Жилье в Подмосковье можно строить по 50 000 руб. за кв. м

Жесточайшая конкуренция на подмосковном рынке новостроек, отток спроса в Москву и банкротство небольших местных строительных компаний - не повод для расстройства. Кризис зачистит область от непрофессиональных, «случайных», девелоперов, не умеющих работать с себестоимостью. Все остальные, включая покупателей, от этого только выиграют, считают участники круглого стола «Инвестиции в квадратные метры: баланс сил на рынке Подмосковья». Мероприятие организовала Ассоциация застройщиков Московской области в рамках международного инвестиционного форума PROESTATE.

Кризис как санитар Подмосковья

В отличие от Москвы, где новостройки продаются совсем неплохо - см. «Число ДДУ в Москве выросло на 66% с начала года», в Подмосковье спрос падает. По данным областного Минстроя, за I полугодие 2016 г. количество ДДУ в регионе сократилось примерно на 5% в годовом выражении (по итогам восьми месяцев текущего года подмосковный Росреестр зарегистрировал уже на 6,7% меньше договоров долевого участия в строительстве жилья и нежилья, чем годом ранее).

Однако вторичный рынок, просевший на 15%, чувствует себя явно хуже. То есть застройщики смогли сравнительно быстро приспособится к текущим условиям - в том числе благодаря гибкой ценовой политике, готовности идти на определенные скидки, отметил на круглом столе начальник управления инвестиционной деятельности Минстроя Московской области Виктор Васильев.

Приспособились, однако, далеко не все: если крупные застройщики типа ГК «МИЦ» радуются хорошему лету, то у небольших компаний, по словам Васильева, продажи стоят. Со всеми вытекающими отсюда последствиями.

«Большинство проектов с обманутыми дольщиками принадлежат местным мелким застройщикам, которые каким-то образом приобрели участки, на этапе роста рынка смогли войти в проекты, но сейчас у них закончились средства. У крупных застройщиков есть проблемы с переносом сроков (ввода жилья – прим. ред.), но они не носят глобальный характер», - заявил Васильев.

Трудности небольших компаний на руку их более сильным конкурентам на затоваренном подмосковном рынке, так как, де-факто, приводят к сокращению числа подходящих для покупки проектов. «Сегодня покупатель очень требовательный, он смотрит только на уверенных застройщиков», - подчеркнула Елена Кульбикова, первый вице-президент ГК «Премьер».

«Появляется прослойка сомнительных застройщиков, которые покупатель предпочитает обходить. И это, при растущих общих объемах предложения на рынке, в локациях, где такие объекты есть, может приводить к тому, что покупатели переориентируются на объекты, которые вопросов не вызывают», - пояснил  руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Кризис и новые поправки к 214-ФЗ, устанавливающие требования к уставному капиталу застройщиков, будет способствовать самоочищению и, неизбежно, укрупнению рынка, уверены участники круглого стола. «Если ты строишь большие многоквартирные дома, у тебя должны быть большие финансовые ресурсы и твоя деятельность и финансовая отчетность должны быть предельно прозрачными», - подчеркнул гендиректор ГК «Эталон-Инвест» Даниил Селедчик.

Позади Москва

Наряду с общими для всего отечественного рынка недвижимости проблемами – снижением платежеспособного спроса, недоступностью проектного финансирования, ростом закредитованности покупателей и т.п., Подмосковье страдает и от целого ряда специфических, связанных исключительно с географией. Близость к Москве в свое время обеспечила процветание местной строительной отрасли, и теперь область за это расплачивается.

Новостройки в Подмосковье, прежде всего в ближнем, которое сейчас только и пользуется спросом, рассчитаны на покупателей с московскими доходами, отметил Олег Репченко. Но чем больше жителей области работают в столице, тем выше нагрузка на транспортные магистрали.

Выходом могло бы стать создание высокооплачиваемых рабочих мест в самом регионе. В конце концов, покупая квартиру в Подмосковье – потому что здесь дешевле, чем в Москве – люди вовсе не мечтают каждый день ездить в столицу, подчеркнул Даромир Обуханич, исполнительный директор ГК «МИЦ». Он уверен, что формирование деловых кластеров в Московской области возможно – именно потому, что масштабное строительство жилья в предыдущие годы обеспечило высокую концентрацию специалистов в регионе. Надо только подождать.

Однако ждать, судя по всему, придется долго. Местные власти, прекрасно понимая, что область испытывает острый дефицит рабочих мест – см. «За 20-м километром от МКАД на рынке жизни нет, потому что нет работы», делают акцент на возведении коммерческих площадей. Успехи, на первый взгляд, впечатляют: с начала года объем ввода «нежилья» вырос на 60%, сообщил Виктор Васильев. Однако 39% возведенных «квадратов» (1,07 млн кв. м) пришлось на логистическую инфраструктуру. Иначе говоря – склады, для обслуживания которых явно не потребуется большое количество высокооплачиваемых сотрудников. На втором месте - объекты производственного назначения, их построили 467,1 тыс. кв. м, на третьем - торговля (334,7 тыс. кв. м). А офисов, в которых обычно и работают люди с хорошими зарплатами, возвели лишь 240,1 тыс. кв. м.

Надежда на избавление подмосковных дорог от заторов, а жителей – от утомительных вояжей в Москву и обратно – в модернизации экономики и изменении структуры рынка труда, считает гендиректор GRAVION GROUP Сергей Шашурин: «На дворе 2016 г., не обязательно ездить на работу. Сейчас все живет в «облаке» (технология хранения и доступа к информации – прим. ред.). Крупные компании, особенно в IT-сфере, сокращают свои офисы – люди работают дома. Огромный пласт покупателей не нуждается в том, чтобы каждый день ездить в Москву».

Подмосковные проекты имеют свои преимущества, уверен Шашурин. Например, они намного экологичнее московских. Да и вообще кризис пошел на пользу качеству жилья в области. «Между девелоперами развернулась жесточайшая борьба за покупателя. Это выливается в улучшение всего… Те решения, которые мы не применяли раньше для проектов в низких ценовых диапазонах, сегодня просто вариантов нет, надо это делать», - подчеркнул Даромир Обуханич. «Народ перестал «кушать» квадратные метры, сегодня нужно давать качество, давать продукт», - согласен Даниил Селедчик.

Тем не менее главным преимуществом подмосковных проектов всегда была цена, и сейчас, когда стоимость входного билета на московский рынок стремительно падает, областным новостройкам все труднее конкурировать со столицей.

«Еще года два назад новостроек внутри МКАД с ценником ниже 150 000 - 170 000 руб. за кв. м практически не было, сейчас появляется все больше новых проектов за 100 000 – 120 000. Расположены они в не самых удачных локациях – в промзонах, ближе к МКАД. Однако если в Москве квартиры продаются по 100 000 за метр, возникает вопрос, что будет с Подмосковьем, где цены в городах-сателлитах тоже близки к 100 000 руб.», - отметил Олег Репченко.

Огромные объемы новостроек эконом- и комфорткласса в Москве, конечно, не повод для радости. Тем более что благодаря принятию закона о развитии промзон объемы такого жилья будут расти и конкуренция со стороны «старой» Москвы усилится, сказал Селедчик.

Однако и в депрессию впадать не стоит – подмосковные новостройки все же дешевле «старомосковских». И если постараться, цены можно снизить еще больше.

«Конкуренция между застройщиками сводится к конкуренции систем управления, - подчеркнул Сергей Шашурин. - Все идет к тому, чтобы ювелирно работать с себестоимостью. Сегодня инвестиционная себестоимость жилого комплекса в Подмосковье уже достигает 50 000 за кв. м, и можно делать еще ниже. Много региональных застройщиков выходят на рынок Подмосковья и предлагают цены, которые раньше подмосковные и московские девелоперы предложить не могли».

По расчётам инвестиционно-финансовой компании «Мера» из Кемерово, которая как раз начинает реализацию проектов в Подмосковье, минимальная себестоимость строительства жилья в пределах 10-20 км от МКАД на переведенной под застройку земле сельхозназначения составляет примерно 40 000 - 42 000 руб. за метр: около 30 000 уйдет на строительно-монтажные работы, еще 10 000 руб. за метр – на землю. И в данном случае речь идет не о каких-то малоэтажных домах без лифта, а о комфортных жилых комплексах с подземными парковками и хорошим благоустройством, подчеркнул гендиректор компании Дмитрий Соколов.

Такую себестоимость позволяет обеспечивать очень существенное падение стоимости земли. «Участков очень много, предложение просто огромное, - рассказал Соколов. - Года два назад, когда мы начинали попытки входа в Московскую область, собственники земельных участков цен меньше миллиарда не знали. А сейчас цены раза в два упали. Причем землевладельцы готовы работать и с графиком рассрочки, и продавать участки в обмен на квартиры, которые будут на них построены».

Конечно, чем ближе к МКАД, тем дороже земля и «административный ресурс». Но задел для снижения продажных цен есть. Надо только умерить аппетиты, считает Соколов: «Мы строим в Кемерово за 27 000 руб., а продаем по 32 000 – 33 000 за кв. м. Сейчас приближаемся к 36 000 руб., и это для нас такой шоколад...»

Соответственно, если строить в Подмосковье, скажем, по 50 000 руб./кв. м, а продавать по 60 000 – 70 000 руб. за 1 кв. м, это будет не самый плохой проект для застройщика, отметил Олег Репченко.

При этом, подчеркнул эксперт, потенциал для падения стоимости жилья в Московской области все же значительно меньше, чем в столице, потому что цены в Подмосковье куда ближе к себестоимости. «Стоимость строительно-монтажных работ в Москве и области одинаковая. Цены в столице выше в основном из-за дорогой московской земли, которая сейчас уже не стоит заплаченных за нее до кризиса денег, и дополнительных обременений, связанных со стесненностью земельных участков, необходимостью их освобождения от старой застройки и т.п. – в общем, c проблемами, характерными для сложившегося города. Так что в дальнейшем, думается, проектов с ценами 100 000 - 140 000 руб. за кв. м будет выходить все больше, особенно в промзонах. Новостройки по 220 000 руб. тоже появляться, наверное, будут. Но в уникальных локациях», - резюмировал Олег Репченко.

Также по теме:

• Новостройки Москвы на старте продаж в августе 2016 года: что, где, почем
• Новостройки Москвы: наиболее значимые проекты 2015 года