С нового года начинает действовать федеральный закон № 315-ФЗ, превращающий машино-места в полноценные объекты недвижимости. Теперь их можно будет оформлять в личную собственность. Правда, оформляли их так и раньше, хотя и не во всех случаях и, похоже, не вполне по закону. В общем, наблюдалась ужасная путаница, которая только теперь, возможно, исчезнет.
На сайте ТСЖ одного из жилищных комплексов, где жильё продаётся вместе с машино-местами в подземном паркинге, висит инструкция по получению на них права собственности. Из инструкции следует, что после сбора всех документов придётся идти в суд. Стать собственником машино-места иным путём не получится при всём желании.
Честно говоря, с первого взгляда непонятно, каким образом здесь могли помочь даже судебные инстанции. По законам, действующим до завершения нынешнего года, суды не должны признавать индивидуальную собственность на машино-места. Ещё в 2010 году статья 20 федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» запретила оформлять права на объекты, не значащиеся в государственном кадастре. А для включения в него машино-мест, как отмечено в письмах Минэкономразвития № Д23-2475 от 9 июня 2011 года и № ОГ-Д23-7475 от 26 мая 2015 года, оснований на тот момент не было. Министерство готово допустить регистрацию машино-мест лишь как нежилых помещений, приспособленных для автомобилей. Проблема в том, что статья 27 федерального закона № 221-ФЗ от 2007 года «О государственном кадастре недвижимости» дозволяет ставить на кадастровый учёт лишь помещения со стенами по периметру. Однако огораживать машино-места запрещено нормами безопасности.
Почему же руководство жилищного комплекса тогда продаёт машино-места? Не столкнулись ли мы с мошенничеством? Как ни странно, подозрения неосновательны. В те самые годы, когда оформление машино-мест как отдельных объектов находилось под прямым запретом, судьи нередко запрет обходили. Так, в марте и апреле 2013 года соответствующие решения вынесли Приморский краевой и Московский городской суды.
Впрочем, так поступали не все судебные инстанции. Другие зачастую чётко следовали указаниям Минэкономразвития. В результате в постановлении от 24 сентября 2013 года № 6037/13 по делу № А40-29754/12-127-277 Президиум Верховного арбитражного суда РФ указал на сосуществование в судебной практике двух противоречащих друг другу взглядов на один и тот же вопрос. При этом документ не отдаёт предпочтение какому-то из них. Почти как в ветхозаветном анекдоте про судью, который, заслушав сначала прокурора, а потом адвоката, сказал каждому, что они правы. А на замечание из зала, что оба правы быть не могут, поскольку говорят взаимоисключающие вещи, заметил: «Ты тоже прав!»
Но неужели до нынешних изменений законодательства не имелось вообще никакого способа при приобретении площадок под личный транспорт обойтись без суда? На самом деле способ указан в упомянутых письмах Минэкономразвития. Не являясь сами по себе помещениями, машино-места находятся внутри паркинга, отвечающего всем требованиям к нежилым помещениям. Следовательно, можно было регистрировать права не на места под автомобиль, а на доли паркинга, примерно равняющиеся одному машино-месту.
Достоинство данного подхода заключалось в его юридической безупречности. А недостатки схожи с теми, какие присущи долевой собственности на любое другое имущество. Схожи, но не идентичны. Если долевая собственность на квартиру, дом или земельный участок чаще всего затрагивает лишь несколько человек, то в случае с паркингом счёт может идти даже на сотни. В результате могли возникать насколько абсурдные, настолько же и неразрешимые в рамках закона ситуации.
Один юрист рассказывал, как лично подтолкнул на стезю порока клиента. Тот планировал избавиться от машино-места, а точнее, от 1/846 доли общей собственности на паркинг, нарезанного на 846 «кусочков». Покупатель нашёлся быстро. Но статья 250 Гражданского кодекса (ГК РФ) обязывает дольщика, пожелавшего продать свою часть общей собственности, письменно оповестить остальных её владельцев и дать им месяц для преимущественного приобретения. Учитывая то, сколько их было, сделка грозила затянуться и даже сорваться, так как другая сторона долго ждать не собиралась.
Тут и пригодилась подсказка специалиста. Операцию провели под видом дарения, для которого преимущественного права не предусмотрено, а деньги прежний собственник получил неофициально. На ум приходит реплика из фильма Рязанова (с подходящим для темы статьи названием «Гараж»): «Законным путём идти можно. Дойти трудно». Вот и герой нашей истории разрешённым путём не пошёл. И разве был у него тогда выбор?
С 2017 года выбор, похоже, появится. Вступающий с его началом в силу федеральный закон № 315-ФЗ устраняет главные препятствия для регистрации прав именно на машино-места, а не на доли паркинга. Как мы помним, раньше законодательство вообще не знало, что такое машино-место. Теперь понятие определено в статье 4 Градостроительного кодекса. Для постановки на кадастровый учёт машино-места больше не придётся выдавать за какой-то иной объект, как иногда пытались поступать, поскольку статья 130 ГК РФ в новой редакции считает их полноправным видом недвижимого имущества. По ещё одному свежему закону № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», сведения об этом виде недвижимости включаются в кадастр на тех же условиях, на каких в нём содержится информация о квартирах, домах, земельных участках. То есть всё сделано для того, чтобы стремление граждан записать машино-места в личную собственность встречало в Росреестре поддержку.
Нововведения полезны и для тех, кто оформил машино-место на себя раньше. Как уже сказано, юридическая сторона такого оформления вызывала вопросы. Если учесть, с какой лёгкостью власти отнимают зарегистрированную без сучка и задоринки недвижимость, логично предположить, что у многих обладателей машино-мест было на душе неспокойно. Статья 6 закона № 315-ФЗ легализует их собственность. Это, конечно, не стопроцентная гарантия, но всё же некоторая дополнительная защита.
Что до долей в паркингах, то их обладателям тоже станет легче. Перед ними открываются две перспективы. Можно оставить всё как есть. В таком случае, если кому-то потом захочется распорядиться своей долей, осуществить замысел будет значительно легче. Статья 42 закона № 218-ФЗ разрешила оповещать о грядущей продаже нежилой недвижимости других участников долевой собственности, если их больше двадцати, с помощью объявления на официальном сайте. Главное, чтобы у жилищного комплекса, к которому относится паркинг, такой сайт был. Впрочем, вторая перспектива куда привлекательнее. Свою долю можно выделить из общего «котла» и превратить в отдельную собственность на машино-место. Тогда появится возможность проводить с ним любые операции без оглядки на соседей. Как с личными квартирой, машиной, дачей и т.п.
«Я не прочь воспользоваться законом и превратить свою долю паркинга в личное машино-место. Но читал, что налоговая нагрузка на меня тогда существенно возрастёт», – сказал мне недавно доверитель, обратившийся за консультацией. Пришлось его успокоить. Действительно, для государства недвижимость в частных руках – важный источник налоговых поступлений. И его важность только возросла с тех пор, как налоги стали взиматься исходя из кадастровой стоимости объектов.
По этой причине (точнее, и по этой тоже), к примеру, государство никак не завершит бесплатную приватизацию жилья. Ведь каждая приватизированная квартира – новый объект налогообложения. Однако в принятии нынешнего закона о машино-местах налоговый подтекст не прослеживается. Превратившись в самостоятельные единицы, машино-места, безусловно, будут, в соответствии со статьёй 406 Налогового кодекса, облагаться налогом, но по той же ставке, по какой облагались прежние доли в общей собственности на паркинги. Государство от данной трансформации ничего не выигрывает: сколько собирало до вступления закона в силу, столько и будет собирать впредь. Не исключено даже, что величина налога после выдела доли из общей массы немного снизится. Потому что находящаяся в этой самой общей массе доля включает в себя не только пространство для автомобиля, но и частицу территории общего пользования паркинга. А владелец отдельного машино-места финансово ответственен перед налоговыми органами только за него.
Впрочем, бытует мнение, что налоги могут тем не менее вырасти за счёт увеличения кадастровой стоимости новых объектов, которая, как известно, должна служить отражением рыночной. Возможность беспрепятственного отчуждения машино-мест теоретически способна сделать их более привлекательными для покупки и, следовательно, повысить на них спрос. Но в условиях нынешнего кризиса ценник на площадки под личный транспорт и без того предельный. Проблема не в том, что людям не нравятся машино-места в нынешнем виде, а в отсутствии средств на их приобретение. От принятия закона здесь вряд ли что-то изменится. Куда сильнее могло бы помочь завершение кризиса, но он, похоже, ещё надолго.
Наконец, некоторые опасаются, что, оформив на себя машино-место, столкнутся с завышением кадастровой стоимости. На самом деле эти страхи тоже излишни, потому что оправдаются непременно. Просто с тем же успехом государственные оценщики будут завышать и стоимость долей в общей собственности на паркинг, как это, собственно говоря, происходит и сейчас. Независимо от того, какой вид собственности вы выберете, от чиновничьего произвола гарантию не получите. То есть государство свои налоговые излишки взяло бы и без нововведений. Из чего можно сделать вывод, что перед нами достаточно редкий случай, когда закон правительство приняло вполне бескорыстно, главным образом ради улучшения ситуации.
Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова , президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции