Новая вторичка: как продать и почем купить квартиру в недавней новостройке

Люди покупают квартиры в новостройках, исходя из тех потребностей и возможностей, которые у них есть сегодня. Однако за время строительства многое может измениться. В результате многие квартиры в новых домах выходят на вторичный рынок в первые пять лет после сдачи дома в эксплуатацию. Редакция IRN.RU выяснила, почему люди продают такое жилье и на что нужно обращать внимание как покупателям, так и продавцам.
 

Чем меньше, тем лучше

По данным «Инком-Недвижимости», в период инвестиционного бума (это период с 2004 по первую половину 2008 года), в первые годы после окончания строительства новостроек на вторичный рынок выходило до половины квартир. Сейчас этот процент намного меньше. «В районах массовой застройки в новом ЖК в первые пять лет после сдачи дома в эксплуатацию на рынок выставляются примерно 8-10% квартир», - говорит Юлия Антясова, руководитель офиса «Таганский» и «Новогиреево» компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

В неудачных объектах доля квартир в продаже в первые пять лет после сдачи дома может достигать 30-40%, говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. «Чаще всего причиной перепродажи квартиры является то, что новосела чем-то не устроила жизнь в данном комплексе. Поэтому количество объектов в продаже спустя пару месяцев после заселения – в своем роде критерий, по которому можно оценить удовлетворенность жителей их выбором», - считает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк».

Помимо тех, кто «передумал», квартиры в недавних новостройках нередко продают инвесторы. Эксперты по-разному оценивают долю инвестиционных квартир. Так, Юлия Антясова говорит, что таких квартир около 70% от общего числа продаж в первые годы после окончания строительства дома. В свою очередь, генеральный директор агентства Tweed Ирина Могилатова говорит, что сейчас этот показатель не превышает 10-15%, тогда как до 2012 года он составлял 30-35%. доля инвестиционных квартир во вторичных продажах не превышает 10-15%. В основном инвесторы предпочитают продавать квартиры еще до получения права собственности, чтобы избежать уплаты налога (об этом читайте в статье «При перепродаже квартиры в новостройке придется дать скидку»).

Сейчас на рынок начинают выходить квартиры, купленные «сгоряча» на волне ажиотажа, связанного с девальвацией рубля в конце 2014 года. По словам директора департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Михаила Куликова, доля этих объектов не настолько велика, чтобы ее можно было выделить в отдельную категорию. К тому же зачастую вместо того, чтобы продавать их с убытком, владельцы используют эту недвижимость в других целях (например, сдают в аренду) либо ждут роста цен на рынке. «Сейчас еще объем тех самых инвестиционных квартир не достиг пика, думаю, что мы увидим его в 2019-2021 годах, когда купленные на волне девальвационного спроса квартиры не только будут введены в эксплуатацию, но и по ним пройдет пятилетний срок владения. Именно в этот период велик риск того, что молодая «вторичка» просто обрушит рынок старого вторичного жилья», - считает Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп».
 

Ради лучшей жизни

Менеджер по рекламе Елена Савельева (имя изменено) несколько лет назад купила квартиру на стадии строительства в одном из крупных проектов комплексной малоэтажной застройки в Подмосковье. Жилье принесло немало разочарований. Квартира строилась два с половиной года вместо обещанного одного, к тому же качество дома и работы управляющей компании оказалось ниже ожиданий. На доме местами обваливается штукатурка, неправильно работают сливы, из-за чего подтапливается подвал, часто возникают проблемы с электричеством. В результате уже через полтора года после заселения Елена решила продать квартиру: «Я изначально расценивала эту квартиру как «переходный» вариант, все же «однушки» маловато для комфортной жизни. Однако все проблемы, с которыми пришлось столкнуться, подтолкнули меня быстрее решиться на переезд».

Далеко не всегда продажа происходит из-за столь печальных обстоятельств. «Выход квартиры в «бывшей» новостройке на рынок в течение первых 5 лет можно в основном объяснить различными житейскими ситуациями, включая рождение детей и необходимость в улучшении жилищных условий. Также подобная продажа может быть происходить по причине финансовых затруднений у покупателя, взявшего кредит», - говорит руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сергеева.

Есть и совсем радостные переезды, связанные с улучшением жилищных условий. «Обычно речь идет о покупателях, которые на момент заключения сделки имели средства, к примеру, только на однокомнатную квартиру, а теперь могут позволить себе условную «трешку», - говорит Александр Зубец, генеральный директор проекта «Новые Ватутинки». - Они выставляют на продажу старое жилье, чтобы использовать средства, вырученные от продажи, в качестве первоначального взноса на приобретение новой квартиры».

Примерно этим руководствовалась москвичка Ольга Петрова. Она купила квартиру в одном из подмосковных ЖК, который был расположен в 6 км от Москвы. Однако за время строительства у Ольги появились средства на приобретение квартиры намного ближе к МКАД. «Поэтому первую квартиру я продала, и вырученными деньгами погасила примерно две трети ипотеки новой квартиры», - говорит она.
 

Обычно дороже

Квартиры в новых домах обычно востребованы. Их немного, качество обычно лучше, к тому же отсутствует, с одной стороны, риск недостроя, а с другой - нет опасностей, связанных с длинной юридической историей, как во многих старых домах. Поэтому цены на них чаще всего выше. «В целом квартиры в новостройках обычно на 15% дороже аналогов, расположенных в домах старого жилого фонда», - говорит Михаил Куликов. Лариса Швецова демонстрирует разницу в цене на конкретных примерах в районе Нагатинский затон: «Сегодня в первой очереди ЖК «Ривер Парк» можно приобрести однокомнатную квартиру от собственника за 8,3-8,5 млн рублей (39 кв. м). Для сравнения: в доме 80-х годов постройки аналогичное по метражу жилье обойдется в 7-7,5 млн рублей. Если говорить о домах 60-х годов, то квартира площадью 32-35 кв.м стоит порядка 6-6,5 млн рублей».

Однако далеко не все квартиры в недавних новостройках пользуются спросом. По словам ведущего менеджера департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья» Александра Лунина, много квартир выходит на вторичный рынок в домах, расположенных далеко от узлов центрального транспортного сообщения с Москвой, новых районах с плохо развитой инфраструктурой либо медленно развивающейся и т.д.

«С самыми серьезными проблемами сталкиваются собственники квартир в небольших малоэтажных жилых комплексах, расположенных «в чистом поле», на удалении от городов. Собственная инфраструктура в них обычно не предусмотрена, а до городской пешком не добраться. Зачастую собственники не могут продать свои квартиры даже по той цене, по которой их продавал застройщик», - говорит руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. Например, в ЖК «Морозовка» в Чеховском районе в 2015 году двухкомнатная квартира от застройщика стоила 3,35-3,63 млн рублей. Сейчас в объявлениях на вторичном рынке эти квартиры можно найти за 2,5 млн рублей. Квартиры от застройщика площадью 45 кв. м в КП «Беляниново» в Мытищинском районе в 2015 году стоили в среднем 4,4 млн рублей. Сейчас такие квартиры в том же поселке продаются за 3,8 млн рублей.
 

Как продать

Продать квартиру в новом доме помогают те же «хитрости», которые действенны для любой вторичной недвижимости. «Необходимо, чтобы во время визита потенциального покупателя в квартире было чисто, пахло хорошо и не было постороннего шума, - говорит Михаил Куликов. - А для этого нужно выбрать удобный момент – например, показывать жилплощадь в то время, когда соседи не включают динамики на полную мощность или когда в квартире нет пыли, появляющейся из-за ремонта в других помещениях».

В объявлении нужно обязательно подчеркивать новизну квартиры. «Мы указываем, что дом новый, серию дома, его выигрышное отличие от ветхого фонда, наличие улучшенной планировки. Также наличие евроремонта, парковочного места, паркинга, придомовой инфраструктуры, консьержа и т.д.», - делится Александр Лунин. Также стоит привлечь внимание к юридическим аспектам. «Недавняя новостройка «юридически чиста», поэтому в том числе на этом можно сделать акцент при ее продаже, - рекомендует Александр Зубец. - Ведь многих покупателей вторичного жилья пугает возможное появление наследников бывших владельцев, которые могут отсудить долю собственности».

При этом специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» напоминают, что платежеспособный спрос сейчас очень ограничен. Поэтому даже при продаже самой современной квартиры в хорошем жилом комплексе нужно быть готовым к торгу со стороны покупателя.