«В Москве строить можно где угодно, и квартиры будут продаваться, а в области нужны ноу-хау»

Власти Москвы и области уже давно отказались от строительства «голых» жилых метров: сегодня обязательное требование к проектам – наличие всей необходимой для жизни инфраструктуры. Правда, если к строительству детсадов и школ девелоперы давно привыкли и воспринимают это как должное, требование властей создавать «рабочие места» застройщики приветствуют реже.

ГК «Гранель» недавно объявила о своих планах построить крупный технопарк на 20 тыс. рабочих мест в Московской области. Зачем это нужно компании в текущих экономических условиях, сложно ли вообще группе пришлось в кризис и почему она согласилась достроить подмосковный жилой комплекс за несправившейся компанией, в интервью IRN.RU рассказал президент ГК «Гранель» Ильшат Нигматуллин.

СМИ, ссылаясь на участников рынка недвижимости, сообщали, что продажи новостроек в Москве и области в летний период практически встали, рынок стал «вялым». Как сейчас обстоят дела с продажами в проектах вашей компании?

Смотря с чем сравнивать. Если сравнивать с докризисными показателями, то продажи снизились практически на 30-40%. Если два года назад с объектов мы продавали в среднем по 150-200 квартир, то сейчас продаем где-то 130 квартир, где-то 80, а где-то 50.

Если сравнивать с прошлым годом, то продавать мы стали больше. Это связано, в первую очередь, с тем, что продажи в этом году мы ведем в большем числе объектов и это дома совершенно на другой стадии готовности. «Валентиновку парк», например, мы практически закончили строить, первые корпуса ЖК «Государев дом» планируем ввести в эксплуатацию уже в этом году. И люди покупают квартиры в наших домах, и достаточно охотно.

Если смотреть общую тенденцию в целом по рынку, то, конечно, объемы продаж в летний период снижаются до 30%. Это существенное снижение, особенно для компаний, у которых огромная кредитная нагрузка: им нужно платить проценты за пользование заемными средствами. У нас кредитной нагрузки, к счастью, нет. Мы стараемся обходиться собственными средствами и привлеченными деньгами дольщиков. Этим «Гранель» и отличаемся от многих застройщиков.

По нашим прогнозам, со второй недели сентября спрос начнет расти. Уже за последнюю неделю августа мы увидели увеличение спроса по нашим проектам. При этом в среднем за последний месяц лета мы подняли цены по объектам на 5-6%, а спрос все равно растет.

Как кризис отразился на деятельности компании? 

Объемы ввода жилья в кризис мы не снижали и отказываться от проектов нам не пришлось. Все, что планировали – строим и запускаем: выводим большой проект в Коммунарке, с декабря гарантированно запустим новый жилой комплекс в Балашихе. Еще несколько проектов запустим в следующем году.

В этом году у нас будет не очень большой ввод жилья - в пределах 300 тыс. кв. м, может быть, чуть меньше. А в 2017 году мы планируем ввести почти полмиллиона «квадратов» жилья.

Нужно понимать, что любая стройка делится на несколько этапов, которые занимают два-три года. Некоторые проекты были начаты в том году, понятно, что сейчас мы их не сдадим. Но сдадим в следующем году. Поэтому объемы ввода от года к году могут колебаться. Но это ни в коем случае не говорит о снижении строительной активности компании. Поэтому снижения объемов ввода жилья в целом по проектам компании мы не отмечаем.

Конечно, в кризис нам пришлось более тщательно смотреть за строителями, так как многие из них банкротились. Некоторые предлагали нам цены ниже себестоимости, и понятно, что таких строителей мы стараемся на работу не брать.

В целом у нас сегодня все достаточно хорошо, все в рамках, все по плану.

Сильно ли снизилась выручка компании за последние два года? 

Так как продавать мы начали дешевле, и выручка, соответственно, стала ниже. Примерно на 10%.

Это реалии сегодняшнего дня. Нужно привыкнуть к этому рынку и не думать уже о показателях декабря того самого рекордного 2014 года. К тем объемам продаж и к той марже мы не вернемся еще долго. Нужно свыкнуться с этим и продолжать работать над своими затратами, над себестоимостью строительства.

И как вы планируете над себестоимостью работать?

Во-первых, можно значительно экономить на самом строительстве, и здесь есть куда двигаться. В частности, много сейчас говорят об импортозамещении. Безусловно, замена некоторых материалов и оборудования иностранных производителей отечественными аналогами помогает снизить затраты, при этом не в ущерб качеству.

Во-вторых, появляются новые технологии, которые позволяют застройщику оптимизировать затраты, в том числе еще до выхода на площадку. Если раньше некоторые проекты переделывали по несколько раз, то сейчас изначально стараются закладывать параметры таким образом, чтобы удешевить себестоимость прокладки тех же самых сетей. Приходится оптимизировать процесс проектирования и строительства, других вариантов нет.

Такие меры уже позволили нам снизить себестоимость строительства процентов на 5-7. Конечно, это отражается на конечной стоимости квартир для покупателей. Если смотреть вкупе, то с 2014 года квартиры в наших проектах подешевели на те же 5-7%.

У «Гранель» есть проекты и в Новой Москве, и в Подмосковье. Какое из этих направлений для вас на сегодняшний день более перспективно и доходно? 

Строить в Москве мы начали сравнительно недавно, делать какие-то выводы пока рано. Понятно, что в Москве рентабельность выше, чем в Подмосковье. Мы это понимаем, поэтому и берем проекты в Новой Москве. Сейчас мы, например, запускаем большой проект в Коммунарке.

Однако планов по снижению объемов строительства в Подмосковье за счет строек в Москве у нас нет. Мы будем наращивать объемы строительства как на новых территориях столицы, так и в области.

Как вы оцениваете усилия столичных властей по снижению административных барьеров в строительстве, имеет ли смысл Подмосковью брать пример со столицы? 

По Москве, опять же, пока говорить ничего не буду, потому что здесь мы только начинаем работать. Разрешение на стройку мы получили буквально месяца два назад.

В Московской области до прохождения градсовета все сложно. Но, наверное, так и должно быть. Потому что у области есть свои интересы: где-то власти школу по-другому видят, где-то хотят уменьшить плотность застройки. Это нормально.

Но после того как в правительстве утвердят застройку, все документы выдаются буквально по часам, в автоматическом режиме. При этом не нужно ходить в правительство, все автономно.

Конечно, еще есть над чем работать, но за то, что Минстрой области сделал за последние два года, можно сказать большое спасибо.

«Гранель» планирует построить большие объемы жилья в Коммунарке и подмосковном Пушкино и, кроме того, собирается достраивать два корпуса ЖК «Алексеевская роща» в Балашихе за несправившимся застройщиком. Во всех названных локациях очень высока конкуренция, не боитесь, что продажи затянутся на неопределенное время? 

Такого опасения нет. Балашиху, например, вообще закрыли от стройки. Здесь практически мы одни будем сейчас на рынке. Это большой плюс. Как Андрей Юрьевич (Воробьев – губернатор Московской области – ред.) сказал, в Балашихе, пока не построят дорогу, новых проектов не будет. И мы надеемся, если пять-шесть лет там никого не будет, то мы нормально продадим построенные метры.

Каковы условия вашей договоренности с подмосковными властями по поводу ЖК «Алексеевская роща»? Что компания получит в обмен на решение проблемы обманутых дольщиков? 

Балашиха нам, конечно, досталась дорого. Мы достраиваем объект «Севморшельфнефтегаза». Если раньше думали, что на достройку понадобится небольшая сумма, то сейчас достройка оценивается уже в 500-550 млн руб. Плюс 25 тыс. кв. м мы должны передать городу бесплатно, еще 25 тыс. кв. м будем продавать по цене 42 990 руб. за «квадрат». Да, это не дешево, но мы же не альтруисты. Но понятно, что в любом случае проект имеет прибыль, может быть, не ту, которую нам бы хотелось, но прибыль будет.

Конечно же, нам не хочется достраивать проблемные объекты за кем-то. Но есть Московская область, у которой есть обязательства. Появились обманутые дольщики, и область хочет решить эти проблемы, а мы, застройщики, ей в этом помогаем. А как иначе? Это нормальное явление: тебе дают какие-то преференции, а взамен ты тоже должен чем-то помочь.

Помимо жилья, в рамках этого проекта мы построим все необходимые социальные объекты. Я говорю о детских садах, поликлиниках, школах. Конечно, все будет как положено. Ни на один квадратный метр нам «социалку» не уменьшили.

Да, себестоимость у нас будет другая, она будет выше. Мы на себя нагрузку взяли больше 2 млрд руб. Это достаточная большая нагрузка. Мы это понимаем и на это сознательно пошли. Но иногда же и область нам в чем-то помогает…

Некоторые московские компании заявляют, что если раньше на момент ввода в эксплуатацию объекта непроданными оставались процентов 10 жилья, то сейчас - 40. Какова ситуация в вашей компании?

Возьмем наш жилой комплекс «Валентиновка парк», строительство которого вот-вот завершится в Королеве. Всего в рамках проекта мы построили 130 тыс. кв. м жилья. В сентябре мы получим разрешение на ввод оставшихся корпусов, и у нас останется не распродано примерно 20 тыс. кв. м. Фактически это около 15%.

В среднем у нас по проектам к моменту завершения строительства остается нераспроданным не более 10-15% жилья. Это стандартная ситуация.

А ЖК «Алексеевская роща» в городе Балашиха - это вообще наш первый проект, где к моменту ввода все было продано.

Зампред правительства области Герман Елянюшкин прогнозирует рост цен на жилье в области до 20% уже в сентябре. Как вы относитесь к таким прогнозам? 

Если говорить о наших проектах, то после того, как мы подняли цены (в связи с ростом строительной готовности объектов) в августе этого года, мы сравняли цену «квадрата» с той стоимостью, что была в 2014 году.

В ноябре-декабре увеличение цены в любом случае будет. Лично мой прогноз: процентов на 5-7, а для некоторых объектов, где локализация хорошая, и на 10% цена может вырасти. Во-первых, сегодня спрос есть, и достаточно неплохой. Во-вторых, готовность домов другая будет.

Рост цен на 20% в некоторых проектах - это реальность. Тем более, если речь идет об объектах на высокой стадии готовности.

Девелоперы обычно крайне отрицательно относятся к требованиям властей строить «рабочие места» в рамках жилых проектов. А ГК «Гранель» недавно объявила о намерении построить целый технопарк на 20 тысяч мест недалеко от МКАД. Расскажите подробнее об этом проекте. Зачем он нужен компании в текущей экономической ситуации? 

Построить технопарк мы планируем на Пятницком шоссе. Помимо рабочих мест, мы здесь возведем и большой объем жилья. Но это пока только наши планы и наши подсчеты, разрешения мы еще не получили. Да и получить его не так просто, когда создаешь такое огромное количество рабочих мест. Если с Минстроем у нас уже все решено, то Минфин и Минэкномразвития нам еще нужно пройти. Надеемся, что за короткий промежуток времени нам удастся это сделать.

Зачем это нужно компании? Смотрите: 20 тыс. людей придут работать в технопарк, из них половина купит наши квартиры. Что такое 10 тыс.? Умножаем на средний метраж 45-50 кв. м, вот 500 тыс. кв. м реализации.

Сам проект мы будем развивать так, чтобы с каждой очередью ввода жилья в эксплуатацию вводились и рабочие места.

Наверное, в будущем таких проектов станет появляться больше. Если в Москве строить можно где угодно, и квартиры будут продаваться, то в области надо какие-то ноу-хау предлагать, чтобы продавать квадратные метры. Строить метры ради метров – зачем это области нужно? Мы стараемся работать таким образом и создавать для людей такие условия, чтобы им никуда не приходилось уезжать. В нашем проекте, например, одних школ и детских садов будет пять-шесть штук.

Мы рассчитываем, что на реализацию данного проекта у нас уйдет 10-12 лет. И еще столько же потребуется для того, чтобы проект окупить.

Застройщики в кризис вязли курс на уменьшение жилых площадей квартир. «Гранель» тоже вывела на рынок крохотные студии по 18 «квадратов» в одном из своих проектов (ЖК «Государев дом»). Пользуется ли такой формат спросом? Кто покупает такое жилье? Не превратятся ли со временем ЖК с такими квартирками (дешевыми, но неудобными) в гетто?

Давайте посмотрим на нашу молодежь. Например, молодая семья со средним совокупным доходом в месяц около 140-150 тыс. руб. Мы понимаем, что за год, если, как говорится, сидеть на голодном пайке, на такую небольшую квартиру, соответственно по небольшой цене в районе 1,5 млн руб., можно накопить. В реальности, конечно, на это уйдет около двух лет. Но тем не менее, даже спустя два года, молодая семья сможет купить себе хоть небольшую, но свою квартиру. Учитывая, что молодежь в семь утра выезжает на работу, а домой возвращается часов в девять вечера, то есть большую часть времени проводит вне дома, – это неплохой вариант.

Вспомните советские времена, когда за своими 40 «метрами» люди в очереди стояли по 20 лет. А здесь, получается, молодежь может за пару лет эту квартиру купить.

Эти квартиры мы вывели в продажу где-то полгода назад, и они пользуются спросом. И продаются чуть быстрее, чем квартиры средних площадей. Значит, мы сделали тот продукт, который сегодня нужен человеку.

Как вы оцениваете недавние поправки к 214-ФЗ? Ужесточение требований к уставному капиталу, создание компенсационного фонда и т.п.

Новый закон начнет работать с 1 января 2017 года. И с нового года 1% с каждого заключенного договора долевого участия мы должны будем отдавать в компенсационный фонд. Но и сейчас мы столько же отдаем, правда, в ОВС застройщиков или в другие страховые компании. Если мы будем платить в некую государственную компанию – это лучше, конечно. Получается, что государство гарантирует защиту дольщикам. Это, безусловно, правильное решение.

Другая мера - ужесточение требований к уставному капиталу застройщиков - тоже, на мой взгляд, верное решение. По новым требованиям, для группы компаний размер уставного капитала должен быть равен 1 млрд руб. Что такое 1 млрд руб. уставного капитала для крупной компании? Для нормальных, понятных застройщиков, которые не подводят со сроками, вовремя сдают жилье – это не самые большие деньги. Мы «за» это ужесточение.

Велика вероятность, что программу льготной ипотеки в 2017 году продлевать не будут. По вашим оценкам, сильно ли упадет спрос на жилье после отмены госпрограммы? 

Смотря какой будет ставка. Если после отмены субсидирования со стороны государства ставка будет на уровне 10-12% - это нормально. Если ставки будут на уровне 14%, кредиты на таких условиях брать, конечно, не будут.

Нам бы хотелось, чтобы ставку по ипотеке снизили до 8%. Это бы увеличило спрос минимум процентов на 30, соответственно, вырос бы объем строительства. А это занятость, это зарплата, это налоги – выигрывают все. И рано или поздно, я думаю, государство все равно к этому придет.

После отмены программы льготной ипотеки власти, возможно, будут помогать застройщикам в создании инфраструктуры – во всяком случае, такой вариант обсуждается. Как вы оцениваете эту инициативу?

Имеются ввиду сети, школы, сады? Пока возникает много вопросов. Например, кто будет заниматься всей бумажной волокитой, связанной со строительством тех же самых инженерных сетей? Муниципальные власти, которые и так загружены? Не думаю. Это первый вопрос.

Второй - кто будет финансировать строительство? У нас только в Московской области насчитывается около 560 застройщиков. Представьте, насколько нужно будет увеличить бюджет Минстрою, чтобы предусмотреть деньги на строительство инфраструктуры?

И, наконец, третий момент - кто будет нести ответственность в случае срывов сроков строительства инфраструктуры? Сейчас мы сами финансируем и сами следим за темпами строительства, и, если видим, что подрядчик не успевает, мы сразу применяем соответствующие меры. Кто будет потом нести ответственность? Минстрой? Я думаю, ему это не нужно.

Мы против таких метр. Минстрой и государство не должно участвовать в этом.

Ипотеку без первоначального взноса запустили в одном из проектов Москвы. Как вы относитесь к этой идее? Не планируете ли запускать подобные ипотечные продукты в своих проектах?

Действительно, есть компании на рынке, которые продают квартиры в ипотеку без первоначального взноса. Но это же полный обман. Это маркетинговый ход и не более того. На самом деле же сама компания вносит в банк за заемщиков эти деньги, увеличив при этом цену жилья.

Мы такие продукты совершенно точно запускать не будем. Когда экономика позволит выводить такие продукты, мы это сделаем обязательно. Но сейчас не те времена.

Сегодня первоначальный взнос по ипотеке находится на уровне 20%. Наверное, это тот минимум для банков, который гарантирует, что человек будет оплачивать кредит. А если первый взнос отменить совсем – где гарантия, что у человека есть деньги на обслуживание кредита?

Другое дело - уменьшить первоначальный взнос с 20%, например, до 10%. Такое решение приветствовали бы все застройщики. Нам, застройщикам, чем меньше процент, чем больше ипотеки дешевой, тем лучше.

Планирует ли «Гранель» запускать новые проекты?

На следующий год, ориентировочно, мы планируем запустить три-четыре проекта в области и два-три проекта в Москве. Пока называть ничего не буду, думаю, к новому году более точная информация появится. Пока что мы занимаемся документами. Скажу только, что землю мы уже купили. В Москве у нас, например, уже есть несколько участков, достаточно крупных, и надеемся, что в следующем году мы закончим согласование документации и выйдем на стройку.