По данным управления Росреестра по Москве, спрос на вторичное жилье в столице просел в мае на 15,9% относительно апреля, но зато вырос на 46,1% по сравнению с провальным маем прошлого года. Помимо низкой базы продажи поддерживает падение цен – средний бюджет покупки квартиры в Москве за год сократился на 7-15%, в зависимости от класса. Доля супердешевых квартир – стоимостью до 5 млн руб. – в предложении увеличилась в два раза, но в плане цены «вторичка» все равно проигрывает новостройкам, рассказали редакции IRN.RU представители ведущих риелторских агентств московского региона.
По данным компании «МИЭЛЬ-сеть офисов недвижимости», в мае 2016 г. на продажу в Москве было выставлено 46,5 тыс. квартир – на 2% меньше, чем в апреле. Уменьшилась и доля квартир, выставленных на продажу впервые: с 21% в апреле до 18% в мае. По классам жилья объем предложения снизился практически равномерно: в экономклассе – на 2,1%, в комфортклассе – на 1,8%, в бизнесклассе – на 2,1%. Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-сеть офисов недвижимости», объясняет такую динамику в структуре предложения традиционным снижением активности продавцов и покупателей на рынке недвижимости в период майских праздников.
Согласно подсчетам «НДВ-Недвижимость», объем предложения в мае уменьшился на 3,4% по сравнению с апрелем. По словам руководителя департамента городской недвижимости компании Светланы Бириной, показатель падает с конца прошлого года, исключением стал только январь. Тем не менее «объем предложений по-прежнему огромен, и собственникам нужно идти на уступки, чтобы простимулировать спрос на свои квартиры. Те, продавцы, которые не спешат пересматривать ценник, сталкиваются с простоем квартиры, но объявления из баз не убирают».
В компании «ИНКОМ-Недвижимость» не отмечают значительных колебаний в объеме предложения московской «вторички» - ни в годовом, ни в помесячном разрезе. Но обращают внимание на показательные изменения в структуре предложения, а именно - почти двукратное увеличение за год доли объектов стоимостью до 5 млн рублей. В абсолютных цифрах количество таких лотов также увеличилось в два раза – с 1 279 до 2 597 объектов.
«Такая резкая динамика объясняется совокупностью факторов. Первое – фактической коррекцией цен на жилье (в среднем 15 % с учетом торга в годовом выражении). С другой – так называемым эффектом низкой базы в первой половине 2015 г., когда объем предложения дешевого жилья не успел восстановиться после ажиотажного спроса, вызванного резкой девальвацией рубля в конце 2014 г. Последнее усугублялось тем, что дезориентированные в ситуации крайней неопределенности новые продавцы не спешили выходить на рынок и предпочитали занять выжидательную позицию, если их жилищный вопрос не требовал срочного решения», - комментирует Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость».
| Объем предложения объектов (доля в общем объеме) | Динамика по количеству объектов | ||
|---|---|---|---|
| Май-2015 | Май-2016 | ||
| До 5 млн рублей | 1 322 (3 %) | 2 598 (6 %) | + 96,5 % |
| От 5,1 млн до 10 млн рублей | 17 315 (40 %) | 18 618 (43 %) | + 7,5 % |
| От 10,1 млн до 15 млн рублей | 9 706 (23 %) | 8 659 (20 %) | - 10,8 % |
| От 15,1 млн до 20 млн рублей | 4 077 (10 %) | 3 464 (8 %) | - 15 % |
| От 20,1 млн до 25 млн рублей | 1 859 (4 %) | 1 732 (4 %) | - 6,8 % |
| От 25,1 млн до 30 млн рублей | 1 271 (3 %) | 1 298 (3 %) | + 2,1 % |
| Более 30,1 млн рублей | 7 097 (17 %) | 6 928 (16 %) | - 2,4 % |
Источник: «ИНКОМ-Недвижимость»
В Московской области, по данным Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис», объем предложения на вторичном рынке в мае вырос на 2,5% по отношению к предыдущему месяцу. За год количество квартир, выставленных на продажу, увеличилось на 18%. Таким образом, тенденция затоваривания рынка, впервые зафиксированная еще в феврале, по-прежнему сохраняется, отмечает президент КР «Мегаполис-Сервис» Сергей Власенко.
Информация от агентств недвижимости в целом подтверждает статистику Росреестра. Количество обращений по вопросам купли-продажи жилья в компанию «ИНКОМ-Недвижимость» в мае снизилось на 23% по сравнению с апрелем, число обязательств о предоплате – на 19,6%, но в годовом выражении показатели возросли на 55,2% и 45,5% соответственно. В агентстве «Азбука Жилья» количество сделок в мае 2016 г. увеличилось на 1,4% относительно прошлого месяца и в 2,5 раза – по сравнению с маем 2015 г. Число обращений клиентов по вопросам купли-продажи жилья в мае осталось на уровне апреля, то есть потенциальный спрос был в 2,1 раза выше, чем годом ранее. В «Миэль-Недвижимости» отмечают снижение активности покупателей в связи с праздниками, добавляя при этом, что в целом май был «достаточно продуктивным» и во второй половине месяца количество авансированных сделок достигло уровня второй половины марта. В компании «НДВ-Недвижимость» потенциальный спрос в мае сократился на 6% к апрелю.
Впечатляющий рост спроса в годовом исчислении объясняется главным образом низкой базой мая 2015 г. По словам директора департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергея Шломы, в мае прошлого года московский вторичный рынок достиг «пресловутого дна» по показателям покупательской активности.
Год назад рынок «стоял» из-за завышенных цен, не соответствовавших снизившейся покупательской способности населения, и отсутствия доступной ипотеки, добавляет Екатерина Артемова, директор департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». «Ситуация <с ипотекой> стала меняться начиная с осени 2015 г., когда вслед за снижением ключевой ставки ЦБ коммерческие банки стали снижать и ипотечные ставки на вторичном рынке, - продолжает Артемова. - Таким образом, пересмотр ценообразования со стороны продавцов в сторону снижения бюджета покупки квартир, а также снижение ипотечных ставок на вторичном рынке привели к резкому росту показателей продаж в мае 2016 г. по отношению к маю 2015 г.».
В сегменте экономкласса средний бюджет покупки вторичной квартиры в границах «старой» Москвы составил в мае 7,96 млн руб., комфорткласса – 18,6 млн руб., бизнес-класса - 52,6 млн руб. За год этот показатель сократился на 7,7%, 15,2% и 15,3% соответственно, уточняет Артемова.
По данным «МИЭЛЬ-сеть офисов недвижимости», в мае средний чек сделки в границах «старой» Москвы упал до 9,8 млн рублей против 10,6 млн руб. в апреле в связи уменьшением количества проданных объектов дороже 15 млн руб. В мае 80% продаж в компании пришлось на квартиры стоимостью до 12 млн рублей.
В Подмосковье число сделок на вторичном рынке в мае выросло не только по сравнению с прошлым годом - на 40%, по данным Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис», но и относительно апреля – на 9,6%. Однако роста потенциального спроса областные риелторы не наблюдают – наоборот, количество обращений в агентства недвижимости сократилось на 12,4% к апрелю и лишь на 4,7% превысило показатели мая 2015 г.
«Объяснение здесь простое: сделки в мае были обеспечены за счет высокого спроса в апреле, рекордном в нынешнем году по количеству внесенных со стороны покупателя авансов», - отмечает Сергей Власенко, президент КР «Мегаполис-Сервис».
По результатам первой недели июня в КР «Мегаполис-Сервис» ожидают падения спроса на подмосковную «вторичку» в июне как по числу обращений, так и по количеству сделок.
Главным образом двухкомнатные квартиры – как в Москве, так и в Подмосковье. По базе сделок «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», в мае на «двушки» пришлось 42% продаж. Доля однокомнатных квартир составила 28%, а трехкомнатных – 25%. В предыдущие месяцы структура спроса была похожей, отмечает Марина Толстик.
По словам Сергея Власенко, в Подмосковье наибольший прирост спроса также зафиксирован в сегменте двухкомнатных квартир класса «эконом»: за год желающих их приобрести стало на 9,4% больше.
«Преобладание в структуре продаж двухкомнатных квартир связано с тем, что сегодня большая часть сделок приходится на альтернативные, то есть люди улучшают жилищные условия, продавая старое жилье и приобретая взамен новое», - отмечает Марина Толстик.
За год существенно снизились не только бюджеты покупки квартир, но и цены. Если в мае прошлого года квадратный метр на вторичном рынке Москвы в среднем стоил более 180 000 руб. по индексу IRN.RU, то сейчас – примерно на 10 000 руб. меньше (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам мая 2016 года»).
Реальные цены, с учетом торга, просели еще больше. По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», в мае 2016 г. средний размер скидки на «вторичку» составлял 8,4% против 6,4% годом ранее. При этом в мае текущего года с дисконтом был продан 81% объектов, а в мае 2015 г. – только 60%.
Впрочем, как уже писал ранее IRN.RU, в последние месяцы величина скидок на вторичном рынке Москвы постепенно сокращается. Согласно подсчетам того же «Инкома», в апреле квартиры продавались со скидкой 9,1% в среднем, в марте - 9,3%. Риелторы объясняют это тем, что продавцы стали более адекватно оценивать свою собственность – см. «Квартиры в Москве и Подмосковье: спрос падает, но не в «яму». По словам Артемовой, в наибольшей степени такая тенденция проявилась в сегментах жилья комфорт- и бизнес-класса.
Разумеется, размер скидки на конкретную квартиру зависит от ее ликвидности, характеристик, конкурентного окружения и, конечно, цены – чем она выше, тем больше смысла торговаться. «Согласно нашим наблюдениям, при покупке жилья стоимостью от 10 млн руб. реально можно получить дисконт в размере 300 000 – 500 000 руб. и выше», - говорит Светлана Бирина. По ее словам, в последние полтора месяца скидки могли достигать 10-15%.
Существенных изменений уровня цен и скидок на московском рынке в обозримом будущем риелторы не ждут. «Определяющим для поддержания текущего спроса является то, что на рынке в настоящее время отсутствуют ожидания резких колебаний цен. Продавцы не испытывают иллюзий относительно скорого возобновления роста цен и вынуждены идти навстречу покупателям, которые хоть и не ждут обвального падения стоимости жилья, но хотят немного поторговаться», - говорит Сергей Шлома.
Подход продавцов к ценообразованию стал «довольно разумным», соглашается Екатерина Артемова, поэтому для значительно увеличения размера дисконтов нет оснований. Как, впрочем, и для их существенного сокращения, ведь впереди лето, а в этот период активность покупателей традиционно падает, подчеркивает Светлана Бирина.
«Более того, мы ожидаем, что даже и осенний период, который обычно проходит под знаком повышенного спроса, не принесет серьезных изменений. Вероятно сохранение текущей ценовой динамики с плавной коррекцией вниз», - резюмирует она.
Помимо сезонных факторов и макроэкономической ситуации на ценовую динамику на вторичном рынке продолжает оказывать влияние огромный объем предложения новостроек - часто более привлекательных по цене, чем «вторичка». Как подсчитали специалисты компании Est-a-Tet, в границах Третьего транспортного кольца минимальная стоимость жилья на вторичном рынке сейчас на 10% выше, чем на первичном, в зоне от ТТК до МКАД – на 42%, за пределами МКАД – на 52%. Апартаменты на первичном рынке в пределах МКАД можно купить за 2,3 млн рублей, а квартиру в новостройке – за 3,2 млн руб. На вторичном рынке цены в этой локации стартуют с 4 млн руб. «Вторичный сегмент практически не выдерживает ценовой конкуренции с новостройками», - уверен директор «Сети офисов недвижимости Est-a-Tet» Алексей Бернадский.
В Подмосковье, где объемы предложения как новостроек, так и «вторички» значительно выше, чем в Москве, скидки будут расти, полагает Сергей Власенко. По его мнению, уже в июне можно ожидать их роста до 7% от стоимости объекта, а до конца лета, возможно, эта цифра увеличится и до 10% на фоне затоваривания рынка и снижения спроса.
«К слову, в мае АН «Мегаполис-Сервис» в Электроуглях провело исследование вторичного рынка города, которое четко показало, что продавцы готовы снизить цену на свои объекты на 3-5%, а покупатели, в свою очередь, выразили готовность их приобрести лишь со скидкой в 12-15%. И этот пример характерен для большинства городов Подмосковья», - рассказывает эксперт.