Ремонт от застройщика: две стороны одной медали

Жилье с ремонтом от застройщика на рынке новостроек стало получать распространение после кризиса 2008-2009 годов. Сегодня доля квартир с отделкой «под ключ», то есть готовых к проживанию, в проектах Москвы от ТТК до МКАД и Подмосковья составляет порядка 12% от общего объема (по данным «ИРН-Консалтинг»). Доля апартаментов с отделкой меньше как минимум вдвое. Однако застройщики сообщают, что запрос покупателей на отделку растет, а значит, и предложение в ближайшие год-два увеличится.

Только тщательно разобравшись, что такое ремонт от застройщика и чего от него ждать, можно решить, подходит ли этот вариант лично вам. В ходе онлайн-конференции «С ремонтом или без? Все об отделке квартир и апартаментов от застройщика» разобраться в теме помогали эксперты компаний «Донстрой» и «Интеко».

Хорошая цена

Основной плюс отделки от застройщика, который эксперты называют в первую очередь, это ее стоимость - примерно на 20-30% ниже частного ремонта аналогичного уровня и класса. Такое значительное удешевление достигается за счет оптовой закупки материалов и более низкой стоимости самих работ.

Сравним. Актуальные рыночные цены за ремонт начинаются примерно от 35-40 тыс. руб. за кв. м с учетом не самых дешевых, но все же достаточно скромных материалов и сантехники, говорит Лилия Лобанова, совладелец дизайн-студии Jazzberry. Стоимость же отделки от застройщика, по данным директора департамента маркетинга компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко») Ольги Денисовой, составляет в среднем 23-25 тыс. рублей за кв. метр в комфортклассе.

В комплексе «Лайнер» (ГК «Интеко»), который относится к бизнес-классу, отделка более высокого уровня и стоит она уже 35 тыс. рублей за кв. метр. Стоимость ремонта в проекте «Сердце Столицы» («Донстрой») - тоже «бизнес» - составляет около 40 тыс. руб. за кв. метр.

Еще одна немаловажная выгода при покупке жилья с ремонтом - при условии, что он включен в ДДУ, - касается ипотечных заемщиков: затраты на ремонт включаются в стоимость ипотечного кредита, следовательно, процентная ставка по нему существенно ниже, чем была бы по потребительскому, который, скорее всего, такому покупателю пришлось бы брать на ремонт.

Второй плюс - хорошо продуманный проект (за который также не надо платить). «Типовой проект от застройщика, конечно, уступает индивидуальному, разработанному дизайнером исключительно под вас, но он в любом случае будет лучше, чем стихийный ремонт без всякого проекта, который, к сожалению, очень часто делают наши соотечественники», - говорит Лилия Лобанова (Jazzberry).

«Дизайн-проекты квартир разрабатываются профессиональными бюро, которые умеют наилучшим образом подчеркнуть все преимущества каждой планировки и продумать все мелочи. Например, мы закладываем столько розеток, сколько может максимально понадобиться будущим жителям (с запасом). А в сегменте DeLuxe проекты зачастую разрабатывают именитые дизайнеры», - говорит первый заместитель генерального директора компании «Дон-Строй Инвест», руководитель бизнес-направления «Продажи» Ирина Прачёва. Так, в доме SmolenskyDeLuxe для каждой из квартир, предлагаемых с готовой отделкой и обстановкой, разработан уникальный дизайн-проект, автор – известный архитектор Борис Уборевич-Боровский.

Третий плюс заключается в том, что покупатель полностью освобождается от заботы о ремонте. Не нужно ни во что вникать, выбирать, искать, закупать и «стоять над душой» у рабочих - все это целиком и полностью ложится на застройщика.

Что включено

Чтобы не столкнуться с разочарованием от готового ремонта, нужно заранее разобраться, что в него входит. Стандартный вариант, который сегодня наиболее распространен - это отделка «под ключ», которая подразумевает все «грязные» и все финишные работы. В итоге вы получаете: разводку воды и электрики (с установкой розеток, выключателей, значительно реже - светильников); декоративную отделку стен, пола, потолков; установку входных и межкомнатных дверей, а также сантехники и батарей.

В деталях комплектация квартир у разных застройщиков может отличаться. Например, в комплексе «Лайнер» в апартаментах с отделкой санузел укомлектован полностью: унитаз, раковина со смесителем и с тумбой, душевая кабина и полотенцесушитель. А где-то могут обойтись только раковиной и унитазом.

Значительно реже в отделке от застройщика встречается частичная комплектация мебелью. Так, в «Сердце Столицы» будет установлена кухонная мебель индивидуального производства, встроенная бытовая техника (без холодильника) и все точечные светильники (споты). В «Лайнере» устанавливается кухонный гарнитур с барной стойкой, мойка со смесителем, варочная панель и вытяжка.

Нужно отметить, что меблировка кухни принята в западных странах и, видимо, постепенно будет набирать обороты в отечественных проектах. Например, сейчас уже анонсируется комплекс апартаментов Only в 10 минутах ходьбы от Филевского парка, где все лоты будут продаваться с отделкой и с полностью меблированной и оснащенной техникой кухней.

Бизнесу – «бизнесово»

Помимо того, что включено, нужно понимать, какого вида и качества будут использованные в отделке материалы. А их уровень зависит от класса самого проекта. В верхнем ценовом сегменте в отделке квартир используются дорогие материалы, например, в клубном доме SmolenskyDeLuxe - натуральный камень и дерево, сантехника уровня VilleroyBoch. В комплексе бизнес-класса «Лосиный остров» устанавливают немецкую сантехнику Laufen. В квартале бизнес-класса «Сердце Столицы» в отделке планируют использовать паркетную доску марки Tarkett, обои бренда Loymina (коллекция Enigma), устанавливать входные двери марки Union, одинаковые для квартир с отделкой и без.

Объем работ и используемые материалы должны быть прописаны в договоре. Ирина Прачева уточняет, что, застройщик, как правило, оставляет за собой право поменять материалы, так как за время строительства дома отдельные позиции могут снять с производства, однако замена должна быть произведена на аналогичные, без потери в качестве.

В целом же принцип такой: «В экономе попроще, в бизнес-классе подороже. Но откровенную халтуру «для галочки», которую после въезда нужно сразу менять, уже давно никто не ставит», - уверяет Ольга Денисова. Ну и, конечно, лучше один раз увидеть, поэтому эксперт рекомендует в процессе выбора объекта обязательно посетить его шоу-рум, если он есть, чтобы все самому посмотреть и оценить.

Разумные ограничения

К недостаткам готового ремонта относят, прежде всего, невозможность воплотить индивидуальные пространственно-планировочные решения.

В ходе конференции читатель портала посетовал, что при выполнении ремонта застройщики бывают несговорчивыми и отказываются вносить в проект даже те изменения, которые не требуют от них никаких затрат. Например, не возводить межкомнатную перегородку, которую покупатель все равно планирует потом ломать.

Однако, как объяснили эксперты, на то есть объективные причина: застройщик обязан сдавать все свои объекты в соответствии с проектом (а на квартиру с отделкой существует отдельный проект), и поменять его, даже разово и под отдельного покупателя, просто не в праве. Несоответствие планировки данному проекту, скажем, любое возведение и снос перегородок, просто не позволит застройщику сдать дом.

Поэтому покупателям, планирующим приобретение квартиры с отделкой, эксперты советуют сразу подбирать максимально подходящий по планировке вариант.

Если же говорить сугубо об эстетике, то здесь у покупателей выбор чуть больше, но тоже ограниченный. Например, в «Лайнере» существует единственный вариант отделки, но есть и такие объекты, где их несколько. Порой предлагаемые дизайны отличаются только по стилистике, а порой - и по уровню. Так, в жилых комплексах компании Urban Group в рамках одного проекта вы можете выбрать между демократичными и более дорогими видами отделки.

В «Сердце Столицы» предлагаются два варианта стиля интерьера, которые отличаются преимущественно по цвету пола и дверей. В одном случае основной тон задает темное дерево, в другом – светлое, при этом и там, и там используется модная однополосная паркетная доска с красивым естественным рисунком дерева. «С учетом того, что мы предлагаем 6 различных типов планировок, и для каждого разработано по два дизайн-проекта в различной цветовой гамме, квартиры будут разными. Кроме того, у вас всегда остается широкий простор для творчества – в процессе меблировки и декорирования каждая квартира приобретает совершенно неповторимый облик», - убеждена Ирина Прачева.

Ограниченность возможностей и вариантов - это обратная сторона дешевизны: как объясняют эксперты, именно максимальная стандартизация процесса позволяет поставить его на поток и предлагать ремонт от застройщика по таким привлекательным ценам.

Вариант для меньшинства

Возможно, для кого-то наилучшим решением стал бы так называемый черновой ремонт от застройщика, когда выполняются все грязные работы (залита стяжка, возведены перегородки, выровнены все поверхности), а владельцу квартиры остается только отделка.

По словам Ольги Денисовой, такие варианты предлагаются, но реже. Например, они есть в ЖК «Прима-Парк» в Новой Москве («Кортрос»), в Московской области – в ЖК «Новое Измайлово-2» (ФСК «Лидер»), микрорайоне «Некрасовка-Парк» («Лексион-Девелопмент). «Это обусловлено спросом. Сейчас большинство покупателей делятся все же на два типа: те, кто хочет сделать всё сам, под себя, и те, кто хочет, грубо говоря, приехать на выдачу ключей с чемоданами. Вариант, который ищете вы, мне бы, наверное, тоже больше понравился, но анализ рынка показывает, что мы в меньшинстве», - отвечает читателю эксперт.

Вариант ремонта под чистовую отделку прорабатывают сейчас для своих новых проектов в «Донстрое». Однако, как объясняет Ирина Прачева, даже при выполнении черновых работ уже закладываются характеристики финишного покрытия стен и пола. Ведь разные материалы предполагают различную технологию подготовки поверхности: если стены подготовлены под поклейку обоев, вы не сможете их покрасить без проведения дополнительных работ, если полы подготовлены под плитку, нельзя просто положить паркет или ламинат и т.п. Так что о полной свободе самовыражения здесь все равно нельзя говорить.

Проблемы с делегированием

Для некоторых покупателей освобождение от забот о ремонте также оборачивается недостатком, так как означает отсутствие возможности собственного контроля за ходом работ.

Действительно, когда ремонт квартир ведется одновременно со стройкой, доступ туда ограничен - либо вовсе запрещен, либо производится по согласованию с застройщиком. «Вы, конечно же, сможете посмотреть квартиру, но не контролировать процесс ремонтных работ – это зона ответственности застройщика, взявшего на себя обязательства передать вам квартиру в наилучшем виде», - объясняет Ирина Прачева.

Если же квартира при сдаче не имеет такого вида, а покупали вы ее по договору долевого участия (ДДУ), то, согласно 214-ФЗ, можно составить соответствующий акт, на основании которого либо потребовать исправление недостатков у застройщика, либо устранить их своими силами и выставить застройщику счет.

«Любые недоделки – криво положенный ламинат, плохо поклеенные обои, течет кран, отваливается штукатурка – вы можете и должны потребовать исправить», - советует Ольга Денисова.

«Но ответственные застройщики, - убеждена Ирина Прачёва - стараются избегать таких ситуаций, ведь покупка квартиры с отделкой подразумевает как раз избавление вас от любых ремонтных работ».