Новостройки Москвы и Подмосковья: спрос сентября «съело» активное лето

Покупатели в этом году предпочли не ждать начала делового сезона и вместо отпуска скупали квартиры в новостройках, опасаясь обещанного девелоперами осеннего роста цен. Как следствие, летом продажи били рекорды, но на сентябрь спроса уже не хватило. Цены, соответственно, тоже вырасти не смогли.

Спрос: завышенные ожидания

Вторая половина июля и август 2016 г. оказались очень удачными для первичного рынка Москвы. Спрос, который летом традиционно падает, на этот раз бил рекорды — см. «Путин и Греф подогрели спрос на московские новостройки». На осень планы продаж застройщики выстроили, исходя из летнего уровня спроса, а зря: сентябрь был нетипичным месяцем, прежде всего, по сравнению с активными июлем и августом, отмечает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

Число зарегистрированных столичным управлением Росреестра ДДУ сократилось в сентябре на 10,4% к предыдущему месяцу после роста на 19,6% в августе. Хотя с началом делового сезона показатели рынка обычно растут.

По словам опрошенных IRN.RU риелторов, главной причиной сентябрьского спада стало необычайно активное лето. Прежде всего август, который по числу договоров долевого участия побил все рекорды, включая беспрецедентный с этой точки зрения декабрь 2014 г. (3 356 против 3 164 зарегистрированных ДДУ), говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Из-за такого фона сентябрь и выглядит не лучшим образом.

Высокий летний спрос руководители агентств недвижимости объясняют несколькими факторами. Во-первых, на первичном рынке появился дополнительный объем предложения по привлекательным ценам. По словам гендиректора агентства недвижимости «Бон Тон» Наталии Кузнецовой, в июле-августе девелоперы только в Москве вывели 22 новых корпуса, в основном в массовом сегменте. А также запустили разнообразные акции и скидки, что еще больше снизило уровень цен, добавляет генеральный директор компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев. (См. «Новостройки Москвы на старте продаж в августе 2016 года: что, где, почем», «Новостройки Москвы на старте продаж в июле 2016 года: что, где, почем«.)

Во-вторых, покупателей подстегивали обещания девелоперов повысить стоимость жилья осенью и заявления чиновников о том, что программа льготной ипотеки не будет продлена на следующий год. В результате люди старались не тянуть с покупкой, и вместо отпусков занимались решением квартирного вопроса. Причем сэкономленные на летнем отдыхе средства также добавляли к первоначальному взносу, рассказывает Шаталина: средняя стоимость заграничного отдыха для семьи с ребенком составляет порядка 200 000 рублей — это хорошее подспорье при покупке квартиры в массовом сегменте.

«Именно поэтому мы видим существенное снижение спроса осенью — летом все больше покупателей оставалиось в Москве или на дачах и занимались покупкой недвижимости, а не заграничными поездками. Следовательно, типичный для других лет сезонный фактор не существовал», — объясняет гендиректор «МИЭЛЬ-Новостроек».

К тому же, по причине повышенной летней активности, к осени наиболее дешевые квартиры были раскуплены. «В результате вполне ожидаем некоторый спад продаж в осенний период, который активируется ближе к декабрю, когда начнутся новогодние акции и скидки», — считает Владимир Каширцев.

Фактически, речь идет о том, что покупатели, которые могли бы выйти на рынок в сентябре, под влиянием вышеописанных факторов купили квартиры раньше, в июле-августе. Что, в условиях глобального дефицита платежеспособного спроса, привело к сокращению продаж в сентябре. (На последствия искусственной активизации рынка в период кризиса неоднократно обращал внимание IRN.RU — см. «Осеннее повышение цен на жилье может обернуться зимней стагнацией«.)

Сыграли свою роль и технические моменты: основная покупательская активность в сентябре была зафиксирована ближе к концу месяца, поэтому часть сделок перешла на октябрь, говорит Литинецкая. Кроме того, сокращение числа зарегистрированных сделок может быть связано с выходом новых объектов, по которым еще не открыты адреса в Росреестре: клиенты предварительно бронируют квартиры в таких объектах у застройщиков, а ДДУ будут подписывать позже, поясняет руководитель отдела продаж Est-a-Tet Валерий Ручий.

По оценке Шаталиной, в целом по рынку московского региона спрос в сентябре был ниже в среднем на 25−30% по сравнению с июлем и августом. Наиболее сильно нетипичный сентябрь почувствовали на себе подмосковные проекты, а в московских спрос остается на довольно высоком уровне, говорит она. Прежде всего в «старомосковских», уточняет Литинецкая: несмотря на сокращение количества ДДУ относительно августа, по отдельным проектам число заявок выросло до 30−40%.

Популярность «старой» столицы подтверждают данные и других агентств. По объектам агентства «Бон Тон», которое занимается реализацией в основном московских новостроек, количество ДДУ выросло более чем на 50% к августу. В Est-a-Tet реализованный спрос в прежних границах Москвы увеличился на 42,4% относительно августа, а по сравнению с сентябрем 2015 г. — в полтора раза.

Надо отметить, что в годовом выражении статистика сентября 2016 г. у всех выглядит прекрасно. В прошлом году московский Росреестр зарегистрировал 1 460 ДДУ, в этом — 3 007 ДДУ, то есть на 106% больше. В Подмосковье число ДДУ (по жилью и нежилью) увеличилось на 86,4% за год после падения на 11,4% в августе. В «Азбуке Жилья» продажи в сентябре 2016 г. сократились примерно на 18% к августу, зато к сентябрю прошлого года выросли на 23%.

По мнению Марии Литинецкой, хорошая динамика продаж относительно сентября 2015 г. во многом связана с рекордным предложением на первичном рынке недвижимости. По данным «Метриум Групп», в старых границах Москвы в реализации находится 2,17 млн кв. м жилья, что на 6,4% больше, чем по итогам конца 2015 г. (2,04 млн кв. м). В абсолютном выражении на этой территории выставлено на продажу 30,5 тыс. квартир в новостройках против 27,3 тыс. в конце 2015 г.

Способствует росту продаж и уменьшение стоимости жилья. К примеру, в сентябре студия в «старой» Москве стоила в среднем 4,2 млн рублей, год назад — 4,4 млн рублей. Однокомнатная квартира — 6,1 млн рублей против 7,1 млн рублей, рассказывает Литинецкая.

На фоне снижения цен на квартиры и уровня доходов населения сокращаются и бюджеты сделок во всех сегментах рынка. По данным «МИЭЛЬ-Новостройки», средний чек покупки квартиры в старых границах Москвы по всем сегментам, кроме элитного, в сентябре 2016 г. составил 12,16 млн рублей, что на 8,4% ниже, чем годом ранее. В сегменте «эконом» жилье покупали в среднем за 5,85 млн рублей (-5,3%), в «комфорте» — за 8,15 млн рублей (-5,5%), в «бизнесе» — за 18,85 млн руб. (-4,2%).

О проблемах с платежеспособностью покупателей свидетельствует и рост числа ипотечных сделок. В «Метриум Групп» этот показатель в 2016 г. увеличился на 44% относительно 2015 г. (1007 сделок за первые девять месяцев 2016 г. против 699 сделок за аналогичный период прошлого года). Средний размер ипотечного кредита вырос на 14,32%, с 4,95 млн руб. до 5,68 млн рублей. При этом доля ипотечных сделок в компании практически не меняется со II квартала 2015 г. и составляет в настоящее время 54%.

В «Бон Тон», напротив, отметили рост доли ипотечных сделок с новостройками на 10−15% с открытия делового сезона. «Это связано в первую очередь с приближающимся окончанием господдержки и с обычной сезонностью», — поясняет Наталия Кузнецова. По ее словам, в проектах массового сегмента доля ипотечных сделок составляет от 65 до 90% в зависимости от проекта. 90−95% из них проходят с господдержкой.

Цены: невыполненные обещания

Летом застройщики, обрадованные аномально высоким для этого сезона уровнем спроса, заявляли о планах повысить цены в своих проектах осенью. Некоторые даже прогнозировали 20-проценный рост стоимости жилья к сентябрю. Однако по факту цены в московском регионе если и выросли, то в пределах статистической погрешности.

По данным «ИРН-Консалтинг», в III квартале 2016 г. средняя стоимость 1 кв. м на рынке новостроек между Третьим транспортным кольцом и МКАД составила 201 600 руб., что на 1,2% ниже, чем кварталом ранее. Основная причина — увеличение объемов предложения экономкласса и вместе с этим старт продаж нескольких проектов в бизнес-классе с ценами ниже, чем в среднем по сегменту. (См. «Новостройки Москвы в III квартале 2016 года: темпы прироста нового строительства снизились на 28%«.)

В сентябре, по информации «Миэль», средневзвешенная цена метра в старых границах Москвы снизилась на 1,5% относительно августа 2016 г. Рост показателя зафиксирован только в сегменте «эконом» (на 3,1%), а в сегментах «комфорт» и «бизнес» цены упали на 1,8% и 0,9% соответственно.

«В сентябре в Москве мы опять наблюдали ситуацию, когда средневзвешенная цена снижается, а объем предложения увеличивается (за последний месяц вырос на 4%, так как вышли на рынок сразу три проекта и стартовали продажи в нескольких корпусах в уже действующих проектах)», — говорит Наталья Шаталина.

О падении стоимости 1 кв. м — на 0,4% - сообщает и «Метриум Групп». Впрочем, по данным компании, в сентябре по сравнению с августом увеличился средний бюджет покупки по всем типологиям квартир в массовом сегменте. Студии в старых границах Москвы подорожали в среднем на 3,8% до 4,2 млн руб. Средний бюджет одно- и двухкомнатных лотов составил 6,2 млн руб. (+2,3%) и 9 млн руб. (+3,0%). Трехкомнатная квартира в среднем предлагалась по 12,4 млн руб. (+0,2%).

Согласно подсчетам Est-a-Tet, цены на первичном рынке в старых границах Москвы увеличились в среднем на 1,3% относительно августа, однако в сегменте «комфорт» и «элит» стоимость метра сократилась — на 0,3% и 4,0% соответственно. Похожую динамику приводит «Бон Тон»: при среднерыночной динамике в 1,2% наибольший рост продемонстрировали новостройки ЗАО (5,3%) и ЮВАО (2,5%). Средний прирост цены «квадрата» по классам составил не более 0,6%, что объясняется выходом новых объектов, которые оттягивают ценник вниз, говорит Наталия Кузнецова.

По данным «Азбуки Жилья», цены на московские новостройки поднялась на 2−3% в эконом- и бизнес-классах. Причем главным образом за счет увеличения объема предложения квартир с отделкой в экономклассе, отмечает Владимир Каширцев.

В Новой Москве, по данным «Миэль», цены в сентябре упали в среднем на 2,5%. Снижение показателя было отмечено во всех сегментах, но больше всего — сразу на 14,5% - подешевел экономкласс. По словам Шаталиной, во многом это связано с тем, что были сняты с реализации большие объемы жилья в проектах экономкласса вблизи МКАД из-за изменения тактики продаж у застройщика. В сегменте «комфорт» и «бизнес» коррекция вниз была незначительной — на 1,6% и 0,8%.

В Подмосковье, по информации «Азбуки Жилья», стоимость новостроек снизилась на 0,7−1% по сравнению с августом.

«В целом застройщики (Москвы и Подмосковья — прим. ред.) не торопятся повышать цены на квартиры с началом делового сезона, коррекция стоимости незначительна», — подчеркивает Владимир Каширцев.

От скидок девелоперы тоже не отказываются. «Средний уровень скидок на рынке недвижимости в сентябре остался прежним (относительно августа) и составил 7−8%. При этом были завершены типично „летние“ акции — отпуск в подарок и пр. Зато были запущены новые, „семейные“ — скидка семьям с детьми-школьниками и пр.», — рассказывает Мария Литинецкая.

По словам председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, многие застройщики просто продлили августовские акции на сентябрь. Особенно это актуально для проектов за МКАД, добавляет Каширцев.

Наталия Кузнецова отмечает, что, хотя уровень «официального» дисконта в сентябре не изменился по сравнению с августом, выросло количество индивидуальных скидок и скидок в офисе, в целях увеличения посещений офиса продаж, и, соответственно, числа сделок.

На первичном рынке Московской области, по данным «Бон Тон», скидки в сентябре выросли до 15−25%, особенно в проектах на высокой стадии строительной готовности и расположенных дальше 15 км от МКАД.

В начале октября ситуация со скидками осталась примерно такой же, как в сентябре, говорит риелторы. Никаких отказов от преференций или, наоборот, появления новых «сверх» дисконтов мы не отметили, говорит Мария Литинецкая. По данным «БЕСТ-Новостроя», размер максимальных скидок на объекты, реализуемые компанией, даже несколько увеличился — с 12% до 15%. «Как и ранее, максимальные скидки предоставляются на очень небольшое число квартир», — подчеркивает Ирина Доброхотова.

По словам Наталии Кузнецовой, в октябре девелоперы стали чаще прибегать к допскидкам при условии срочного заключения ДДУ, чтобы побудить покупателя быстро купить квартиру.

В общем, пока сокращение размера дисконтов на рынке новостроек заметили лишь в Est-a-Tet. «С наступлением октября многие девелоперы начали урезать скидки или увеличивать стоимость предложений, вследствие увеличения числа сделок по проектам, переходом в новый отчетный период и окончания программы господдержки ипотечных займов. По причине начала реализации новых объектов на начальной стадии строительной готовности и с минимальными бюджетами уровень скидок в первой декаде октября составляет в среднем 6%», — говорит Валерий Ручий.