Новостройки в центре Москвы в 2016 году: растет предложение маленьких квартир

Новые макроэкономические условия повлияли на все сегменты рынка недвижимости. В частности, в столице резко возросли объемы предложения жилья эконом- и комфорткласса в спальных районах. Что касается центра Москвы, то здесь стало больше жилых проектов, где предусмотрены одно- и двухкомнатные квартиры и даже появились студии. За последний год доля новостроек с небольшими квартирами выросла с 35% до 40%, а средняя площадь квартир внутри ТТК уменьшилась с 127 до 111 кв. м, согласно данным «ИРН-Консалтинг».

Качественные изменения рынка новостроек в центре столицы

По результатам «Исследования рынка элитных новостроек и новых домов бизнес-класса внутри ТТК за 2014-2016 годы», в начале 2016 г. в центре столицы насчитывалось 69 новостроек, как и годом ранее. За этот период были полностью распроданы последние квартиры в 17 новостройках и столько же объектов вышло на продажу. В итоге доля готовых новостроек снизилась с 53,6% до 40,6%, а основную долю рынка заняли активно строящиеся дома – 56,5% против 44,9% в конце 2014 г.

Новые проекты 2015 г.
Москва внутри ТТК

По данным «ИРН-Консалтинг»

«Благодаря новым проектам меняются традиционные характеристики жилья внутри ТТК. Сейчас на рынке новостроек в центре Москвы появляется больше одно- и двухкомнатных квартир и, напротив, сокращается число домов, где предусмотрены квартиры с четырьмя комнатами и более. Размеры жилья также стали скромнее. Это объясняется тем, что большинство новых проектов находится между Садовым и Третьим транспортным кольцом, т.е. «на окраине» центра Москвы, а также стремлением девелоперов адаптировать свои проекты к новым экономическим условиям – расширить ассортимент квартир, включив в него жилье небольших размеров. Во-первых, оно пользуется спросом на старте строительства и продаж. А, во-вторых, гораздо проще объединить маленькие квартиры в одну большую, если покупателю требуется просторное жилье, нежели разделить одну многокомнатную квартиру, которая не может найти своего покупателя, на несколько маленьких», – отмечает руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

Соотношение квартир разной комнатности, %
Москва внутри ТТК

По данным «ИРН-Консалтинг»

В столичных районах внутри ТТК даже появился проект, где предусмотрены студии. Это ЖК «Суббота» от компании «Дон-Строй Инвест». Он расположен в Беговом районе САО на улице Верхняя, вл.34 и представляет собой 12-секционный 6-24-этажный дом на 394 квартиры общей площадью 40 600 кв. м. На начальном этапе строительства стоимость жилья площадью от 34,9 до 137,6 кв. м варьировалась от 10,9 до 42,0 млн руб., или 286 000 – 337 000 руб./кв. м. Ввод в эксплуатацию ожидается в I кв. 2019 г.

Распределение количества новостроек с разным типом квартир по районам в 2016 г., шт.
Москва внутри ТТК

По данным «ИРН-Консалтинг»

Больше всего новостроек с однокомнатными квартирами внутри ТТК приходится на Даниловский и Пресненский районы. В Даниловском районе предложение «однушек» формируют в основном два проекта – «Донской Олимп» и стартовавший в конце 2015 г. клубный квартал Afi Residence Paveletskaya, расположенный на Павелецкой набережной, вл.8. Комплекс предусматривает три очереди строительства и включает 546 квартир общей площадью 50 600 кв. м. Первые три корпуса, появившиеся в продаже, – это односекционные монолитные дома переменной этажности (от 2 до 6 этажей). Квартиры от одной до четырех комнат площадью 53,0 – 137,0 кв. м предлагались за 8,2 – 23,0 млн руб., или 143 000 – 232 000 руб. за метр. На сегодняшний день это самая низкая цена, за которую можно приобрести однокомнатную квартиру в Москве внутри ТТК. Окончание строительства всего комплекса планируется в IV квартале 2019 г.

В Пресненском районе выбор однокомнатных квартир представлен в жилом комплексе Red Side, где единовременно предлагается на продажу 8 корпусов. Стоимость «однушек» площадью от 45,7 кв. м начинается от 13,7 млн руб.

Максимальный выбор двухкомнатных квартир приходится на Даниловский и Пресненский районы благодаря уже названным выше проектам, а также Хамовники, которые являются лидером по объемам строительства внутри ТТК. Самый крупный проект в этом районе – это ЖК «Садовые Кварталы» от ГК «Интеко».

Вместе с увеличением количества проектов, где предусмотрены одно- и двухкомнатные квартиры, сократился выбор новостроек с квартирами от 200 кв. м. Если в 2014 г. внутри ТТК насчитывалось 58 домов, где предусмотрено жилье свыше 200 кв. м, то в 2016 г. их осталось 45, или на 22% меньше, хотя общее число новостроек в продаже не изменилось. Об этом свидетельствуют результаты «Исследования рынка элитных новостроек и новых домов бизнес-класса внутри ТТК за 2014-2016 годы».

Кроме увеличения доли одно- и двухкомнатных квартир на столичном рынке новостроек внутри ТТК произошли и другие изменения. По данным «ИРН-Консалтинг», в домах стало больше квартир: в конце 2014 г. среднестатистическая новостройка в центре предусматривала 90 квартир, а в 2016 г. – уже 100. При этом общая площадь квартир в доме осталась примерно на том же уровне, что и в 2014 г., – 11 100 кв. м, так как почти на 13% уменьшилась средняя площадь жилья. В квартирах стали делать более низкие потолки, и в среднем этот показатель упал с 3,4 до 3,3 метра. Кроме того, сократился коэффициент обеспеченности квартир машино-местами с 2,4 до 1,9.

«Все это является следствием изменения структуры предложения на рынке новостроек внутри ТТК: смещением географии строительства из центра в сторону Третьего транспортного кольца, а также постепенным увеличением доли жилья бизнес-класса в сегменте, где раньше господствовало элитное жилье», – резюмирует Татьяна Калюжнова.

Средняя площадь квартир разной комнатности, кв. м
Москва внутри ТТК

По данным «ИРН-Консалтинг»

Динамика цен

По данным «ИРН-Консалтинг», в 2016 г. средняя стоимость метра на рынке новостроек Москвы внутри ТТК снизилась всего на 1% по сравнению с концом 2014 г.: 484 400 руб. против 489 500 руб. Основной вклад в это внесли новые проекты, где средний уровень цен оказался существенно ниже, чем новостройках, стартовавших в предыдущие годы.

Для сравнения: в 2016 г. метр жилья в новых проектах предлагался в среднем за 340 700 руб. против 508 200 руб. в давно реализуемых домах. Уровень цен в новостройках, которые были полностью распроданы в 2015 г., был еще выше – в среднем 681 700 руб./кв. м, так как все они располагались в ЦАО, в то время как половина новых проектов находится в САО, ЮВАО и ЮАО на территориях внутри ТТК, примыкающих к ЦАО.

Примечательно, что рублевые цены в давно реализуемых проектах выросли в среднем на 17,5% (508 200 против 432 600 руб./кв. м) в первую очередь благодаря падению курса рубля по отношению к иностранной валюте.

Средняя площадь квартир в новых проектах также оказалась намного меньше, чем в новостройках, стартовавших в предыдущие годы: 80,8 против 118,4 кв. м. Поэтому и полная стоимость квартир в новых домах намного ниже, чем в давно реализуемых: в среднем 27,5 млн против 60,2 млн руб.

Если смотреть на рынок новостроек внутри ТТК в целом, то в 2016 г. здесь можно было приобрести квартиру в среднем за 53,9 млн руб., а машино-место – за 4,35 млн руб. Об этом свидетельствуют результаты «Исследования рынка элитных новостроек и новых домов бизнес-класса внутри ТТК за 2014-2016 годы».

Средняя площадь и стоимость квартир в 2016 г.
Москва внутри ТТК

По данным «ИРН-Консалтинг»

Распределение количества новостроек и средней стоимости метра по районам в 2016 г.
Москва внутри ТТК

По данным «ИРН-Консалтинг»

Новые проекты 2015 г.

Кроме названных выше жилых комплексов «Суббота» и Afi Residence Paveletskaya, в 2015 г. в столичных районах внутри ТТК стартовали следующие проекты:

ЖК «Рахманинов» в Малом Кисловском переулке, дом 3. Это почти готовый восьмиэтажный односекционный дом на 33 квартиры со сроком ввода в эксплуатацию в 2016 г. В начале года здесь можно было приобрести квартиры от одной до пяти комнат площадью 48,9 – 165,4 кв. м за 30,7 – 288,7 млн руб., или 629 000 – 1 746 000 руб. за метр.

«Клубный дом на Серпуховском Валу» от компании «Лидер-Инвест» расположен по адресу: Серпуховский вал, вл.20. Он представляет собой односекционный 7-8-этажный дом, где предусмотрено 26 квартир и 12 апартаментов. На этапе котлована стоимость 1-2-комнатных квартир площадью 52,5 – 73,7 кв. м составляла 15,7 – 24,3 млн руб., или 270 000 – 290 000 руб. за метр. Завершить строительство планируется в I квартале 2017 г.

ЖК «Байконур» от ГК «ВОСТОК ДЕВЕЛОПМЕНТ» находится на ул. Орджоникидзе, вл.13, стр.1. Это двухсекционное 15-18-этажное здание на 101 квартиру общей площадью 6 580 кв. м. На этапе подготовительных работ 1-3-комнатные квартиры площадью 44,0 – 97,8 кв. м предлагались за 11,5 – 27,8 млн руб., или 261 000 – 381 000 руб./кв. м. Заявленный срок ввода в эксплуатацию – II кв. 2017 г.

Информация о новых проектах I полугодия 2015 г. в столичных районах внутри ТТК приводится в статье «Элитные новостройки Москвы: рынок стабилизировался, но новые проекты выходят».

Более подробная информация обо всех жилых комплексах в центре столицы, их свойствах и динамике цен содержится в «Исследовании рынка элитных новостроек и новых домов бизнес-класса внутри ТТК за 2014-2016 годы», завершенном специалистами «ИРН-Консалтинг» в начале 2016 г.

Смотрите также:

• Проектный консалтинг и исследования на заказ от «ИРН-Консалтинг»
• Все выполненные проекты «ИРН-Консалтинг»
• Исследование рынка новостроек Подмосковья в 1 квартале 2016 года (Апрель 2016)
• Исследование рынка новостроек Новой Москвы в 1 квартале 2016 года (Апрель 2016)
• Исследование рынка новостроек Москвы от ТТК в 1 квартале 2016 года (Апрель 2016)
• Исследование рынка элитных новостроек и новых домов бизнес-класса внутри ТТК за 2014-2016 годы (Февраль 2016)
• Все исследования рынка недвижимости от «ИРН-Консалтинг», 134 исследования за 14 лет