рынка. Согласно подсчетам компании «БЕСТ-Новострой», по сравнению с прошлой осенью корпусов стало больше на 12%, проектов - на 8%, лотов – на 12,5%. В целом в конце октября в Москве было выставлено на продажу 8 830 апартаментов в 131 корпусе в рамках реализации 87 проектов. Общий объем предложения апартаментов составил 561 126 кв. м.

По данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», за год предложение увеличилось на 8,2%, «Метриум Групп» - на 18,2% (по числу лотов), Est-a-Tet - на 15,8% (по суммарной площади).

И это несмотря на перевод части апартаментов в жилье. Как напоминает Est-a-Tet, в конце 2015 г. были переведены из формата апартаментов в квартиры следующие проекты: в бизнес-классе – арх-проект «Лица», в премиум-классе – «Резиденция МОНЭ». Кроме того, получила статус квартир часть апартаментов в МФК «Савеловский Сити» и «Водный». («По данным «БЕСТ-Новострой», до конца года запланирован перевод в жилье апартаментов в квартале «Березовая аллея». Также о переводе в жилье было объявлено в ЖК «Царицыно-2».)

«Объяснить это (рост предложения – прим. ред.) можно тем, что в Москве продолжают активно осваиваться площадки на месте бывших промышленных предприятий, по некоторым оценкам площадь промзон в Москве – около 18 тыс. га. Также интересен тот факт, что в текущем году Мосгорэкспертиза одобрила почти в два раза больше проектов, чем в прошлом (речь идет о разных видах недвижимости), так что не исключено, что тренд на увеличение предложения будет укрепляться», - говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

При этом предложение новостроек растет куда более внушительными темпами, чем апартаментов. По данным «ИРН-Консалтинг», за год, с октября 2015 г. по октябрь 2016 г., количество новостроек в продаже на рынке «старой» Москвы, без учета элитного центра, увеличилось на 40%, а квартир – на 54%. (См. «Новостройки Москвы в октябре 2016 года: средняя цена упала до 197 500 руб. за метр», «Новостройки Москвы в октябре 2015 г.: средняя цена метра упала на 2%».)

Как следствие, снизилась и доля апартаментов на первичном рынке жилья, отмечают в Est-a-Tet и «Миэль». По словам Натальи Шаталиной, за год этот показатель сократился с 22% до 19%. По данным Est-a-Tet, с 24,1% до 22,8%. Для сравнения: в конце 2014 г. на апартаменты приходилась примерно треть всего рынка нового жилья в Москве.

«Причиной снижения доли апартаментов в структуре предложения является выход массовых проектов квартирных проектов, которые вытесняют апартаменты. Также можно отметить, что если каждый квартирный проект содержит в среднем по рынку три корпуса, то в апартаментах такой показатель меньше – 1,7 корпуса (с учетом проектов, в которых часть предложения – апартаменты)», - поясняет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

Высокая конкуренция со стороны новостроек и увеличение бюджетного предложения квартир в «старой» Москве привел к падению доли апартаментов в общей структуре сделок на первичном рынке на 10% по сравнению с началом 2015 года, с 23,4% до 13,2%, продолжает Шаталина. Свою роль в этом процессе сыграло и повышение «квалификации» покупателей: с течением времени люди все лучше разбираются в рынке недвижимости и сейчас уже на стадии выбора объекта просчитывают будущие налоги и эксплуатационные платежи. А по этим пунктам апартаменты проигрывают обычным квартирам.

Как отмечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая, большая часть спроса сегодня сосредоточена на недорогих объектах массового сегмента стоимостью 5-7 млн рублей. Далее идут чуть более и менее дорогие выборки: 3-5 млн рублей и 7-10 млн рублей. Таким образом, наиболее востребованы в настоящее время апартаменты комфорткласса. На это также указывает рост предложения малогабаритных апартаментов (не более 30 кв. м). Если год назад их было 6,1%, то в III квартале их доля увеличилась до 10,5%.

Цены

По данным «БЕСТ-Новострой», по итогам октября 2016 г. средний уровень цен в сегменте апартаментов составил 260 237 руб. за кв. м - это на 9% меньше, чем годом ранее.

«Снижение стоимости метра в годовом исчислении может быть связано как с вымыванием некоторого объема апартаментов (например, в июле с экспозиции были сняты самые дорогие лоты в проектах Nabokov, «NегоцiaнтЪ» и Golden Mile Private Residence), так и с поступлением на продажу новых проектов с низкой стартовой ценой», - поясняет Доброхотова.

Согласно информации «Метриум Групп», к осени метр подешевел на 5,8% в годовом выражении: в III квартале 2015 г. средняя стоимость квадратного метра в целом по сегменту апартаментов составила 287 800 руб., тогда как в III квартале текущего года этот показатель достиг 271 150 руб. В бизнес-классе цена снизилась на 6,15%, в массовом сегменте - на 1,24%. А на «элитку» цены выросли на 1,9%.

Est-a-Tet практически совпадает с «Метриумом» в оценке глубины просадки средней стоимости метра (-5,3%, до 373 800 руб./кв. м), однако динамику цен по сегментам приводит противоположную. Максимальный прирост цены, про данным Est-a-Tet, был отмечен в сегменте эконом (+3,4%), на втором месте - апартаменты элитного класса (+1,4%). А средневзвешенная цена апартаментов премиум-класса упала за год на 5%.

Как и «БЕСТ-Новострой», «Метриум Групп» и Est-a-Tet объясняют движение цен главным образом изменениями в структуре предложения: выходом новых, более дешевых или, наоборот, дорогих проектов, повышением стадии готовности объектов и т.п. В общем, ничего кардинального и революционного.

Примечательно другое: если в предыдущие годы стоимость метра в апарт-комплексах всегда была существенно, процентов на 30%, ниже, чем в квартирных домах, то сейчас эта разница сокращается или вовсе исчезает. По данным «Миэль», в сегменте «комфорт» средневзвешенная цена квадратного метра квартир составляет 148,6 тыс. рублей, а апартаментов – лишь на 13% меньше, 131,8 тыс. рублей. А по статистике «Метриум Групп», по итогам III квартала 2016 г. средняя стоимость метра в апартаментах массового сегмента даже превысила таковую в новостройках: 148 275 000 руб. против 146 905 руб. за кв. м.

Шаталина отмечает, что максимальный разрыв в цене апартаментов и новостроек наблюдается в проектах на начальной и средней стадии готовности, а минимальный - в проектах на высокой стадии либо в уже сданных в эксплуатацию. Для комфорткласса соответствующие показатели составляют более 20% и 6%, для «бизнеса» - более 25% и 12% (при среднем показателе по классу на уровне 18%).

Причина опять же в структуре предложения. Как объясняет эксперт, среди проектов на высоком уровне готовности комплексы с апартаментами имеют ряд характеристик, которые позволяют им держать довольно высокие цены по отношению к квартирам. Проще говоря, высокое качество таких комплексов позволяет им в значительной степени нивелировать недостатки формата.

«В существующей конъюнктуре рынке большинство проектов с апартаментами в Москве представляют собой объекты в привлекательной локации с хорошей транспортной доступностью, продуманной концепцией и собственной инфраструктурой, - отмечает Юлия Сапор. - В части проектов существует возможность временной регистрации. При этом доля комплексов высоких ценовых сегментов, для целевой аудитории которых наличие постоянной регистрации не является определяющим фактором, составляет почти треть всего предложения».

Если сравнить цены на квартиры и апартаменты в рамках одного проекта – сейчас таких немало, то и в «комфорте», и в «бизнесе» минимальная разница в цене квадратного метра составляет 14%, максимальная – 20%. «Разница в стоимости между квартирами и апартаментами в рамках одного проекта уже будет зависеть преимущественно от конкретных характеристик проекта, структуры спроса именно на данный проект и выбранной политики девелопера», – говорит Наталья Шаталина.

Порог входа на рынок апартаментов также постепенно сближается с таковым для новостроек. Если в III квартале 2015 г. самым доступным было предложение студии площадью 16,03 кв. м. в комплексе апартаментов Cleverland за 2,12 млн рублей, то по итогам III квартала 2016 г. самый низкий бюджет покупки зафиксирован в гостинице «Восток», где можно приобрести студию площадью 16,24 кв. м. за 2,28 млн рублей (+7,5%), рассказывает Мария Литинецкая. А в новостройках за тот же период минимальная цена упала на 19% - с 3,38 млн руб. за студию площадью 30,8 кв. м до 2,74 млн за студию в 25,5 кв. м.

То же самое происходит и со средним бюджетом покупки. Согласно подсчетам Est-a-Tet, для апартаментов показатель за год вырос на 9,4%, по данным «Миэль» - на 8,9%. За тот же период в сегменте новостроек средняя стоимость квартиры сократилась на 11,6%, по информации «ИРН-Консалтинг».

Однако, несмотря на снижение минимального бюджета покупки в новостройках с квартирами, наиболее доступные цены и притом более широкий ассортимент все равно сохраняются в проектах с апартаментами, подчеркивает Ирина Доброхотова. Так, в бюджете до 3 млн руб. в Москве есть выбор всего в двух проектах, и они сильно удалены от центра и от метро. Это мкр. Северный (от 2,6 млн руб.) и «Летний сад» (от 2,8 млн руб.). В сегменте апартаментов в бюджете до 3 млн руб. представлено четыре комплекса, в том числе у метро: Cleverland, «Восток», «Янтарь», «Царицыно-2».

Ценовое преимуществом перед квартирами в плане общего бюджета покупки апартаментам помогают удерживать более компактные площади. В объектах бизнес-класса данного формата можно встретить студии по 15-17 кв. м, а в элитном сегменте – по 26-31 кв. м. «Для квартир тех же сегментов такие площади немыслимы», - подчеркивает Мария Литинецкая.

Еще один существенный плюс апартаментов – это отделка. По словам Литинецкой, доля апартаментов с отделкой, особенно в премиальных сегментах, выше, чем не рынке квартир. К примеру, в элитном сегменте девять из 36 проектов (25%) содержат объекты с отделкой и даже меблировкой и бытовой техникой.