Квартиры в Москве и Подмосковье: «вторичка» не выдерживает конкуренции с новостройками

В августе на вторичном рынке Москвы наметилось сезонное оживление покупательской активности, не успевшее, впрочем, привести к сколько-нибудь заметному росту числа сделок. Увеличение доступности ипотеки поддерживает «вторичку», но по сравнению с новостройками она все равно неконкурентоспособна, считают представители ведущих риелторских агентств московского региона.
 

Спрос

В августе управление Росреестра по Москве зарегистрировало 9 944 перехода прав на недвижимость. Относительно июля показатель увеличился на 4,5% после падения на 14,6% месяцем ранее. То есть, фактически, рынок находится в стагнации. Тем не менее сезонное оживление спроса - пока в основном потенциального - риелторы заметили.

«В июле рынок московского региона был «мертвым» и сделок практически не было, - рассказывает директор «Сети офисов недвижимости Est-a-Tet» Алексей Бернадский. - В августе, когда рынок «проснулся», число обращений (от потенциальных покупателей – прим. ред.) выросло почти в два раза по сравнению с июлем. На рынок вернулась отсутствующая в летний сезон потенциальная покупательская аудитория – москвичи после отпусков, региональные клиенты, приезжающие в Москву с началом деловой активности - бизнесмены, родители студентов».

По словам генерального директора компании «Азбука Жилья» Владимира Каширцева, нечто подобное происходит каждый год: после низкого летнего сезона примерно со второй половины августа начинает расти количество запросов и показов. Отсутствие роста цен и снижение ипотечных ставок на вторичном рынке также положительно влияют на уровень активности покупателей, добавляет Каширцев. (Число обращений в «Азбуку» выросло в августе на 6% относительно июля, а число сделок сократилось на 18%).

В годовом выражении, по данным Росрееста, количество переходов прав на столичную жилую недвижимость увеличилось на 35,2%. Это значительная «прибавка», однако о восстановлении рынка до докризисных уровней речи не идет – в августе 2013 и 2014 г. в Москве регистрировалось более 12 000 переходов прав на недвижимость. 2014 году нынешний август уступает 20%, а 2013-му - 17,5%.

В «Азбуке Жилья» рост числа сделок по сравнению с августом 2015 г. составил около 30%. В «Инкоме» - 10%. Такую же динамику в компании фиксировали в июне и июле. «Хотя в мае, скажу честно, предполагали, что разница с 2015-м будет более существенной – на уровне 15-25%, поскольку лето прошлого года было откровенно провальным. Именно лето 2015-го я рассматриваю как то самое «дно» по потенциальному и реальному спросу, которое мы, я уверен, прошли и опускаться больше не будем», - отмечает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость».

Основанием для более оптимистичных прогнозов служили и низкая база, и сформировавшийся в первый период кризиса существенный объем отложенного спроса, и относительная стабилизация экономики вообще и валютных рынков в частности, поясняет эксперт. По его мнению, прогнозы оправдались не полностью из-за давления на вторичный рынок все возрастающего объема предложения новостроек.

«Выбор недвижимости в разных ценовых диапазонах достаточно насыщенный, и далеко не всегда вторичный рынок в состоянии выдержать конкуренцию, в первую очередь ценовую, по сравнению с новостройками. Даже адекватно оцененные предложения на вторичном рынке могут «проигрывать» в цене новым проектам в определенной локации», - соглашается с коллегой Алексей Бернадский.

К тому же в московском регионе растет количество готовых новостроек и все больше нового жилья предлагается с отделкой, что сводит на нет последнее преимущество вторичного жилого фонда – см. «Готовые новостройки «съедят» вторичное жилье».

В Подмосковье ситуация со спросом, как обычно, хуже, чем в Москве. По данным Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис», количество внесенных покупателями авансов в августе уменьшилось на 11,7% к июлю и на 13,8% - к августу 2015 г. Число сделок в августе сократилось на 4,1% по сравнению с июлем. «В целом это уровень августа 2015 г., когда на рынке вторичной недвижимости Московской области было зафиксировано всего лишь на 1,1% сделок больше. Но учитывая снижение количества авансов за последний месяц лета, а также неувеличивающееся количество обращений клиентов в первой декаде сентября, нетрудно предположить, что этот месяц будет одним из самых провальных по уровню спроса за нынешний год», - говорит Сергей Власенко, президент КР «Мегаполис-Сервис».
 

Ипотека

Число ипотечных сделок на вторичном рынке Москвы в августе выросло примерно на 7,5% к июлю, подсчитали в компании «ИНКОМ-Недвижимость». По оценке Est-a-Tet, этим летом с привлечением кредитных ресурсов покупалось 90% столичных квартир.

В Подмосковье, по данным «Мегаполис-Сервиса», в августе ипотечных сделок было заключено столько же, сколько в июле, однако доля ипотеки на рынке выросла на 1,7% (до 41,5%) в связи с уменьшением общего количества продаж.

Риелторы ожидают, что популярность ипотеки продолжит расти: с одной стороны, платежеспособность покупателей снизилась и им не хватает наличности для полной оплаты недвижимости, с другой – ипотечные ставки также упали. Минимальная - до 12,25%, средняя – до 12,7%, отмечает Алесей Бернадский. Сергей Шлома не исключает, что еще в этом году ипотека может подешеветь до 11 или даже 10% годовых.
 

Сроки экспозиции

По оценке компании «ИНКОМ-Недвижимость», средний срок экспозиции московских квартир в августе составил 93 дня - почти на 10 дней дольше, чем в июле.

«Свою роль здесь сыграло, конечно, летнее снижение активности, но главная причина все-таки в том, что собственник продолжает упорствовать, идет на компромисс (по цене – прим. ред.) очень неохотно, как правило, уже после длительного ожидания и в процессе переговоров с появившимся покупателем», - поясняет Сергей Шлома. (См. «Покупатели квартир вышли на охоту за скидками», «Покупка квартиры: как получить максимальную скидку».)

В свою очередь покупатели тоже никуда не торопятся. По словам Шломы, если раньше после трех-пяти просмотров к человеку приклеивался ярлык «турист» – типа «ну этот никогда ничего не купит, так и будет ходить кругами», то сейчас большое количество просмотров - обычная практика. «Людям есть из чего выбрать, и многие занимают выжидательную позицию – ждут, когда на рынке появится вариант, который устроит их абсолютно, на 100%», - отмечает эксперт.

На срок экспозиции конкретного объекта прежде всего влияет заявленная цена и тип квартиры, говорит Владимир Каширцев. По данным «Азбуки Жилья», в настоящее время ориентировочный срок продажи однокомнатных квартир стоимостью до 7 млн руб. составляет в среднем три месяца. Двухкомнатные квартиры по цене от 8 млн руб. продаются за три-пять месяцев. Трехкомнатные квартиры дороже 10 млн руб. могут находиться в продаже до полугода.

Конечно, все эти цифры относятся к ликвидным квартирам – тем, которые в итоге продаются. А неликвидные, переоцененные предложения, по словам Алексея Бернадского, «висят» в базе с 2014 г.

Вообще, адекватная рынку цена сейчас является непременным условием продажи недвижимости, но отнюдь не гарантирует, что она будет реализована в короткие сроки, отмечают риелторы. «Тем продавцам, которые собираются выходить на рынок «вторички», нужно быть готовыми к тому, что даже при дисконте в 5-7% их объект не будет продан в течение двух месяцев, а при выставлении его в продажу по среднерыночной цене - и дольше», - предупреждает Сергей Власенко.
 

Цены и скидки

Цена московского метра все лето топталась в коридоре 170 000 – 175 000 руб. за квадратный метр по индексу IRN.RU – «Обзор рынка недвижимости по итогам августа 2016 года».

По данным «Азбуки Жилья», в августе средняя стоимость квартир экономкласса практически не изменилась, в то время как «комфорт» и «бизнес» подешевел на 3,6% и 4% соответственно. В «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», напротив, отмечают рост средних цен предложения на 0,9% на фоне увеличения доли переоцененных квартир среди выставленных на продажу. «Однако роста цены по сделкам на вторичном рынке Москвы не наблюдалось. Предпосылок для роста доходов потенциальных покупателей сегодня нет. В итоге покупатели выбирают объекты, наиболее доступные по стоимости, или те, чьи собственники соглашаются на дисконт», - говорит управляющий партнер компании Марина Толстик.

В августе с дисконтом был продан 81% московских квартир, подтверждают в компании «Инком». Впрочем, в июле этот показатель был еще больше - 85%. Средний размер скидки также немного уменьшился относительно июля – на 1,4% - и составил 8,7%.

«В сегменте эконом- и комфорткласса на скидки идут менее охотно, - отмечает Владимир Каширцев. - Во многом это вызвано общей коррекцией цен в последний год. В сегменте бизнес-класса продолжается тенденция предоставления дисконта».

В среднем, если анализировать уровень дисконта в разрезе бюджета покупки, то, по наблюдениям риелторов «Азбуки Жилья», скидка на квартиры стоимостью до 10 млн руб. может составлять 3-4%, от 10 до 20 млн руб. - в среднем 5-12%. В случае же с квартирами стоимостью от 20 млн руб. размеры скидок могут доходить до 20%.

Что касается среднего чека сделки, то, по данным «Инкома», в августе этот показатель приблизился к 8 млн рублей. Отрицательная коррекция за два последних месяца составила 100 000 рублей, а в годовом выражении показатель сократился почти на 800 000 руб., рассказывает Сергей Шлома.

По словам Марины Толстик, средний чек сделки на вторичном рынке Москвы в августе, напротив, вырос до 9,5 млн руб. с 9,1 млн руб. в июле. Но произошло это за счет увеличения доли двухкомнатных квартир в структуре продаж. При этом средняя стоимость проданных однокомнатных квартир сократилась с 6,2 млн до 6 млн руб.

Источник: ГК «МИЭЛЬ»

В Подмосковье, в отличие от Москвы, скидки в августе выросли – по данным КР «Мегаполис-Сервис», примерно на 2% относительно июля. И в среднем достигли уровня 7-8%. «При этом ситуация «чем дальше от МКАД – тем выше скидка» сохранилась. Так, в городах, расположенных рядом со столицей, хорошим считается дисконт в 3-4%, а в городах в 40 км от МКАД и выше он варьируется от 7 до 10%. Если на рынок станут поступать новые объекты, выход которых был отложен из-за периода летних отпусков, то, вероятнее всего, в ближайшие месяцы средний уровень дисконта в Подмосковье возрастет. Особенно это станет заметно, когда для игроков рынка не оправдаются ожидания относительно осеннего роста цен на недвижимость», - говорит Сергей Власенко.
 

Прогнозы

• Осеннее повышение цен на жилье может обернуться зимней стагнацией