В мечтах о пересечении границ по велению души россияне порой рассматривают приобретение недвижимости как способ стать частью европейского сообщества. Среди потенциальных покупателей зарубежного жилья по-прежнему встречаются те, кто мечтает о получении вида на жительство в одной из европейских стран в качестве ключа, отпирающего замки на любой границе. «Золотые визы» и другие программы, гарантирующие получение ВНЖ или даже гражданства в обмен на приобретение зарубежного жилья, – нужна ли инвестору «смерть двух зайцев»? Гарантировать успех никто не может.

Золотая клетка

Некоторые страны готовы пойти на все ради восстановления инвестиционной привлекательности, в том числе заманить потенциальных покупателей недвижимости привлекательными, на первый взгляд, программами получения вида на жительство. Но, как показывает практика, вложенная в недвижимость сумма вовсе не гарантирует, что инвестор-иностранец сразу же превратится в европейского резидента. Например, в Португалии в начале наступившего года программа получения «золотой визы» оказалась фактически заморожена, в результате чего около 4000 международных инвесторов, купивших португальскую недвижимость в обмен на предоставление вида на жительство, оказались в бюрократической ловушке. Заявки на визы, которые принимаются от покупателей, готовых потратить на местную недвижимость как минимум 500 000 евро, обрабатываются со скоростью примерно по два запроса в день, а значит, потребуется не один год, чтобы ликвидировать «затор» в программе. Получателями почти 80% «золотых виз» в Португалии являются китайские инвесторы, многие из которых оказались в подвешенном состоянии: теперь им приходится каждые три месяца возвращаться обратно в Китай, чтобы не оказаться в числе португальских нелегалов.

Португалия – не единственная страна, где китайцы оказываются самыми активными покупателями недвижимости. Граждане Китая сегодня являются инвесторами номер один в Испании, Италии, на Мальте и даже в Латвии, где еще недавно главенствовали россияне. Последние сегодня все реже покупают недвижимость ради получения вида на жительство: по статистике компании Indriksons.ru, их число не превышает и 5%. И дело тут вовсе не в отсутствии средств. Спустя некоторое время российские инвесторы поняли, что подобные программы полностью оправдывают свое название: вид на жительство практически ничем не отличается от обычной шенгенской визы, но при этом действительно является «золотым». Учитывая, что минимальный порог для участия в инвестиционной программе получения ВНЖ в Европе колеблется от 250 000 евро в Латвии или Греции, 275 000-300 000 евро на Мальте, Кипре, в Италии, Болгарии и Черногории и до 500 000 евро в Португалии и Испании, вложение столь щедрых сумм в рынки со слабой экономикой не сулит устойчивой прибыли. Высокая безработица (от 10% в Латвии до 23% в Испании), скромный ежегодный рост ВВП, не превышающий 1%, постоянно растущий госдолг, который в некоторых случаях превышает 100% от ВВП страны, не дают арендному сектору развиваться и в результате лишают потенциальных арендодателей стабильного спроса среди арендаторов.

Кроме того, прибыль сокращают налоги. Приобретающего недвижимость в одной из зарубежных стран инвестора помимо единовременного налога (до 10%) и ежегодного муниципального (от 0,2% до 1,1%) ждут регулярные затраты на так называемый rental income, или налог на доход, получаемый в результате сдачи недвижимости в аренду. Ставка его в среднем варьируется от 13% до 24%. Приплюсуйте еще налог на прирост капитала в случае продажи недвижимости.

А если приобретенный по программе объект окажется неликвидным, инвестор будет похож на птицу, попавшую в золотую клетку, с дорогостоящей визой на руках и постоянными затратами на недвижимость, которая почти не приносит дохода.

Разделяй и властвуй

Диверсификация портфеля недаром является одной из приоритетных стратегий инвестирования в недвижимость: среди нескольких разных активов непременно найдутся те, что принесут прибыль. Даже если доходность окажется низкой, общая сумма в любом случае окажется выше, нежели прибыль от одного объекта. Такая логика применима и в случае с программами по получению вида на жительство. Зачастую инвестиционные программы подразумевают покупку жилой недвижимости в люксовом сегменте местного рынка недвижимости, которую сложно продать и еще сложнее сдавать в аренду. Мало того, что элитное жилье требует больших вложений, так и спрос на него заведомо ниже, нежели на объекты экономкласса. Но инвесторы, вместо того чтобы искать ликвидные варианты, нередко предпочитают приобретать дорогостоящие объекты, которые автоматически сделают покупателя участником программы по получению «золотой визы».

Москвич Георгий Д. поступил именно так. Он купил огромную двухэтажную квартиру в Валенсии, получил статус резидента Испании, однако сдать свой объект так и не смог. В Валенсии, где средняя арендная ставка реже поднимается выше 350-400 евро, квартира Георгия многим потенциальным арендаторам оказалась просто не по карману. Его соотечественник Петр С. из Сургута поступил мудрее: в той же Испании он приобрел сразу несколько квартир на общую сумму более 500 000 евро и стал не только обладателем вида на жительство, но и смог успешно сдать в аренду все свои объекты, получая хоть и небольшую, но стабильную прибавку к пенсии.

Но такая опция доступна отнюдь не в каждой стране. В Латвии, где еще пару лет назад инвесторы также могли «дробить» сумму инвестиционного порога, сегодня такой возможности нет. Согласно новым поправкам к закону об иммиграции, вступившим в силу в сентябре 2014 года, потенциальные покупатели жилья, рассчитывающие на ВНЖ, в рамках программы имеют право приобрести лишь один объект, минимальная стоимостью которого должна быть не менее 250 000 евро.

Хотя вид на жительство практически ничем не отличается от шенгенской визы, на деле безвизовая жизнь обойдется в несколько раз дороже. Помимо минимального порога, в рамках любой инвестиционной программы получения «золотой визы» покупателя ждут регулярные траты в виде налогов и расходов на содержание приобретенного жилья. Слабые рынки не гарантируют стабильной доходности, и подобные траты уже не окупятся.