Аренда жилья в Москве и Подмосковье: собственники не сдаются

Кризис не привел к обвалу стоимости аренды квартир в Москве, хотя предложение на рынке в разы превышает спрос. Собственники только относительно недавно начали понимать, что арендная плата может не только расти, но и снижаться, отмечают риелторы.

Спрос и предложение

По словам большинства опрошенных редакцией IRN.RU риелторов, в I полугодии спрос на аренду квартир московском регионе вырос по сравнению с прошлым годом: от 10% в сегменте московской «элитки», по информации Blackwood, до 30-40% в Новой Москве, по данным «Century 21 Римарком». «Люди уже привыкли к кризису и более охотно начинают снимать жилье», - говорит Роман Бабичев, руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья». Но о восстановлении рынка до докризисных показателей речи не идет, подчеркивает Анна Ртищева, руководитель офиса «Century 21 Римарком» г. Троицк (партнер Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис»).

Кроме того, одновременно с ростом количества обращений от клиентов снижается средний бюджет в запросе (-8% в годовом выражении), отмечает Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood.

По данным «Миэль», 47% спроса на московском рынке в 2016 г. приходится на квартиры стоимостью от 25 до 40 тыс. руб./мес. На втором месте по востребованности (27% рынка) - жилье от 40 до 70 тыс. руб./мес. Спрос в нижнем ценовом диапазоне до 25 тыс. руб./мес. составляет около 18%. Квартиры стоимостью более 130 тыс. руб./мес. пользуются спросом у 1% арендаторов.

Более 53% арендаторов в целом по рынку Москвы снимают однокомнатные квартиры, примерно 30% - двухкомнатные.

В элитном сегменте наибольшим спросом в I полугодии 2016 г. пользовалось жилье в бюджете $3-5 тыс. (200-330 тыс. руб.) в месяц, на которое пришлось порядка половины от всех запросов в компании Blackwood. Наиболее популярным форматом стали трех-четырехкомнатные квартиры, самый популярный район – Хамовники.

Что касается неценовых характеристик, то в 2016 г. арендаторы при выборе объекта стали больше внимания уделять безопасности проживания: необходимо, чтобы в квартире был домофон, в подъезде – консьерж, установлено видеонаблюдение, а улицы хорошо освещались, рассказывает Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость». По ее словам, отсутствие этих опций снижает арендную ставку всего на 5%, однако такие квартиры просто не выбирают. Одновременно арендаторы стали менее требовательны к инфраструктуре: в условиях кризиса приезжать в столицу и снимать жилье с детьми стало затруднительным, поэтому наличие поблизости детских садов и школ теперь не имеет прежней значимости.

Несмотря на некоторый рост активности арендаторов, разрыв между объемом предложения квартир и уровнем спроса остается огромным. По словам директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Марии Жуковой, в первом полугодии этого года предложения квартир превышает спрос на 70%, годом ранее – на 77%. По оценке «Инкома», сегодня в среднем по рынку предложение превышает спрос в 1,5 раза. «Этот показатель установился еще осенью прошлого года и не меняется по сегодняшний день. В первом полугодии прошлого года разница была больше – 2-2,5 раза», - уточняет Оксана Полякова.

Наилучшее – для арендодателей – соотношение спроса и предложения - в сегменте эконом и суперэконом, единодушны риелторы. По словам Поляковой, сегодня спрос на самые экономичные объекты даже выше, чем до кризиса, из-за оттока арендаторов из более дорогих сегментов.

Спрос на «элитку», наоборот, остается низким, а предложение продолжает увеличиваться. По итогам II квартала 2016 г., по данным Blackwood, на рынке было представлено порядка 405 элитных квартир и апартаментов - более чем на 10% больше, чем в предыдущем квартале. По сравнению с I кварталом 2014 г., то есть докризисным периодом, показатель вырос на 93%.

Резкий скачок объема предложения – на 80% - произошел во II полугодии 2014 г. из-за обвала спроса на фоне отъезда значительного числа экспатов и переориентации российских арендаторов с элитного жилья на квартиры бизнес-класса. Вакансия тогда достигла 380-400 квартир. «В дальнейшем объем элитного рынка стабилизировался на отметке порядка 400 квартир. Новое предложение перестало появляться на рынке, а спрос оказался на стабильно низком уровне», - рассказывает Александр Шибаев.

Динамика предложения на элитном рынке жилой недвижимости Москвы

Источник: Blackwood

Из-за того, что квартир на рынке много больше, чем желающих их снять, сильно выросли сроки экспозиции жилья. «Объекты экономкласса выбирают в 24 раза дольше (если раньше арендаторы их буквально «хватали» - снимали за один-два часа, то сегодня счет идет на дни), рассматривают около 10 вариантов вместо одного двух. В сегментах «комфорт» и «бизнес» наниматели просматривают 7-10 вариантов (год назад три–четыре) в течение двух недель (год назад около четырех дней)», - рассказывает Полякова.

То же самое происходит и в элитном сегменте. Даже для самых ликвидных вариантов срок экспозиции вырос с одного-трех дней (в 2013 г.) до одной-двух недель, отмечает Александр Шибаев.

С другой стороны, если цена привлекательная, то даже достаточно дорогие квартиры сдаются быстро. «К примеру, мы сдали за три дня двухкомнатную квартиру ЖК «Шмитовский» за 80 тыс. руб. при пяти показах. В этом же комплексе подобные квартиры, но за 100-120 тыс. руб. могут стоять месяцами», - говорит Роман Бабичев.

Ставки

«Старая» Москва
Несмотря на огромное превышение предложения на спросом аренда квартир в Москве подешевела не очень существенно. В I полугодии 2014 г. однокомнатную квартиру в «старой» Москве можно было снять в среднем за 32 570 руб. в месяц, двухкомнатную – за 40 800 руб., а «трешку» - 48 740 руб., а сейчас аренда аналогичных квартир обойдется примерно в 29 333 руб., 36 600 руб. и 44 220 руб. в месяц соответственно, говорит Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость». То есть в среднем по рынку ставки за два года упали на 10%.

Средняя стоимость аренды московских квартир в июне 2016 года по округам

Источник: «ИНКОМ-Недвижимость»

«По сути, прямое снижение цен происходило лишь до конца лета 2015 г., на начальном этапе адаптации рынка аренды к новым экономическим условиям, - добавляет Полякова. - Тогда объекты экономкласса стали дешевле на 10-15%, бизнес-класса и de luxe – примерно на 15%. Прошлой осенью цены стабилизировались, далее никаких резких колебаний не происходило».

Примечательно, что если в бюджетном сегменте ставки еще продолжают снижаться - по информации «МИЭЛЬ-Аренда», в экономклассе «однушки» подешевели за год на 6,22% «двушки» – на 5,6%, а «трешки» – на 5,64%, то в элитном сегменте, в свое время больше всего пострадавшем от кризиса, уже есть признаки улучшения ситуации. По данным Blackwood, по итогам июня 2016 г. средняя запрашиваемая арендная плата на элитном рынке Москвы составила $6 550 в месяц - на 4% больше, чем в I квартале 2016 г.

Конечно, цены растут от принципиально новых уровней. По сравнению с докризисным периодом ставки просели примерно на 30% (в I квартале 2014 г., по оценке Blackwood, элитные квартиры в Москве сдавались за $9 560 в месяц в среднем) из-за сокращения спроса в связи с отъездом иностранных специалистов и ростом предложения. Однако за год-полтора элитный рынок аренды адаптировался к новым условиям: основными арендаторами стали российские клиенты (у Blackwood доля выручки от экспатов с 2014 г. сократилась с 80% до 20%), почти 80% рынка перешло на рублевые ставки. «В результате рынок аренды «нащупал» свой нижний ценовой уровень арендной платы – порядка $6 300 в месяц», - резюмирует Александр Шибаев.

Динамика средней запрашиваемой арендной платы на элитном рынке Москвы, $ тыс. в месяц

Источник: Blackwood

Впрочем, не все риелторы столь оптимистичны. По словам Марии Жуковой, директора компании «МИЭЛЬ-Аренда», за год в дорогом сегменте арендного рынка подорожали только «однушки», да и то чисто символически – на 0,5%. Двухкомнатные квартиры подешевели на 3,12%, трехкомнатные - на 8,11%, многокомнатные - на 3,31%.
 

Новая Москва и Подмосковье
Территории за МКАД чувствуют себя хуже столичного рынка, что естественно – тамошнее жилье всегда пользовалось меньшим спросом. По данным «Инкома», в Подмосковье «однушки» за два года подешевели на 13%, «двушки» - на 11%, а наименее популярные среди арендаторов «трешки» - на 16,9%.

Ставки на аренду квартир в Московской области

Источник: «ИНКОМ-Недвижимость»

В Новой Москве арендные цены в 2016 г. просели на 5-10% по сравнению с четвертым кварталом прошлого года и на 10-12% - относительно I полугодия 2015 г., отмечает Анна Ртищева.

Снижение ставок на аренду жилья риелторы объясняют главным образом макроэкономическими факторами: сокращается покупательская способность населения, падают миграционные потоки и, как следствие, предложение превышает спрос. Кроме того, на уровень ставок повлиял и рост числа предлагаемых в аренду квартир - главным образом в недорогих новостройках Новой Москвы, отмечает Мария Жукова.

Арендаторы и арендодатели

Доходы населения падают, поэтому все больше людей согласны арендовать квартиру «в складчину», чтобы сократить расходы. По словам Марии Жуковой, порядка трети запросов к компанию «Миэль» относятся к совместной аренде. Однако число реальных сделок намного ниже, поскольку собственники не очень охотно соглашаются сдавать свое жилье нескольким разным арендаторам.

Тем не менее и арендодатели с трудом, но начинают осознавать экономические реалии и идти навстречу клиентам. «Собственники стали относится более адекватно к тем ценам, которые сейчас на рынке. Если год назад они и слушать не хотели, что квартиры подешевели, то сейчас к ним пришло это понимание», - отмечает Роман Бабичев.

Многие арендодатели сегодня готовы снизить сумму страхового депозита на треть и даже наполовину. Есть и такие, кто вовсе сдает жилье без страхового депозита, рассказывает Оксана Полякова. Те, кто не хотят отказываться от залога, стали предлагать рассрочку по его оплате, добавляет Жукова.

Кроме того, на рынке аренды увеличилось количество квартир в неудовлетворительном состоянии, которые сдаются «под ремонт». «В сложной экономической ситуации люди используют различные возможности пополнить бюджет – некоторые съезжаются с родственниками, а освободившиеся квартиры сдают. Не имея возможности самостоятельно произвести ремонт в старых квартирах, они предлагают сделать это арендаторам при снижении стоимости проживания на 10-20%, в зависимости от сложности работ», - рассказывает Полякова.

Еще одной усиливающейся тенденцией на рынке найма жилья Оксана Полякова называет альтернативную аренду на летний период: например, снять жилье где-нибудь на юге и при этом сдавать свою московскую квартиру. По данным «ИНКОМ-Недвижимости», в июне такой способ отдыха выбрали 3% из тех, кто сдавал свое жилье на лето.

Стагнация

Предпосылок для значительного изменения уровня спроса или ставок на арендном рынке на сегодняшний день нет, уверены риелторы. «Рынок аренды довольно инертен и замедленно реагирует на изменения в экономике (как микро, так и макро-), - поясняет Мария Жукова. - Экономический кризис 2008 г. отразился на рынке аренды только в середине 2009 г.; на резкое изменение курса валют рынок аренды практически не отреагировал».

Александр Шибаев прогнозирует небольшую активизацию элитного сегмента в августе-сентябре, с началом делового сезона. По его мнению, ставки аренды на элитное жилье к сентябрю 2016 г. вырастут в русле среднесезонных колебаний, то есть на 5-7% относительно июня 2016 г. – до $6800-7000 за месяц проживания.

Риелторы, работающие в более бюджетных сегментах, на рост цен не надеются. Как подчеркивает Оксана Полякова, на фоне общей тенденции ценовой стагнации сейчас даже дополнительные бонусы (например, открытие по соседству новой станции метро, улучшение состояния жилплощади и т. д.) не увеличивают стоимость лота. Все улучшения лишь способствуют повышению ликвидности объекта и сокращению срока его экспозиции.