С приходом лета жизнь на вторичном рынке не остановилась, однако покупателей с «живыми» деньгами становится все меньше. В структуре продаж растет доля ипотечных и альтернативных сделок, а цены на квартиры и средний чек сделки, наоборот, падают.
Все опрошенные IRN.RU риелторские агентства отмечают снижение объема предложения на вторичном рынке жилья Москвы в июне по сравнению с маем, однако цифры приводят разные: от -1,8% («Миэль») до -6,8% («Азбука Жилья»). По мнению Марины Толстик, управляющего партнера «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», «небольшая корректировка связана скорее с сезонным фактором, когда в летнее время часть продавцов снимают временно объекты с продажи». А руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина считает сокращение предложения устойчивой тенденцией, сформировавшейся в последние месяцы: «Собственники, не готовые идти на уступки при продаже жилья, придерживают свои объекты до лучших времен».
Доля нового предложения, по данным «МИЭЛЬ», в целом по рынку Москвы составила 20% - чуть больше, чем в мае. В экономклассе предложение обновилось на 21%, в комфортклассе – на 20%, в бизнес-классе – на 18%.
По поводу динамики объема предложения за год (июнь 2016 г. к июню 2015 г.) риелторы во мнениях разошлись. По данным компании «Инком-Недвижимость», этот показатель вырос на 6,5%, а согласно подсчётам «Миэль» и «Азбуки Жилья» - снизился, на 16,8% и 19,5% соответственно. «Столь резкое снижение объемов предложения относительно июня 2015 г. объясняется большим объемом предложения в тот период, который был обусловлен обвалом спроса на вторичную недвижимость в первой половине 2015 г. Тот в свою очередь был вызван, с одной стороны, резким ростом ипотечных ставок для вторичной недвижимости, а с другой – нежеланием продавцов вторичной недвижимости пересмотреть ценообразование в сторону снижения на фоне падения доходов населения», - поясняет Екатерина Артемова, директор департамента консалтинга и аналитики агентства «Азбука Жилья».
В Подмосковье, по данным Корпорации риелторов (КР) «Мегаполис-Сервис», в июне продолжилось затоваривание вторичного рынка: общий объем предложения за месяц вырос на 5%, число новых объектов – на 5,2%. В годовом выражении предложение увеличилось на 19,3%. При этом новых объектов год назад на рынке было больше, чем в июне 2016 г., говорит президент КР Сергей Власенко.
В июне 2016 г. управление Росреестра по Москве зарегистрировало 11 144 перехода прав на недвижимость – на 4,2% больше, чем в мае, половину из которого заняли праздники. В годовом выражении показатель увеличился на 33,1%. В компании «НДВ-Недвижимость» спрос сократился на 2,3% по сравнению с маем, а относительно аналогичного периода прошлого года вырос на 10,3%. В Est-a-Tet активность потенциальных клиентов увеличилась на 5% к маю. В компании «ИНКОМ-Недвижимость» потенциальный спрос (количество обращений клиентов) возрос в июне на 10% относительно мая, реальный (число финансовых обязательство о предоплате) – на 9%. По сравнению с июнем 2015 г. показатели улучшились на 37,7 % и 21,2 % соответственно.
При этом специалисты компании отмечают некоторое сокращение покупательской активности во второй половине июня по сравнению с аналогичным, «активным», периодом в мае: примерно на 10% в пересчете на количество рабочих дней. «С одной стороны, свою роль в этом играет начавшийся сезон отпусков, с другой - негативное влияние оказывают пресловутые фундаментальные факторы, глобально ограничивающие спрос, прежде всего - низкий уровень платежеспособности населения», - комментирует Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость».
Существенный рост спроса в годовом исчислении руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина объясняет низкой базой июня 2015 г. Год назад рынок недвижимости жил главным образом за счет новостроек: благодаря запуску государственной программы субсидирования ставки на покупку первичного жилья были значительно ниже, чем на вторичном рынке: 11,9% против 14,5-18%. А уже к весне 2016 г., на фоне снижения ключевой ставки ЦБ и ужесточения условий госпрограммы, разница в ставках на первичном и вторичном рынках жилья сократилась до 1,5-3% - см. «В России дешевеет нельготная ипотека».
Сейчас кредит на покупку готового жилья можно взять, например, в Сбербанке под 13% годовых (при первоначальном взносе от 50% и сроке кредита менее 10 лет). А «молодые семьи», получающие зарплату через Сбербанк, могут рассчитывать на ставку 12%.
Кроме того, активность покупателей стимулирует снижение цен на квартиры. «Покупательский спрос «сдвинулся» с «мертвой точки», поскольку цены на вторичном рынке заметно просели, и, несмотря на жесткую конкуренцию с новостройками, для ряда покупателей высокая готовность «вторички» остается определяющим фактором», - отмечает Алексей Бернадский, директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet.
Подмосковный вторичный рынок чувствует себя хуже московского. По словам президента Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис» Сергея Власенко, количество авансов, внесенных покупателями, в июне выросло всего лишь на 2,3% по сравнению с маем, «что, в принципе, нивелируется количеством рабочих дней в предыдущем месяце». В годовом выражении этот показатель упал на 3,3%. Число сделок в июне снизилось на 14% к маю. Правда, в июне 2015 г. сделок было на 30,6% меньше. «Однако даже эта большая разница не внушает оптимизма на июль: по предварительным данным, ситуация в июле по числу совершенных сделок будет хуже, чем в июне, поэтому раньше осени, при условии сохранения сложившейся макроэкономической конъюнктуры, увеличения уровня спроса ожидать не приходится», - считает Власенко.
Год назад, в июне 2015 г., квадратный метр на вторичном рынке жилья «старой» Москвы стоил в среднем 190 549 руб. по индексу IRN.RU, в июне 2016 г. – 172 800 руб., то есть за год цены предложения упали на 10,3%. (См. «Обзор рынка недвижимости по итогам I полугодия 2016 года»).
«Вторичка» стала более доступной: на сегодняшний день приобрести однокомнатную квартиру в Москве можно по цене от 4,5 – 5,5 млн рублей. Это экономкласс в старых границах Москвы. Двухкомнатные квартиры экономкласса в Москве вполне можно найти по цене от 5,5-6 млн рублей», - рассказывает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. По словам Марины Толстик, в столице есть и более доступные предложения: от 3,6 млн руб. за студию.
На практике квартиры продаются еще дешевле. По данным «Инкома», 83% московских квартир в июне было реализовано с дисконтом - это максимум за всю историю наблюдений за этим показателем с 2012 г. Средний размер скидки равнялся 8,5%. «Для сравнения: в июне прошлого года доля продаж с дисконтом составляла 74% от всего объема реализованного жилья, средний размер скидки - 7,4%. Таким образом, относительно прошлого года фактические продажные цены на московском вторичном рынке жилья снизились примерно на 15% (согласно подсчетам компании, цены предложения за год упали на 6,4% - прим. ред.)», - говорит Сергей Шлома.
Что касается Подмосковья, то «начавшееся с февраля затоваривание рынка наконец-то сдвинуло с «мертвой точки» среднюю цену квадратного метра: если в мае она снизилось на 0,09 %, то по итогам июня потери вторичного жилья превысили 1% (-1,06%)», рассказывает Сергей Власенко. По данным «Мегаполис-Сервиса», по результатам июня средняя цена квадратного метра подмосковной «вторички» упала до 76 618 руб. А средний размер дисконта в начале лета составил в среднем 7-10%, с разбросом от 3% до 14% в зависимости от муниципалитета.
«В целом, для рынка недвижимости это (снижение цен – прим. ред.) является благом, хотя сиюминутные минусы также очевидны и главный из них – ситуация не подталкивает покупателей приходить на рынок, а значит, и активного спроса ожидать в ближайшее время не приходится. С другой стороны, падение цен для рынка лучше, чем длительная стагнация, ведь чем быстрее и глубже просядет рынок, тем быстрее на нем начнется рост», - уверен Сергей Власенко.
Квартиры «с конкурентоспособным уровнем ценообразования» сейчас продаются за полтора-два месяца, говорит Екатерина Артемова. Однако в среднем по рынку на реализацию вторичной недвижимости уходит три-пять месяцев – это в два раза дольше, чем до кризиса.
По данным «Инкома», средний срок экспозиции объектов на московском вторичном рынке жилья в июне составил 74 дня – на 3 дня больше, чем в мае, и на 11 - чем в июне прошлого года. Максимум по этому показателю был достигнут в феврале – 100 дней.
Спросом пользуется главным образом недорогое, но хорошее жилье. По данным компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», средняя стоимость купленной в июне московской квартиры составила 9,6 млн руб. против 9,8 млн в мае. «В июне 2016 г. было продано больше недорогих объектов стоимостью до 6 млн рублей. Это и повлияло на величину среднего чека покупки», - объясняет управляющий партнер компании Марина Толстик.
Год назад, в июне 2015 г., средний чек сделки равнялся 10,4 млн руб. По словам Толстик, показатель упал из-за снижения цен на недвижимость и изменения структуры продаж: в июне 2015 г. около 26% сделок в «МИЭЛЬ» пришлось на квартиры стоимостью выше 15 млн рублей, а в июне 2016 г. – только 19%.
Примечательно, что устаревший советский жилой фонд ажиотажа среди покупателей отнюдь не вызывает, несмотря на низкие цены. По словам Сергея Шломы, на рынке представлено изобилие подобных объектов по цене до 5 млн руб. (2 504 квартиры, около 6% рынка), но продать их очень сложно из-за высочайшей конкуренции со стороны качественной «вторички» и бюджетных новостроек. «Выиграть борьбу за покупателя в данном случае можно только ценой – в среднем на 10% ниже среднерыночных аналогов и сопоставимых квартир на первичном рынке», - полагает Шлома.
На фоне падения доходов населения снижается не только цена метра и бюджет покупки квартиры, но и сокращается доля покупателей с «живыми» деньгами. По данным Est-a-Tet, по сравнению с докризисным периодом этот показатель в Москве уменьшился с 40% до 20%. При этом доля альтернативных сделок выросла с 25% в 2015 г. до 35% в 2016 г., а доля ипотечных – соответственно с 35% до 45%. В ситуации падения доходов улучшение жилищных условий для большинства граждан становится возможным только за счет реализации имеющихся активов или с помощью ипотечного кредита, поясняет эти цифры Алексей Бернадский.
По оценке «НДВ», доля альтернативных сделок с учетом взаимозачета достигает 80-85%. При этом на взаимозачет - в рамках таких сделок вторичные квартиры фактически обмениваются на новостройки – в компании приходится до 30-35% продаж.
Из-за того, что людей со «свободными деньгами» (конечных звеньев «альтернатив») стало меньше, удлинились цепочки сделок – ведь они формируются до тех пор, пока не будет найден «конечник», прямой покупатель. «При стабильной ситуации на рынке жилья количество участников альтернативной сделки, как правило, не превышает трех-четырех, в периоды минимальной покупательской активности в прошлом году мы отмечали увеличение количества звеньев до пяти-шести», - рассказывает Сергей Шлома.