В июле снижение покупательской активности на вторичном рынке, отмеченное риелторами в начале лета, вылилось в сокращение числа завершенных сделок. Управление Росреестра по Москве зарегистрировало в прошлом месяце лишь 9 515 переходов прав на недвижимость – на 14,6% меньше, чем в июне. При этом квартиры – как вторичные, так и в новостройках - все чаще приобретаются в кредит: количество ипотечных договоров увеличилось на 37,1%. Иными словами, платежеспособность населения падает, но смиряться с этим оно не желает.

Спрос

В годовом выражении число переходов прав на недвижимость в Москве, по данным Росреестра, в июле увеличилось на 8,6% после роста на 33,1% и 36,1% в июне и мае. О замедлении рынка свидетельствует и статистика риелторских агентств.

В «Сети офисов недвижимости Est-a-Tet» спрос в июле снизился на 5% относительно июня. В июне компания, наоборот, фиксировала 5-процентный рост количества обращений от потенциальных покупателей по сравнению с маем. В «ИНКОМ-Недвижимости» число звонков по вопросам купли-продажи недвижимости в «старой» Москве в июле возросло на 2,49% против 10,4% в июне.

Динамика потенциального и реального спроса в годовом выражении остается положительной во всех опрошенных редакцией IRN.RU агентствах, работающих в Москве. Как и раньше - благодаря низкой базе: летом 2015 г. рынок находился в нижней точке падения, отмечает Алексей Бернадский, директор «Сети офисов недвижимости Est-a-Tet». Кроме того, по сравнению с прошлым годом снизились ипотечные ставки и цены на квартиры, добавляет Екатерина Артёмова, директор департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».

В «Азбуке Жилья» количество сделок в июле 2016 г. увеличилось в 1,4 раза по сравнению с июлем 2015 г., обращений – в 1,1 раза. В «Миэль» заключили почти в два раза больше сделок. В Est-a-Tet число обращений от потенциальных клиентов в июле выросло по сравнению с прошлым годом на 10%, в «Инкоме» - на 15,8%. Впрочем, компания рассчитывала на большее: май и июнь 2016 г. опережали аналогичные периоды 2015 г. с отрывом в 30-40%.

Причина скромных результатов июля - не только и не столько в отпускном затишье, уверен Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости». «Макроэкономические факторы, которые стали причиной кризиса на рынке недвижимости, прежде всего – снижение покупательской способности, по-прежнему оказывают давление. Кардинальных изменений в экономике не произошло. Люди, как и раньше, испытывают неуверенность в завтрашнем дне, занимают выжидательную позицию», - комментирует эксперт.

Аналогичным образом ведут себя и подмосковные покупатели – многие решили отложить сделки, говорит Андрей Плавский, вице-президент НП «Корпорация риелторов «Мегаполис-Сервис», генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис», г. Орехово-Зуево. На рынке остались в основном те, которым недвижимость нужна срочно.

В целом, по словам Плавского, спрос в июле остался примерно на уровне июня. По данным Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис», количество внесенных покупателями авансов в июле снизилось на 2,3% к июню 2016 г. и на 12,4% - к июлю 2015 г. Сделок в КР «Мегаполис-Сервис» зарегистрировали в июле столько же, сколько и в предыдущем месяце. По сравнению с прошлым годом показатель вырос на 12,2%.

«Это что касается средних цифр по Подмосковью. Однако в разных муниципалитетах ситуация неоднородная. К примеру, уровень спроса за последний месяц в Орехово-Зуево снизился сразу на 32%. Но строить какие-то догадки на этом основании еще рано, потому как такие скачки для этого локального рынка не характерны и уже в августе эти цифры могут измениться», - говорит Андрей Плавский.

Срок экспозиции

По сравнению с докризисными временами срок экспозиции квартир в Москве увеличился в разы, утверждают риелторы. «Если ранее в период летней активности ликвидный объект реализовывался в рамках двух месяцев, то теперь он может продаваться четырех-шесть месяцев», - говорит Екатерина Артемова. А то и дольше: если квартиру за это время так никто и не купил, собственник снимает ее с продажи, а затем спустя пару месяцев выставляет вновь. Однако подсчитать, сколько раз так происходит, невозможно, так как владелец может продавать квартиру сам или обращаться в разные агентства недвижимости, поясняет управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик.

«Инком» оценивает срок экспозиции ликвидных объектов на вторичном рынке «старой» Москвы в июле в 84 дня – это на 10 дней больше, чем в июне.

Главным условием ликвидности является адекватная цена. Переоценённые объекты «висят» в базах с начала кризиса без шансов найти покупателя, отмечает Алексей Бернадский.

Усугубляет ситуацию и изменившееся поведение покупателей. По словам Сергея Шломы, еще не так давно процесс выбора квартиры занимал несколько недель: человек смотрел примерно пять объектов и в итоге покупал один из них. А сегодня люди не ждут резких ценовых скачков и могут «путешествовать» по рынку вторичной недвижимости – с объекта на объект – месяцами, «коллекционируя» квартиры, как турист интересные достопримечательности».

«А собственник превращается в «экскурсовода», - продолжает Шлома. - В процессе таких «экскурсий», особенно на первом этапе, у него возникает иллюзия, что желающих купить его недвижимость очень много. Увы, потом поток иссякает, иллюзия рассеивается, наступает томительное ожидание, а потом понимание, что за покупателя в сегодняшней ситуации надо бороться и единственный действенный способ борьбы – это снижение цены. Конечно, неадекватные предложения о дисконте в 30-40% от стартовой стоимости все так же никто всерьез не рассматривает. Но уступка в 10-15% вполне реальна и обоснована».

Скидки

Доля сделок с дисконтом на вторичном рынке «старой» Москвы вновь обновила исторический максимум, достигнув в июле 2016 г. 85%, сообщил Сергей Шлома. По данным «Инкома», увеличился и средний уровень скидки – с 8,5% в июне до 9,1% в июле (по информации других агентств, размер торга на московском рынке «вторички» в последние месяцы обычно не превышает 5%).

«Такая статистика подтверждает – владельцы вторичной недвижимости в массе своей пока по-прежнему не готовы идти на серьезное снижение цены на старте продажи, - комментирует Шлома. - И это притом, что на протяжении последних месяцев предложение значительно превышает спрос, и вторичный рынок продолжает испытывать серьезный прессинг со стороны рынка первичного. Сохраняется совершенно аномальная тенденция ценового сближения вторичного рынка и новостроек. Собственники «вторички», в отличие от девелоперов, не ограничены в своих решениях себестоимостью объекта (по большому счету, устанавливая цену, они могут руководствоваться только своими желаниями), и все же на серьезные уступки покупателю они соглашаются только после длительного периода пустого ожидания и уже практически в процессе выхода на сделку».

О несоответствии пожеланий собственников квартир возможностям их потенциальных покупателей говорит и Андрей Плавский. По его словам, уровень скидок на рынке «вторички» Московской области в июле сохранился на уровне июня и составил в среднем 5-7%, в отдельных случаях - до 10%. «С наступлением лета демпинговать еще больше продавцы не хотят, в свою очередь, покупатели считают такие скидки недостаточными. Есть хороший способ определить рыночную цену – это аукцион. В июле в нашем агентстве мы его проводили дважды и ни разу даже не приблизились к резервной цене, по которой собственники были готовы расстаться со своей недвижимостью», - рассказывает Плавский.

Цены и ипотека

В июле квартиры в Москве стоили чуть более 170 000 рублей за метр по индексу IRN.RU – то есть примерно столько же, сколько в июне, но почти на 20 000 руб. за кв. м дешевле, чем годом ранее (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам июля 2016 года»).

На фоне снижения платежеспособности покупателей продолжает сокращаться и средний чек покупки квартиры. По данным «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», в июле московскую квартиру покупали в среднем за 9,142 млн руб. против 9,6 млн рублей в июне и 9,8 млн руб. в мае. А летом прошлого года показатель составлял 10,4 млн руб. При этом в июле 2016 г. почти 71% сделок в структуре продаж компании пришелся на покупки бюджетом до 9 млн рублей, отмечает Марина Толстик.

Одновременно растет доля альтернативных и ипотечных сделок: в связи с падением доходов «запас наличности» на руках у людей истощается, а увеличение повседневных расходов из-за инфляции сокращает возможности для формирования накоплений. В таких условиях единственная возможность для покупки квартиры – это продажа имеющихся активов или привлечение заемных средств, поясняет Алексей Бернадский.

В Est-a-Tet за два года доля договоров на совершение альтернативных сделок выросла с 25% до 35%, в «Миэле» на «альтернативу» приходится почти 60% продаж.

Впрочем, на деле этот показатель еще выше. «В условиях высокого объема предложения часть альтернативных сделок стали переходить в, так сказать, скрытые альтернативные сделки, то есть разбиваться на несколько, - поясняет Марина Толстик. - В случае появления покупателя со свободными деньгами собственник совершает продажу своей квартиры и старается побыстрее подобрать уже подходящий вариант за вырученные от продажи жилья наличные. При разбивке альтернативной сделки на несколько у собственников увеличивается возможность выбора. Ведь найти подходящий вариант в рамках альтернативной сделки (с минимальной доплатой) гораздо сложнее, чем приобрести приглянувшиеся квадратные метры за наличные».

В целом, полагает Сергей Шлома, процент альтернативных сделок на рынке вторичной недвижимости можно смело обозначить: от 80 и выше.

Что касается ипотеки, то, согласно подсчетам специалистов «ИНКОМ-Недвижимости», в июле 2016 г. доля таких сделок на московском рынке составила 22% против 9% годом ранее. В Подмосковье, по данным «Мегаполис-Сервиса», в июле ипотекой воспользовались 39,8% покупателей – на 22,4% больше, чем в июле 2015 г.

По мнению Шломы, в перспективе число ипотечных сделок продолжит расти, а пока формируется своеобразный отложенный спрос - потенциальные «ипотечники» ждут снижения ставок по кредитам. (См. «Люди, которые не успеют взять ипотеку на новостройку под 12%, естественно, проиграют».)

Прогноз

И официальная статистика, и данные ведущих риелторских агентств московского региона свидетельствуют о замедлении рынка. Платежеспособность покупателей снижается, как следствие, сокращается средний бюджет сделки, увеличивается доля альтернативных и ипотечных сделок. Цены на квартиры пока топчутся на месте в ожидании нового делового сезона. Однако, учитывая вышеперечисленные обстоятельства, осеннее оживление рынку отнюдь не гарантировано – см. «Прогноз рынка недвижимости на 2016 год от IRN.RU».