Каждый пятый покупатель квартиры в Москве и Подмосковье – из другого региона

Несмотря на кризис и сокращение числа рабочих мест в Москве, жители регионов не перестали интересоваться московской недвижимостью. Редакция IRN.RU выяснила, кто и зачем покупает квартиры в Москве и Подмосковье, а также узнала об инструментах, которые предлагают девелоперы и риелторы, чтобы облегчить жизнь регионалам.
 

До трети сделок

В среднем на долю регионалов, по данным компании «Азбука Жилья», приходится и более трети покупок на вторичном рынке и около 20% сделок с новостройками. При этом в зависимости от сегмента доля покупателей из регионов может меняться. Например, как утверждает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина, в зоне до 20 км от МКАД на регионалов приходится 30% покупок со 100-процентной оплатой и 30% ипотечных сделок. В столичных проектах доля сделок с участием регионалов обычно составляет менее 10%. «В частности, в нашем проекте «Кварталы 21/19» доля покупателей из провинции не превышает 5%», - говорит Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс».

Однако такая зависимость работает не всегда. Так, по словам директора департамента маркетинга компании «Магистрат» (генриелтор объектов ГК «ИНТЕКО») Ольги Денисовой, в относительно недорогом комплексе апартаментов «Лайнер» на покупателей из регионов приходится около 3%, зато в премиальном ЖК «Садовые кварталы» таких сделок уже 10%, а в элитных проектах Balchug Viewpoint и Balchug Residence – 12%.
 

Богатые нефтяники и переезд за мечтой

Это во многом объясняется структурой регионального спроса. Дорогие квартиры нередко приобретают выходцы из богатых ресурсодобывающих регионов. «Они имеют высокий уровень дохода и недвижимость в Москве воспринимают и как удачное вложение средств, и как обеспечение себе и своей семье капитального «плацдарма» в столице, - говорит Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость». - Семью иногда перевозят сюда сразу после сделки и потом, на протяжении долгого времени, живут «вахтовым методом» на два региона: какое-то время по месту работы и какое-то время вместе с родными в Москве».

Зато остальные покупатели из регионов в основном выбирают жилье подешевле. Это и те, кто продает все, что есть в родном регионе, ради переезда в столицу «за мечтой», и регионалы, давно работающие и живущие в Москве на съемной квартире. Они обычно выбирают самое недорогое жилье в Москве и области. Как говорит владелец агентства недвижимости Century 21 Panorama Realty Константин Ламин, среди покупателей из регионов около 60% какое-то время уже живут в Москве.

Некоторые эксперты наблюдают определенные закономерности в выборе типов жилья в зависимости от родного региона. «Например, жители Дальнего Востока и Сибири просят подобрать им вариант в спальном районе, но в современной высотке на верхних этажах, - отмечает Марина Полякова, руководитель офиса «Волжский», «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». - Жители кавказского региона предпочитают квартиры в сталинских домах».
 

Продать свое

Чаще всего для покупки жилья в Москве и Подмосковье приезжие продают квартиру в родном регионе. По данным «Азбуки жилья», так поступают около половины региональных покупателей, а по статистике «Инком-Недвижимости», доля таких покупателей может держится в пределах 80%.

Цены на жилье заметно отличаются от региона к региону, поэтому покупатели выходят на сделку с разными суммами. Например, по данным компании «Магистрат», в Ростове-на-Дону стоимость большинства квартир находится в диапазоне 50 000 – 99 000 руб. за кв. метр, а в Санкт-Петербурге – 50 000 – 190 000 руб. за кв.м. Эти расценки заметно ниже, чем в Москве, поэтому обычно региональным покупателям приходится брать ипотеку. «В зависимости от того, какую квартиру они приобретают, вырученных средств от продажи прежней собственности, как правило, хватает на покрытие 20-50% стоимости квартиры», - говорит Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development.
 

Между городами

Тем, кто уже живет в Москве в съемной квартире, приходится ездить в свой регион для продажи жилья. При лучших раскладах посетить малую родину придется дважды: чтобы нанять риелтора и передать ему ключи от квартиры, а затем на сделку. С дистанционной продажей связаны некоторые опасности, поскольку приходится полностью доверять продажу местному брокеру.

Так, менеджер Анастасия, которая давно живет в Москве, продавала свою квартиру в Твери ради покупки новостройки в Подмосковье: «Риелтор пыталась сбить адекватную, на мой взгляд, цену. Она говорила, что люди смотрят квартиру, но потом не перезванивают. В результате она нашла кандидата и сказала, что нужно снизить цену на 200 000 рублей, при этом никак не пояснив, почему дисконт должен быть именно таким. Попробовать сделать шаг в 100 000 рублей она тоже отказалась. В итоге уже на сделке покупательница случайно кинула странную фразу, мол, мы же говорили о другой сумме, и замялась. У меня есть подозрение, что мой риелтор с покупательницей просто «поделили» дисконт: покупательница получила скидку в 100 000 рублей, а другие 100 000 рублей отдала риелтору за переговоры». Конечно, если бы Анастасия до сделки могла лично видеть потенциальных покупателей, этой ситуации можно было бы избежать.
 

Покупка на расстоянии

Никаких специальных инструментов вроде межрегионального трейд-ина на рынке не предлагается. Тем не менее риелторы и девелоперы стараются по возможности облегчить жизнь покупателям из регионов. «Например, если потенциальный покупатель живет недалеко от московского региона и хочет лично посмотреть все подходящие варианты, мы оговариваем день (или пару дней) и организовываем максимальное количество просмотров. Очень и очень редко может получиться так, что клиент отказывается от всех предложенных объектов и мы продолжаем поиски. Практически всегда после такого «просмотрового марафона» мы начинаем готовить документы на покупку жилья», - рассказывает Ольга Козлова, руководитель офиса «В Бутово», «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

«Как правило, если что-то из вариантов приглянулось, то во второй приезд уже проводится сделка. В среднем получается два-три приезда, - говорит Константин Ламин. - Конечно, бывают случаи, когда приезжают и больше, бывает, что и с первого раза осуществляется сделка».

Для покупателей квартир в новостройках ситуация проще. «Получить достаточно информации можно по факту изучения сайта, документации о проекте и буклетов. Также есть веб-камеры, которые ведут трансляцию стройки онлайн, поэтому покупатели могут следить за процессом строительства, не отходя от компьютера», - говорит руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

Некоторые застройщики в случае доверительных отношений между менеджером и покупателем из региона высылают ему предварительный договор резервирования. «Клиент подписывает договор резервирования и возвращает экземпляр обратно застройщику. После оплаты договора резервирования менеджер высылает в регион уже полный пакет документов для сделки, включая договор долевого участия и необходимые доверенности. Покупатель возвращает подписанные оригиналы ДДУ, застройщик их потом регистрирует. После регистрации ДДУ покупатель из региона его оплачивает. Покупатель может вообще не приезжать в Москву, если у него нет такой возможности или желания» - рассказывает Ольга Денисова.

Набор инструментов для покупателей из регионов может расшириться. Все же они составляют заметную долю на рынке, а в условиях обострения конкурентной борьбы девелоперы и риелторы будут стремиться сделать все, чтобы такой покупатель достался именно им.