Ставки аренды жилья в Москве и Подмосковье не заметили начала делового сезона

Впервые с 2013 г. объем предложения бюджетных квартир в «старой» Москве не превышает уровня спроса. Однако цены все равно не растут: несмотря на начало делового сезона, ставки увеличились менее чем на 1%. А за МКАД аренда даже подешевела по сравнению с летом.

Спрос vs предложение

В настоящее время спрос на аренду квартир экономкласса в пределах МКАД совпадает с объемом предложения таких объектов – впервые с августа 2013 г., отмечает Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость».

«Осенью 2014 г. был отмечен существенный рост предложения и упадок спроса – разница между ними составляла 2,5 раза, - рассказывает эксперт. - Спустя год традиционный осенний «высокий» сезон снизил разрыв: предложение тогда в 1,5 раза превышало спрос. И только в августе 2016-го спрос достиг отметки предложения и продолжает удерживаться на этих позициях».

По данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», максимальное превышение спроса над предложением квартир - в 1,82 раза - наблюдается в ценовом диапазоне до 25 тыс. руб. в месяц. На 11% спрос на квартиры превысил их предложение в диапазоне от 25 до 40 тыс. руб./мес. В более высоких ценовых сегментах предложение квартир по-прежнему превышает спрос, говорит директор компании Мария Жукова.

Источник: «МИЭЛЬ-Аренда»

В Новой Москве, к удивлению местных риелторов, отмечается похожая динамика. По словам руководителя офиса «Century 21 Римарком г. Троицк» Анны Ртищевой, по состоянию на середину октября спрос на арендное жилье в городе на 10% превышает предложение.
 

Ставки

«Старая» Москва

Хотя спрос в экономклассе местами даже превышает предложение, ставки на аренду жилья практически не растут. По данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», однокомнатные квартиры в пределах МКАД подорожали осенью на 0,34% (до 29,78 тыс. руб./мес.), двухкомнатные - на 0,94% (38,4 тыс. руб./мес.). А трехкомнатные даже подешевели - на 1,5%, до 45,71 тыс. рублей в месяц.

Риелторы объясняют этот парадокс серьезным сокращением количества потенциальных арендаторов в последние два года, а также активностью арендодателей – рынок постоянно пополняется новыми предложениями. В частности, множится число арендных квартир в новостройках: они были куплены с помощью ипотеки, но у хозяев нет средств выплачивать кредит и одновременно выполнять ремонт, обставлять квартиру мебелью и т. д. – приходится сдавать. По данным «Инкома», 20% съемного жилья в новостройках сдается «под ремонт».

В высокобюджетном сегменте, где предложение по-прежнему превышает спрос, стоимость найма продолжает снижаться. Однокомнатные квартиры, по информации «Миэль», упали в цене на 5,42% до 50,2 тыс. рублей в месяц, двухкомнатные - на 4,85% (69,81 тыс. руб./мес.), многокомнатные - сразу на 27,78% (180,76 тыс. руб./мес.). Единственное, что подорожало – это дорогие трехкомнатные квартиры. Стоимость аренды такого жилья увеличилась в среднем на 10,22% до 99,65 тыс. рублей в месяц.

Похожие цифры приводит и «Инком»: 29 353 руб., 36 670 руб. и 45 221 руб. в месяц в «экономе»; 41 373 руб., 60 043 руб. и 86 014 руб. в бизнесе; 64 458 руб., 82 294 руб. и 112 841 руб. в премиум-классе.

Запросы потенциальных арендаторов в целом совпадают с ценами предложения. «Сегодня, прежде чем подать заявку на подбор квартиры в агентство недвижимости, абсолютное большинство арендаторов самостоятельно знакомятся с картиной предложения на рынке и в целом неплохо ориентируются», - отмечает Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость».

По данным «Инкома», в сегменте экономкласса средний запрашиваемый бюджет найма составляет: для однокомнатных квартир – до 30 тыс. рублей в месяц, двухкомнатных – до 40 тыс. рублей, трехкомнатных – до 46 тыс. рублей. В бизнес- и премиум-классах арендаторы, по словам Поляковой, также опираются на сведения о средних арендных ставках в интересующих их локациях.

Вообще, последние годы рынок аренды находится в стагнации, с тенденцией к постепенному сползанию ставок вниз - см. «Аренда жилья в Москве и Подмосковье: собственники не сдаются». За год, с сентября 2015 по сентябрь 2016 г., средняя стоимость найма «однушек» экономкласса в «старой» Москве уменьшилась на 2,95%, двухкомнатных квартир – на 3,02%, трехкомнатных – на 8,71%. В элитном и бизнес-классе соответствующие показатели упали на 7,75%, 16,12% и 12,72%. Средняя стоимость найма многокомнатных квартир выросла на 26,54% - но только благодаря выходу на рынок нескольких очень дорогих объектов, отмечает Мария Жукова.

Источник: «МИЭЛЬ-Аренда»

По сравнению с докризисным летом 2013 г. минимальная стоимость аренды однокомнатных квартир в Москве снизилась с 28 тыс. руб. в месяц до 20 тыс. (-28,6%), двухкомнатных - с 36 тыс. до 30 тыс. (-16,7%), трехкомнатных - с 42 тыс. руб. до 40 тыс. руб. (-4,8%), рассказывает директор Центра аренды квартир «БЕСТ-Недвижимость» Юлия Гасиловская.
 

Новая Москва

В Новой Москве небольшой рост ставок наблюдался в конце августа-начале сентября 2016 г., то есть в преддверии делового сезона. И это был пик активности рынка, достигнутый во многом за счет иногородних студентов, подбиравших жилье в связи с началом нового учебного года, говорит Анна Ртищева, руководитель офиса «Century 21 Римарком г. Троицк» (партнер Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис»). В целом же по сравнению с летом по состоянию на середину октября ставки на аренду квартир в Троицке снизились примерно на 10%. Относительно октября 2015 г. цены упали на 15-20% - в зависимости от состояния квартиры, сдаваемой в аренду. Больше всего подешевел экономкласс.

«После всплеска активности на локальном рыке аренды Троицка в конце августа – начале сентября сегодня количество обращений в риелторские компании сократилось до минимума. Те клиенты, которые находятся в поиске арендного жилья, предпочитают в середине осени это делать самостоятельно, чтобы дополнительно сэкономить на услугах риелторов, да и качество предложений, после того как собственники заключили долгосрочные контракты - как правило, как минимум на год - оставляет желать лучшего. Поэтому неудивительно, что не очень ликвидные квартиры, за которые арендодатели летом просили 20 тыс. («однушка» класса эконом), сегодня остались на рынке по цене 17-18 тыс. руб. в месяц. В классе «комфорт» можно также наблюдать снижение цен в пределах от 2 до 4 тыс. руб.», - рассказывает Ртищева.

Что касается запрашиваемых бюджетов, то немногочисленные клиенты, которые все же обращаются в агентства Троицка за помощью при выборе арендного жилья, не готовы платить более 18 тыс. руб. в месяц за квартиры экономкласса и 21-22 тыс. - за квартиры класса «комфорт».
 

Подмосковье

Рынок аренды Подмосковья неоднороден, но в целом тренд на снижение цены остается актуальным, и чем дальше от МКАД, тем это заметнее, говорит Дмитрий Владимиров, гендиректор АН «Абсолют Капитал Недвижимость г. Мытищи» (партнер Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис»).

Уровень арендных ставок в Подмосковье зависит главным образом от транспортного расположения города, поясняет Юлия Гасиловская. В городах-спутниках, таких как Мытищи, Химки, Красногорск, цены на аренду квартир практически равны московским. Однокомнатная квартира, к примеру, в Химках сдается в среднем за 23-25 тыс. руб. А в Балашихе за 30 тыс. руб. реально снять «трешку».

Нетипичная для подмосковного рынка ситуация сложилась в Мытищах, отмечает Владимиров: по сравнению с серединой лета аренда в городе подорожала на 2-5%, что в рублевом эквиваленте составляет 1,5-2 тыс. Относительно октября прошлого года ставки выросли примерно на 7-8%. Основная причина – устойчивый спрос на арендную недвижимость на локальном рынке города, поясняет эксперт.

Средняя стоимость найма однокомнатной квартиры класса «эконом» в Мытищах в настоящее время находится в диапазоне 19-21 тыс. рублей, «комфорт» - 25-27 тыс. рублей в месяц. Это выше средних бюджетов в запросах на аренду, которые для указанных сегментов составляют 18 и 22 тыс. руб. соответственно. По словам Владимирова, не найдя подходящих вариантов, арендаторы соглашаются рассмотреть более дорогие варианты.

Однако потенциал для роста ставок, связанный с началом делового сезона, в настоящее время уже исчерпан, уверен эксперт. «Да и арендаторы больше не хотят участвовать пусть в символической, но все же гонке с ростом цен, все больше обращая свои взоры на лоты в соседних городах Подмосковья, где цены демонстрируют отрицательную динамику», - отмечает Владимиров.
 

Сроки экспозиции

Сближение уровня спроса и объема предложения не смогло переломить ценовые тренды на арендном рынке, но положительно повлияло на сроки экспозиции квартир. «И в конце лета, и осенью этого года арендаторы (в Москве – прим. ред.) выбирают нужный объект из двух-трех примерно за один-два дня. Год назад решение принималось после просмотра 8-10 вариантов в течение 1-1,5 недель», - говорит Оксана Полякова.

По словам Анны Ртищевой, в Троицке ликвидную квартиру по адекватной цене арендуют за один-три дня. Если квартира ликвидная, но с небольшими недостатками (нет свежего ремонта, средняя транспортная доступность и т.д.), то на поиск арендатора потребуется неделя. А некачественные варианты по завышенным ценам могут стоять на рынке от трех-пяти месяцев и до года.
 

Прогнозы

Существенных изменений на арендном рынке московского региона риелторы не ждут – за отсутствием соответствующих предпосылок. По мнению Марии Жуковой, в «старой» Москве спрос, скорее всего, будет снижаться в ближайшие месяцы, как всегда к концу года. На этом фоне возможен незначительный рост предложения. Ставки будут колебаться в диапазоне плюс-минус 1%, считает эксперт.

Анна Ртищева надеется на стабилизацию рынка Троицка после снижения цен в течение года. «Немного должны подправить положение дел новогодние праздники, в которые загородная недвижимость традиционно пользуется повышенным спросом. Однако это не изменит общий тренд, и о повышении цен в среднесрочной перспективе говорить не приходится. Не испытывают оптимизма и владельцы загородных домов, с которыми общаются наши риелторы. По их оценкам, даже в прошлом году раннее бронирование загородной недвижимости шло гораздо активнее, чем в нынешнем», - рассказывает Ртищева.