Главные опасения при покупке квартиры на месте бывших промзон

Большинство крупных проектов в Москве строится в рамках редевелопмента промзон. Об этом написано немало статей, в том числе и на IRN.RU, однако у людей остаются вопросы и опасения, связанные с покупкой жилья в таких проектах. Многие из них были рассмотрены в ходе онлайн-конференции «Редевелопмент промзон: все нюансы выбора и покупки квартир на бывших промышленных территориях».

Век на стройке

Основные опасения читателей связаны не столько с промышленным прошлым или экологическими аспектами, сколько с более утилитарным вопросом сроков строительства. В основном в рамках редевелопмента осуществляются очень масштабные проекты на крупных территориях. Они строятся в несколько очередей, а полная реализация проекта может занять 7-10 лет.

К тому же строительство на промышленных территориях обычно требует более тщательных, а значит, и длительных подготовительных работ по расчистке площадки, сносу существующих строений и в некоторых случаях рекультивации почвы. В результате, если человек покупает квартиру в крупном проекте редевелопмента на старте первой очереди, ему нужно быть готовым к тому, что свое жилье придется ждать два-три года, а затем еще несколько лет жить по соседству со строительством других очередей.

В Москве сейчас реализуются два гигантских проекта реновации промзон: ЖК «Символ» в промзоне «Серп и Молот» и ЖК «ЗИЛАРТ» на месте завода им. Лихачева. «Территория первого завода-гиганта 500 га, второго – 300 га, и освоение таких пространств вполне обоснованно требует длительных сроков», - говорит коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов.

Однако есть в столице и не столь масштабные проекты с более короткими сроками реализации. Среди них, например, ЖК «Поколение» в Отрадном, который будет полностью завершен в 2019 году, «Ривер парк» на Коломенской, который обещают закончить в 2018 году, тогда же должны достроить ЖК «Ясный» на юге Москвы.

К тому же крупные жилые микрорайоны на несколько очередей возводят не только в рамках редевелопмента. В московском регионе уже построено немало проектов комплексного освоения территорий, поэтому у девелоперов накопился опыт по разграничению разных очередей строительства. «Жилые и строящиеся очереди в обязательном порядке зонируются, для чего возводятся специальные ограждения, исключающие попадание на строительные площадки посторонних, - поясняет Григорий Алтухов. - Так же разводятся транспортные и пешеходные потоки жителей заселенных очередей и маршруты строительной техники, ведущие к строящимся очередям, соблюдаются требования к ведению шумовых работ на строящихся объектах».

Что вокруг

Москвичей, которые живут рядом с реконструируемыми промзонами, беспокоит, как появление нового микрорайона отразится на них. «С одной стороны, понятно, что вместо «промки» появится что-то жилое и более приятное. С другой стороны – это много новых жителей, нагрузка на транспорт, дороги, школы и т.п. Чего больше – плюсов или минусов?» - интересуется читательница IRN.RU Ольга.

«Появление по соседству нового жилого квартала влечет за собой не только новый, более интересный визуальный ряд, но и новых соседей, которым нужно где-то парковать свои машины, определяться с будущим детским садом и школой для детей, покупать продукты, ходить в спортзал, список можно продолжить», - говорит Григорий Алтухов. Однако, по словам эксперта, этот момент детально прорабатывается еще на стадии проектирования, поэтому новые жители не будут конкурировать со старожилами: «В комплексной застройке обязательным пунктом идет строительство социальной и торговой инфраструктуры, благоустройство придомовых территорий. В нашем проекте «Поколение», например, для его будущих жителей мы строим школу на 350 учащихся, детский сад на 150 мест, на первых этажах предусмотрены помещения под супермаркет, магазины шаговой доступности, подо все необходимые предприятия бытового обслуживания».

Кроме того, читатели интересовались влиянием редевелопмента промзон на стоимость вторичной недвижимости в прилегающих районах. Григорий Алтухов считает, что благоустройство депрессивной территории и появление новой инфраструктуры сыграет только в плюс и могут дать импульс для роста цен на вторичную недвижимость. Однако руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова придерживается иной точки зрения: «Конечно, район в целом улучшается благодаря реновации промзон. Однако новое строительство заметно увеличивает объем предложения в определенной локации. Поэтому на фоне появления нового современного жилья квартиры на вторичном рынке, особенно в старом жилом фонде, могут подешеветь».

Вычистить до основания

Безусловно, людей волнует и вопрос экологической безопасности, поскольку с понятием промзоны прочно ассоциируются вредные отходы производства. Правда, такие отходы не всегда есть. «По функциональной нагрузке среди промзон города можно выделить как непосредственно промышленные площадки, так и складские территории, зоны с научно-исследовательской или опытно-конструкторской доминантой, - отмечает Григорий Алтухов. - Такие территории практически всегда сопровождают земли, занятые под автостоянки, гаражи, земли, занятые под коммуникации, инженерию, под размещение административных и обслуживающих предприятий промзоны».

Если на участке велось вредное производство, застройщик обязан провести рекультивацию почвы, которая может оставаться загрязненной даже после остановки завода. По словам председателя правления Совета по экологическому строительству в России Алексея Полякова, в случае рекультивации приходится вывозить и утилизировать 1-10 метров верхнего слоя почвы, а вместо него завозить новый грунт. В зависимости от загрязненности и толщины заменяемого слоя земли затраты на рекультивацию промзоны могут составлять от 10 до 60 млн рублей за гектар, или 5-10% стоимости строительства. Если же на территории ничего не производилось, в рекультивации почвы нет необходимости. Экологическому аспекту редевелопмента посвящена целая статья рубрики «Зона развития» – «Экология редевелопмента: безопасно ли жить на месте бывшей промзоны».

Странная доступность

Еще один вопрос, который беспокоит читателей – ценообразование в таких проектах. Люди в курсе, что затраты на редевелопмент обычно превышают расходы на строительство на свободных площадках (эксперты говорят, что себестоимость может быть выше на 30-40%, см. «Стройка на заводе: промзоны дадут миллионы метров жилья»). При этом, по наблюдениям наших читателей, цены в проектах редевелопмента нередко ниже, чем в аналогичных проектах на обычных площадках.

Тем не менее Григорий Алтухов не фиксирует более низких цен в пределах того или иного сегмента только из-за факта расположения проекта в промзоне. Новые проекты сейчас в принципе выходят по более низким ценам, отмечает эксперт: «Буквально 2-3 года назад цен ниже 4-5 млн рублей в московских новостройках в принципе не было. Сегодня же минимальный бюджет на покупку квартиры в границах Москвы составляет уже 3,2-3,3 млн рублей»

По словам Татьяны Калюжновой, более низкие цены возможны в крупных проектах, особенно в районах, где отмечается высокая конкуренция. Для обеспечения бесперебойным финансированием масштабной стройки девелоперы должны поддерживать высокие темпы продаж, а значит, вынуждены конкурировать по цене.

Безусловно, приобретение квартиры на месте бывшей промзоны вызывает у потенциальных покупателей определенные опасения. Однако сейчас самые интересные и доступные варианты в Москве обычно представлены как раз на таких площадках. В целом в покупке квартиры в проекте редевелопмента нет ничего страшного, но нужно внимательно подходить к выбору проекта и проверке документов.

Ответы на другие вопросы читайте на странице онлайн-конференции «Редевелопмент промзон: все нюансы выбора и покупки квартир на бывших промышленных территориях».

Узнайте, как провести онлайн-конференцию на www.irn.ru !