Квартиры в Москве и Подмосковье: оптимизм продавцов распугал покупателей

Активное лето и связанные с этим надежды на рост цен в сентябре, а также давление со стороны новостроек сыграли злую шутку с участниками вторичного рынка жилья - как и прогнозировал IRN.RU (см. «Осеннее повышение цен на жилье может обернуться зимней стагнацией».). Поверив в укрепление квадратного метра, покупатели решили повременить с приобретением квартир. В результате с началом делового сезона упало и число переходов прав на недвижимость, и цены реальных сделок.
 

Предложение

Сентябрь в Москве не нарушил традиции и отметился увеличением объема предложения вторичного жилья по сравнению с летними месяцами. Правда, размер «прибавки» агентства недвижимости оценивают по-разному. По данным «Азбуки Жилья», количество экспонируемых на вторичном рынке «старой» Москвы квартир в сентябре увеличилось на 9,9% относительно августа, метров – на 9%. Согласно подсчетам компании «ИНКОМ-Недвижимость», объем предложения вырос на 3%, специалистов «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» - на 2,5% (на всей территории Москвы).

При этом ранее «Инком» рассчитывал на более заметный прирост предложения в сентябре - после сокращения данного показателя за летний период впервые за 5 лет (на 8,1%). Однако часть квартир была снята с продажи собственниками, не готовыми понижать цену еще больше, говорит директор департамента вторичного рынка компании Сергей Шлома.

«При прямом общении с продавцами становится заметно, что многие из них уже отчаялись реализовать свою жилплощадь – ведь некоторые объекты находятся в продаже больше года», - отмечает Шлома. Как следствие, на рынке формируется «синдром разочарованного продавца» – собственник, не желающий снижать цену еще больше, разочаровывается в покупателях, в риелторе, в рыночной обстановке в целом, поэтому просто откладывает сделку и уходит «в подполье» в надежде на то, что в будущем что-то изменится.

Впрочем, «Миэль» смотрит на ситуацию более оптимистично. По данным компании, доля нового предложения на вторичном рынке Москвы в сентябре составила 23%. «Небольшое увеличение объема предложения в целом и довольно высокая доля новых объектов говорят о том, что сделки на рынке есть и квартиры не только выставляются в экспозицию, но и уходят с рынка», - подчеркивает Марина Толстик, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

В отличие от столицы, на территории области, по информации Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис», объем предложения «вторички» в сентябре сократился на 2,5% относительно августа. А новых лотов вышло на рынок на 0,4% меньше, чем месяцем ранее.

«Таким образом, начиная с июля затоваривание рынка «вторички» не только прекратилось, но и произошло некоторое вымывание объектов. Правда, в сентябре этот процесс значительно затормозился – в августе с рынка ушло на 4% квартир больше», - рассказывает президент корпорации Сергей Власенко.

По его словам, многие собственники подмосковных квартир не спешат выходить на рынок в надежде, что цены на вторичную недвижимость все-таки пойдут вверх. Но сам Власенко в такое развитие событий не верит.
 

Спрос и заявленные цены

Оптимизм участников рынка в преддверии осени вылился в символическое – на 1,5% - повышение средней стоимости московского метра в сентябре по сравнению с августом – см. «Обзор рынка недвижимости по итогам сентября 2016 года». При этом средняя стоимость квартиры в Москве, по информации «Азбуки Жилья», упала с 21,8 млн руб. до 21,6 млн руб. В эконом- и комфортклассе цены практически не изменилась, а в бизнес-классе - выросли на 3,5%, рассказывает генеральный директор компании Владимир Каширцев.

«Большое количество новостроек, находящихся на начальной стадии строительной готовности, «поддавливает» рынок «вторички» в части ценообразования», - отмечает директор «Сети офисов недвижимости Est-a-Tet» Алексей Бернадский. Новых жилых комплексов появляется все больше, а цены на квартиры в них - все доступнее, особенно при оформлении субсидированной ипотеки, соглашается Сергей Шлома. (Подробнее о новых ЖК см. в «Новостройки Москвы на старте продаж в сентябре 2016 года: что, где, почем».)

Однако покупатели, похоже, поверили заявлениям высокопоставленных чиновников о неизбежном росте цен на недвижимость…и затаились до лучших времен. Обычно с началом делового сезона рынок недвижимости оживает после летнего застоя, так как именно в это время продавцы и покупатели возвращаются из отпусков. Но не в этот раз.

В прошлом месяце управление Росреестра по Москве зарегистрировало 8 760 переходов прав на жилую недвижимость – на 11,9% меньше, чем в августе, и лишь на 13,9% больше, чем годом ранее. Примерно такая же динамика была зафиксирована в середине лета, в июле (-14,6% и 8,6%), когда спрос традиционно находится на минимуме. В Подмосковье, по данным регионального управления Росреестра, количество зарегистрированных прав на жилые помещения сократилось на 12,9% к августу и на 7,6% в годовом выражении.

Статистика риелторских агентств относительно активности покупателей тоже не радует. Количество обращений от потенциальных клиентов в «ИНКОМ-Недвижимость» упало в сентябре на 7,8% по сравнению с августом и на 19,3% по отношению к сентябрю 2015-го. Реальный спрос (число договоров об оплате) также оказался на 2% ниже, чем в августе и в аналогичный период год назад.

«Для рынка недвижимости это из ряда вон выходящее явление – отсутствие роста спроса на вторичном рынке жилья в обычно активном сентябре наблюдалось в последний раз в 2006 и кризисном 2008 гг.», - отмечает Сергей Шлома. Он связывает «нетипичное» для сентября падение спроса с достаточно высокой активностью покупателей в летние месяцы и конкуренцией со стороны первичного рынка.

В Est-a-Tet наблюдают оживление спроса по сравнению с августом, однако темпы прироста заметно упали: если в августе компания сообщала о почти двукратном увеличении числа броней по сравнению с предыдущим месяцем, то в сентябре данный показатель прибавил только 15%. При этом количество «альтернатив» увеличилось на 10% к августу, а доля ипотечных сделок достигла 80% против примерно 50% в прошлом году. То есть спрос в основном растет за счет клиентов, у которых нет денег. В «Азбуке Жилья» число сделок увеличилось в сентябре на 17,7% после уменьшения на 18% в августе относительно июля. Потенциальный спрос остался на августовском уровне (+6% в августе относительно июля).

В Подмосковье, где спрос начал падать еще в конце лета, риелторы не удивились провальному сентябрю (см. «Квартиры в Москве и Подмосковье: «вторичка» не выдерживает конкуренции с новостройками»). По данным Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис», сентябрь 2016 г. стал худшим месяцем за последний год. По итогам сентября количество авансов по сравнению с предыдущим месяцем снизилось на 4% (в августе этот показатель просел сразу на 11,8%), число заключенных сделок – на 21,3% (в августе -4,1% по сравнению с июлем). Нынешний сентябрь проигрывает даже прошлому году: в сентябре 2015 г. риелторы «Мегаполис-Сервиса» приняли на 9,4% больше авансов и заключили на 30,8% больше сделок.

«Ситуация довольно-таки объяснима: в прошлом месяце злую шутку с участниками вторичного рынка сыграли надежды на рост цен, связанные с началом «делового сезона» (сентября-октября), - говорит президент Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис» Сергей Власенко. - Возможно, это ожидание продлится и в октябре».
 

Цены сделок, скидки, срок экспозиции

Если цены предложения показывают хоть и мизерный, но рост, то цены реальных сделок снижаются – что, в общем, логично при сентябрьском уровне спроса. По данным компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», средний чек сделки на вторичном рынке Москвы в сентябре упал примерно на 11% относительно августа. «Это связано с изменением структуры продаж, - говорит Марина Толстик. - В сентябре покупатели чаще, чем в августе, приобретали однокомнатные квартиры, что и стало причиной снижения среднего чека сделки на вторичном рынке Москвы».

Согласно подсчетам «Инкома», в сентябре средняя стоимость проданной московской квартиры составила 7 900 000 руб. Это примерно на 100 000 руб. дешевле, чем в августе.

По сравнению с сентябрем прошлого года средний бюджет сделки, по словам Толстик, сократился на 17%. Она объясняет такую динамику снижением цен предложения (на 6%, по данным «Миэль»), смещением спроса в пользу однокомнатных квартир, а также «настойчивостью» покупателей.

«Покупатели активно торгуются, стараясь добиться максимально возможных скидок, либо отдают предпочтение объекту, стоимость которого выставлена по нижней рыночной планке», - отмечает Марина Толстик.

По данным «Инкома», средний уровень скидок в массовом сегменте вторичного рынка жилья «старой» Москвы в сентябре немного сократился по сравнению с августом – с 8,7% до 8,1%. Относительно аналогичного периода прошлого года отрицательная динамика куда более существенная – 13%.

Однако и цены предложения за год упали с 185 306 руб. за кв. м в сентябре 2015 г. до 175-176 тыс. руб. в сентябре 2016 г. по индексу www.irn.ru. То есть скрытое снижение стоимости жилья, в виде скидок и торга, постепенно преобразуется в корректировку цен в объявлениях. По словам Толстик, квартиры, оцененные по минимальной рыночной планке, сейчас уходят вообще без скидок.

По мнению Сергея Шломы, размер дисконта зависит в основном от состояния объекта: хорошая квартира с удобной планировкой, которая находится в современном доме и районе с развитой инфраструктурой, скорее всего, будет продана без торга, однако если объект обладает весомыми недостатками, размер скидки может доходить до 20%. При этом, по оценке Шломы, примерно 90 объектов из 100, выставленных сейчас на вторичном рынке жилья, – мало кому интересный «неликвид», продать который можно только за счет демпинга. В результате доля продаж с дисконтом остается очень высокой – в сентябре она составила 82% (против 81% в августе 2016-го и 78% в сентябре 2015 года).

В Подмосковье интерес покупателей и реальные сделки сосредоточены в районе дисконта в 10% от среднерыночных цен, рассказывает Сергей Власенко. Но это в среднем, в зависимости от расстояния от МКАД дисконт может составлять от 4 до 12%. «Однако все эти цифры уже через месяц-два могут быть серьезно скорректированы, так как ожидаемого роста цен на недвижимость, на что так надеялись с наступлением «делового сезона» продавцы, не произошло», - отмечает эксперт.

Согласно подсчетам «ИНКОМ-Недвижимости», средний срок экспозиции объектов на вторичном рынке жилья Москвы в сентябре составил 83 дня против 78 дней годом ранее. По данным «Инкома», по отношению к августу этот показатель снизился на 10,8% (на 10 дней), по оценке Est-a-Tet – остался на летнем уровне (4-5 месяцев).

Впрочем, специалисты «Инкома» также считают, что говорить о тенденции сокращения сроков экспозиции пока преждевременно: по сравнению со II кварталом этого года средний срок экспозиции в III квартале увеличился на 18,7%. А относительно 2012—2015 гг. данный показатель в 2016 г. вырос на 21,4%.

«Раньше потребитель принимал решение о покупке жилплощади в среднем после пяти просмотров, опасаясь упустить подходящий вариант, – пока он размышлял, первые три объекта уже были раскуплены. Однако сейчас из-за большего в среднем срока экспозиции на рынке человек может посмотреть более 20 квартир – а затем вернуться к первому, все еще не реализованному объекту», - описывает ситуацию Сергей Шлома.

В Московской области клиенты, согласные на дисконт в районе 8-10%, возможно, найдут покупателя примерно через два месяца. «При меньшем дисконте реализовать жилье менее чем за три месяца проблематично, - рассказывает Сергей Власенко. - Об этом ярко свидетельствуют аукционы по недвижимости, которые активно используют в своей работе некоторые наши офисы. Лучшее предложение или оферта во время аукциона сегодня не дотягивает примерно 15% до «хотелок» продавцов. Этот пример также свидетельствует о том, что пусть падение цен на подмосковную «вторичку» и приостановилось в последние месяцы, но еще не закончилось».
 

Прогнозы риелторов

Сергей Власенко предполагает, что с ноября на подмосковный рынок начнут выходить квартиры, которые продавцы «приберегли» до лучших времен, и это позволит ценам опуститься на уровень дисконта в 5%, а возможно, и более. «После этого вновь должен появиться интерес к объектам со стороны покупателей. Насколько еще упадут цены на «вторичке», точно сегодня никто не скажет, однако с уверенностью можно сказать, что этот процесс еще не закончился», - считает эксперт.

В отличие от «Мегаполис-Сервиса», «Инком», который работает преимущественно на столичном рынке, продолжает ждать – «хотя и очень осторожно» – увеличения потребительской активности в октябре (который риелторы считают самым «доходным» наряду с февралем, мартом и апрелем), так как, по словам Сергея Шломы, показатели этого месяца всегда были выше сентябрьских. А Владимир Каширцев («Азбука Жилья») ожидает «стабильного уровня активности покупателей, характерного для последнего квартала года».