Новостройки в Москве и Подмосковье: за 20-м километром от МКАД на рынке жизни нет

Несмотря на летнее затишье, московским застройщикам, в общем-то, грех жаловаться на дефицит покупателей: число ДДУ в июле чуть-чуть, на 2,6%, но выросло относительно июня. А по сравнению с крайне неудачным летом 2015 г. количество зарегистрированных Росреестром сделок увеличилось на 72,5%. Подмосковью статистика вроде бы тоже благоприятствует: количество ДДУ увеличилось на 12,4% к июню, а в некоторых проектах, расположенных недалеко от МКАД, спрос вырос до 30%. Однако, учитывая объемы предложения на рынке жилья области, этого совершенно недостаточно: по данным региональных властей, в Подмосковье не продано 70% новостроек.

Спрос есть, но в кредит

О причинах значительного преимущества 2016 г. по сравнению с 2015 г. в плане ДДУ IRN.RU писал неоднократно: на московском рынке изменилась структура предложения и уровень цен, благодаря чему покупка квартиры стала доступна новому пласту покупателей – см. «Прогноз рынка недвижимости на 2016 год от IRN.RU», «Новостройки в Москве и Подмосковье: покупатели уходят в отпуск».

Улучшает статистику и чисто технический фактор. В 2015 г. в части новых проектов в Москве продажи квартир велись не по договорам долевого участия в строительстве жилья, а по схеме ЖСК и т.п. В этом году застройщики, завершив оформление документов, необходимых для открытия продаж по ДДУ, перезаключают договоры с прошлогодними покупателями. В результате в свежей статистике Росреестра отражаются старые сделки, поясняет руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

Благоприятную помесячную динамику спроса на рынке новостроек Москвы и области эксперты связывают с колебаниями валютных курсов. «С середины июля курс доллара начал расти и достиг максимальных за два месяца показателей к концу июля. Как правило, повышение валютных курсов способствует временному всплеску покупательской активности, тогда как падение, напротив, оттоку», - поясняет Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

В какой-то степени девелоперам сыграло на руку даже падение доходов населения: этим летом многие наши сограждане предпочли отдыху за границей радости жизни на даче, поэтому оставшиеся в Москве потенциальные покупатели решали свои жилищные вопросы, не дожидаясь, как обычно, сентября, говорит Богданюк. Тем более что сами застройщики активно стимулировали спрос, предлагая клиентам низкие цены на страте продаж и интересные акции – беспроцентные рассрочки, 50-процентные скидки на покупку машино-мест и т.п., добавляет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Рост потребительской активности отметили практически все опрошенные IRN.RU риелторы. Например, в компании «ИНКОМ-Недвижимость» количество звонков и обращений в компанию, то есть потенциальный спрос, увеличилось почти на 6% относительно июня и на 25% по сравнению с прошлым годом, в «Азбуке» Жилья» – на 13,7% и 4,3% соответственно, в Est-a-Tet – на 44% и 5,4%.

Est-a-Tet сообщает о значительном росте не только потенциального, но и реализованного спроса – на 46% в месячном и в 1,8 раза в годовом выражении. «БЕСТ-Новострой» перевыполнил план продаж на 20%. Однако интерес покупателей не обязательно трансформируется в сделки. «Лето – это традиционно период затишья: на фоне большого выбора предложений (в основном, в Москве) сроки принятия решения о приобретении тоже стали больше, и, как следствие, в июле не отмечен существенный рост числа сделок по сравнению с июнем», - говорит директор департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимости» Юлиан Гутман.

В начале августа июльские тенденции в целом сохранились. По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, в первой декаде августа в компании сократилось количество первичных клиентов по сравнению с началом июля, но зато выросла конверсия обращений в сделки, поэтому уровень реализованного спроса остался стабильным. В «Инкоме» в первую неделю месяца количество звонков почти на 2% превысило показатели аналогичного периода июля, а в начале второй недели покупательская активность достигла уровня рекордных недель текущего лета. Est-a-Tet тоже фиксирует рост интереса к новостройкам в последние недели, прежде всего в Новой Москве и Подмосковье (почти +100% к первой декаде июля). В «старой» Москве спрос, по данным компании, увеличился более чем на 30%. При этом по количеству фактических сделок московские новостройки по итогам первой декады августа 2016 г. занимают пока лидирующие позиции в статистике Est-a-Tet.

«Рост спроса связан с постепенным «вхождением» в деловой сезон и возвращением части покупателей из отпусков, а также с активизацией застройщиков в плане предоставления различных акций и скидок в связи с окончанием лета», - комментирует Богданюк.

А когда отпуска закончатся у остальных покупателей, спрос еще вырастет, полагают участники рынка. «Мы четко констатируем, что формируется отложенный спрос, который, есть основания полагать, реализуется осенью», - подчеркивает Юлиан Гутман.

При этом платежеспособность покупателей по-прежнему оставляет желать много лучшего: в структуре продаж растет доля ипотеки, а клиентов с «живыми» деньгами на рынке остается все меньше.

В «ИНКОМ-Недвижимости» в июле 2016 г. количество покупок с привлечением ипотеки достигло 65% от общего числа сделок на первичном рынке жилья Москвы и области (по словам Гутмана, показатель увеличился как по сравнению с июнем 2016 г., так и относительно июля 2015 г.).

Такую же цифру – 65%, но применительно только к подмосковному рынку, приводит генеральный директор IKON Development Евгения Акимова. При этом, по ее словам, год назад число «ипотечников» в проектах массового сегмента в Московской области в среднем не превышало 50%.

«Платежеспособность покупателей значительно снизилась, а наиболее активные из них переориентировались на бюджетные проекты в Москву. Таким образом, на подмосковном рынке остались наименее обеспеченные клиенты, которым требуются кредиты, поэтому их доля возросла заметно», - говорит Акимова.

Как следствие, большой выбор ипотечных программ в проекте становится одним из главных условий успешных продаж, отмечает директор по информационной политике ГК «Мортон» Игорь Ладычук: «Когда покупатель на наших объектах видит, что у нас есть от 10 до 17 банков, которые предлагают нашим клиентам собственные эксклюзивные ипотечные программы со ставкой ниже, чем по ипотеке с господдержкой (то есть ниже 12% - прим. ред.), то принимает решение в пользу проекта».

Причем проект должен быть обязательно аккредитован в государственном банке. Даже если коммерческий банк предлагает более выгодные условия, люди предпочитают брать ипотеку в госбанке, поясняет Ладычук.

На рынке недвижимости Москвы (первичном и вторичном) количество зарегистрированных Росреестром ипотечных договоров в июле увеличилось на 37,1% к июню и на 55,2% по сравнению с прошлым годом. (См. «Квартиры в Москве и Подмосковье: покупатели все глубже залезают в долги».)

В перспективе тенденция к росту доли потеки на рынке Москвы и Подмосковья сохранится, считают участники рынка.

Покупатели подмосковных новостроек работают в Москве

Если в столице наилучшую динамику спроса демонстрируют самые дешевые новостройки – см. «Новостройки Москвы во II квартале 2016 года», то в Подмосковье судьбу проекта определяет главным образом его удаленность от МКАД.

По словам Игоря Ладычука, продажи в проектах ближнего Подмосковья (не далее 10 км от МКАД) стабильны и «достаточно высоки». У самого «Мортона» этот показатель в июне-июле на 7-10% превысил прошлогодний уровень. Urban Group в июле продала на 30% больше квартир, чем в июне 2016 г., а по сравнению с июлем 2015 г. продажи выросли на 20%.

Но далеко не у всех дела идут хорошо. «Не буду отрицать, что многие подмосковные проекты испытывают трудности с продажами. Как правило, это касается наименее ликвидных из них. По данным Росреестра, за I полугодие 2016 г. число зарегистрированных ДДУ снизилось на 15% по сравнению с аналогичным периодом 2015 г.», - говорит Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development, добавляя впрочем, что конкретно в проекте «Новый Зеленоград» какого-либо заметного падения спроса не наблюдается.

От снижения спроса серьезно пострадали новостройки, расположенные далее 20 км от МКАД, отмечает Игорь Ладычук. То есть те, откуда уже очень трудно каждый день ездить на работу в Москву. Как поясняет Татьяна Калюжнова, Москва, благодаря высоким зарплатам и уровню жизни, – миграционно привлекательный регион, поэтому спрос на жилье внутри МКАД и на прилегающих территориях формируют не только местные жители, но покупатели со всей России. А чем дальше от МКАД, тем ниже общий уровень спроса и тем выше в нем доля местных жителей с подмосковными, а не московскими зарплатами.

Для справки: разница между столичными и областными зарплатами, по данным Росстата, в 2016 г. превысила 27 тыс. руб.: среднемесячная начисленная номинальная зарплата в январе-мае 2016 г. в Москве составила 68 551 руб., а области – 41 424 руб.

Соответственно, когда в дальнем Подмосковье появятся высокооплачиваемые рабочие места, вырастет и спрос на квартиры рядом с ними. А пока объем предложения жилья в регионе не адекватен ни нынешнему уровню спроса, ни ситуации на областном рынке труда.

«В Подмосковье строится 27 млн кв. м жилой недвижимости, - сообщил на бизнес-бранче газеты «Коммерсантъ» 17 августа зампред подмосковного правительства Герман Елянюшкин - Если перевести в людей, получится 1,2 млн человек. <…> У нас сейчас дефицит в рабочих местах 1,2 млн уже существует. То есть 2,4 млн у нас должны ходить с табличкой «ищу работу». По крайней мере в голове».

При этом из 27 млн строящихся в Подмосковье метров не продано 70%, продолжил Елянюшкин. «Сейчас в продаже порядка 450 тыс. квартир. Если посмотреть «вторичку», будет под миллион. А ДДУ всего 165 тыс.», - отметил чиновник.

Понимая опасность такой ситуации, подмосковные власти пытаются переориентировать стройкомплекс на возведение коммерческой недвижимости. А вот новые жилые проекты сейчас не очень приветствуются, что вполне логично. По оценке Татьяны Калюжновой, даже если сейчас прекратить все жилое строительство в области, имеющихся новостроек хватит примерно на три года продаж (см. «Новостройки в Подмосковье: цена метра достигла дна, но квартиры продолжат дешеветь»).