Кризис заставил разочароваться в арендном бизнесе не только частных инвесторов – срок окупаемости столичных квартир, купленных для сдачи в наем, увеличился до 20 лет, но и профессиональных риелторов. Сокращение доходов вынуждает специалистов, работавших на арендном рынке, переквалифицироваться на сопровождение сделок по купле-продаже жилья.

Инвестиции: пока лучше забыть

О покупке квартир в московском регионе с целью последующей сдачи в аренду пока лучше забыть, считают риелторы. И до кризиса это бизнес приносил хорошо если 6-7% годовых, без учета расходов на содержание жилья, а сейчас, из-за снижения арендных ставок, увеличения срока экспозиции и т.п., доходность в среднем по рынку сократилась до примерно 4-6%.

«Выгоднее положить деньги в банк, - уверен Роман Бабичев, руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья». - В 2011-2014 гг. отбить вложенные в квартиру деньги можно было сдачей лет за 10-12. Сейчас это примерно 20 лет независимо от локации - Москва или Подмосковье».

И это еще достаточно оптимистичная оценка. Согласно подсчетам портала «Мир квартир», Москва – самый неподходящий для арендного бизнеса регион страны: срок окупаемости столичного жилья составляет 27 лет, доходность – 3,7% годовых. Зато Московская область, по мнению специалистов портала, не так безнадежна: доходность сдачи подмосковного жилья в аренду «Мир квартир» оценивает в 6,6% годовых, срок окупаемости – в 15,3 года. Эти показатели близки к среднероссийскому уровню: 6,4% и 16,2 года. Для сравнения: в 2013 г., по данным портала, доходность московских квартир составляла 4,8% годовых, подмосковных – 7,5%.

Самыми высокодоходными, по мнению портала, являются инвестиции квартиры в Екатеринбурге (7,9% годовых), Кемерово (7,8%), Сочи (7,8%), Магнитогорске (7,8%) и Комсомольске-на-Амуре (7,8%).

Для того чтобы получить представление о примерном уровне дохода от сдачи в аренду конкретной квартиры, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова предлагает использовать следующую формулу: (месячная стоимость найма Х 12 – 13% НДФЛ) Х 100 / (стоимость покупки + стоимость дополнительных вложений). Коммунальные платежи и налог на имущество, который с 2015 г. рассчитывается не от символической инвентаризационной, а от кадастровой, близкой к рыночной, стоимости недвижимости, в этой формуле не учитываются. К дополнительным вложениям относятся ремонт, покупка мебели и бытовой техники. Таким образом, купив трехкомнатную квартиру экономкласса за 10 млн рублей и сдавая ее в аренду по средней ставке 50 тыс. руб./мес., можно получить годовую доходность в размере 5,22%, или 522 тыс. рублей. Окупится такая инвестиция примерно за 19 лет и 2 месяца. За 5 лет доходность составит порядка 2,6 млн рублей при условии, что квартира не простаивает.

Однако последнее вряд ли возможно: объем предложения на рынке, по разным оценкам, сейчас в 1,5-2,5 раза превышает спрос, что самым фатальным образом сказывается на сроке экспозиции жилья. По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», в экономклассе этот показатель вырос в 24 раза – для тех квартир, которые в итоге все-таки сдаются. В элитном сегменте, по информации Blackwood, срок экспозиции для ликвидных квартир увеличился с одного-трех дней в 2013 г. до 1-2 недель в настоящее время (см. «Аренда жилья в Москве и Подмосковье: собственники не сдаются, а квартиры пустуют»).

Примечательно, что, в отличие от других сегментов рынка, доходность сдачи в аренду элитных квартир и апартаментов в Москве по сравнению с докризисным периодом выросла, так как арендные ставки упали меньше, чем цены на элитные квартиры. Так, если средний бюджет предложения на элитном рынке в долларовом выражении с 2013 г. по II квартал 2016 г. снизился в два раза, то средний бюджет аренды - лишь на 26%, отмечает директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Александр Шибаев.

Но овчинка все равно выделки не стоит. По данным того же Blackwood, по состоянию на конец II квартала 2016 г. средняя доходность сдачи в аренду элитных квартир и апартаментов в Москве составляет порядка 4,6%. А реальная, с учетом простоя помещений, и того меньше - около 4%. Для сравнения: даже у супернадежного и низкодоходного Сбербанка ставки по вкладам сейчас достигают 6,8% годовых, другой госбанк - ВТБ24 – предлагает до 8,65% годовых, Газпромбанк - до 9%.

Ничего удивительного, что чистых инвесторов – тех, кто покупает квартиры для сдачи в аренду и/или перепродажи, на рынке почти не осталось. «Сегодня на рынке аренды жилья, как и на рынке недвижимости в целом, доля частных инвесторов стремится к нулю: поскольку предложение во всех сегментах существенно превышает спрос, выгодно реализовать объект сегодня крайне затруднительно», - говорит Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость».

По словам Анны Ртищевой, руководителя офиса «Century 21 Римарком г. Троицк» (партнер Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис»), «такой бизнес был выгоден до кризиса, то есть где-то до 2014 г., а сейчас, когда цены на жилье снижаются и трудно предположить точные сроки изменения данного тренда на противоположный, такие инвестиции мало кто считает интересными». Как поясняет Роман Бабичев, раньше можно было заработать не только на аренде, но и на росте цен на жилье - особенно если покупать квартиру в новом доме на начальном этапе строительства. В 2012-2013 гг. рост цен по мере повышения стадии готовности дома составлял 25-40% - см. «Что делать, если очень хочется инвестировать в недвижимость». «А сейчас такого глобального подорожания не происходит. Новый налог усугубляет ситуацию: при продаже он вообще не дает ничего заработать на перепродаже», - добавляет Бабичев.

Речь идет об изменении механизма налоговых льгот при продаже жилья, предоставляемых на основании срока владения недвижимостью. До 2016 г. минимальный срок для перепродажи недвижимости без уплаты НДФЛ составлял три года или меньше, если цена сделки, указанная в договоре, не превышала 1 млн руб. Сейчас минимальный срок владения увеличили до пяти лет (исключение сделано только для недвижимости, полученной по наследству или в результате приватизации). Занижение суммы сделки в договоре тоже не поможет уйти от налога. Если официальный доход от продажи недвижимости меньше 70% кадастровой стоимости объекта, определенной по состоянию на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности, доходом, облагаемым НДФЛ, признается 70% кадастровой стоимости объекта недвижимости на указанную дату.

Конечно, кризис не вечен, когда-нибудь спрос на арендном рынке увеличится, срок экспозиции снизится, а арендные ставки и цены на квартиры пойдут вверх. Но когда это произойдет и какими темпами будут происходить положительные изменения, пока никто толком не знает. Поэтому с покупкой квартир с целью сдачи в аренду, наверное, лучше все-таки повременить.

Если все-таки покупать

Однако если по каким-то причинам есть необходимость в такой инвестиции – скажем, квартира покупается для детей, и, пока они не вырастут, недвижимость планируется сдавать в аренду, - при выборе подходящего варианта прежде всего следует обратить внимание на транспортную доступность. А именно – близость к метро или, на худой конец, к железнодорожной станции.

«Многих арендаторов волнует не комфортность проживания, а именно транспортная доступность, возможность в максимально короткие сроки добираться до работы, - поясняет Анна Ртищева. - Конечно, если квартира в откровенно жутком состоянии, то и арендная плата меньше, но даже на такое жилье в конечном итоге арендатор все равно найдется».

А вот покупать апартаменты для сдачи в аренду риелторы не советуют, хотя они дешевле квартир при практически одинаковых арендных ставках. Дело в том, что из-за неурегулированного юридического статуса апартаменты трудно продать.

Риелторы покидают арендный рынок

Частные инвесторы стали не единственными «жертвами» кризиса. Падение стоимости аренды жилья, огромное превышение предложения над спросом и другие негативные факторы обострили конкуренцию среди профессиональных брокеров. Как следствие, риелторская комиссия, ранее стабильно равнявшаяся месячной арендной ставке, снизилась не только в абсолютном, но и в относительном выражении.

«В условиях сниженного спроса размер риелторской комиссии наряду с прямым снижением арендных ставок – один из способов привлечения клиентов. Сегодня риелторы более гибко подходят к этому вопросу и готовы уступать в борьбе за клиента», - говорит Александр Шибаев.

По словам Марии Жуковой, комиссия на рынке аренды в настоящее время может колебаться от 100% до 20% от стоимости найма жилья. «Стоимость услуги риелтора зависит от очень многих факторов: времени, затраченного на услугу, перечня услуг. Ведь провести полный комплекс услуг (включая поиск, переговоры, проверку, заключение договора) или просто показать квартиру и оформить договор – это совершенно разные услуги, которые и стоят по-разному», - отмечает Жукова.

Проблема в том, что клиенты становятся все более самостоятельными, проявляя все меньше интереса к сервису риелторских агентств. Все чаще потенциальные арендаторы обращаются в компанию со сформировавшимся запросом относительно определенного жилого комплекса, отмечает Шибаев.

В результате доходы риелторов падают, многие компании вынуждены демпинговать. Роман Бабичев оценивает снижение доходности от профессиональной деятельности в 20-25% по сравнению с 2014 г., «причем количество сделок практически не уменьшилось».

Хуже всего дела обстоят за МКАД. В Новой Москве и прилегающих городах Подмосковья комиссия риелторов сократилась до 5 тысяч рублей, рассказывает Анна Ртищева. «Такая же примерно ситуация, со слов коллег, сложилась и в других городах Московской области, - продолжает Ртищева. - В целом для большинства риелторских компаний Новой Москвы и Подмосковья аренда недвижимости стала далеко не частью основного бизнеса. На рынке аренды для риелторов, остались, как правило, разовые заработки. Поэтому многие АН перестали всерьез этим заниматься, переключившись на сопровождение традиционных сделок по купле-продаже...»