Наметившееся в марте снижение спроса на вторичном рынке жилья продолжилось в апреле-мае. Одновременно растет число альтернативных сделок, что также свидетельствует о проблемах с платежеспособностью покупателей. Однако, по мнению представителей ведущих риелторских агентств столичного региона, о «яме», в которую свалился рынок в прошлом году, речи пока не идет.
По данным компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», в Москве в апреле продавалось 47,4 тыс. квартир. В квадратных метрах объем предложения составил 2 956 000 (без учета элитной недвижимости), согласно оценке агентства «Азбука Жилья».
24,4% вторичного жилья на рынке «старой» Москвы относится к экономклассу, 42,4% - к комфортклассу и 33,2% - к бизнес-классу. По сравнению с аналогичным периодом 2015 г. структура предложения практически не изменилась - колебания в соотношении классов недвижимости составили менее 1%, отмечает директор департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерина Артемова.
Значительного роста предложения на вторичном рынке жилья Москвы риелторы не наблюдают. Объем эксклюзивной базы данных компании «ИНКОМ-Недвижимость» увеличился в годовом выражении на 4,6%. «Миэль» оценивает рост предложения в 5,6%. Проблема в том, что квартир, выставленных на продажу, существенно больше, чем желающих их купить.
«В условиях нынешнего покупательского спроса, по-прежнему ограниченного неблагоприятной макроэкономической конъюнктурой, конкуренция среди продавцов остается крайне высокой: по нашим оценкам, объем предложения на московском вторичном рынке жилья в 2,5 раза превышает текущие потребности покупателей», - говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость».
Впрочем, затоваренность рынка не означает, что он «намертво стоит». Согласно подсчетам «Миэля», в апреле доля объектов, впервые выставленных на продажу, составила 21% от общего объема предложения (в январе - 19%, в феврале – 20%, в марте - 24%). «Но, поскольку итоговый объем предложения увеличивается гораздо меньшими темпами (-10% в январе, +3% в феврале, +1,9% в марте, +0,8% в апреле), это говорит о том, что рынок «жив». То есть новое предложение приходит, но и ранее выставленные объекты уходят с рынка (продаются или по каким-то причинам могут временно сниматься с продажи), хоть и меньшими темпами», - отмечает управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик.
Подмосковный вторичный рынок, на котором, по данным «Миэля», в апреле было выставлено на продажу 48,4 тыс. квартир, переживает примерно те же трудности, что и московский, но в увеличенном размере. По статистике Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис», за январь-апрель 2016 г. количество квартир в продаже увеличилось на 6,4%, а годовой прирост составил 24,8%. В то же время новых лотов в апреле 2015 г. вышло на рынок на 9,9 % больше, чем в апреле нынешнего года.
«С нового года наметилась устойчивая тенденция затоваривания рынка с ежемесячной корректировкой, пусть и небольшой, в сторону увеличения, - отмечает Сергей Власенко, президент Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис». - <…> Покупательский спрос значительно отстает от уровня предложения, и в этой связи можно смело прогнозировать, что рост объема предложения на рынке подмосковной «вторички» продолжится и в ближайшие месяцы, а значит, продолжится затоваривание рынка».
В апреле управление Росреестра по Москве зарегистрировало 12 714 новых прав на недвижимость на основе договоров купли-продажи жилья – на 11,9% больше, чем годом ранее, но на 4,9% меньше, чем в марте 2016 г. Отметим, что в предыдущие два месяца показатель в помесячном разрезе рос, причем весьма существенно – на 47% в феврале относительно января и на 51,4% в марте по сравнению с февралем.
Риелторы, которые в силу специфики организации сделок с недвижимостью располагают более оперативной информацией о спросе, чем Росреестр, еще в марте отметили снижение активности покупателей - см. «Квартиры в Москве и Подмосковье: вторичный рынок пострадал от укрепления рубля». В апреле в компании «ИНКОМ-Недвижимость» количество звонков и консультаций по выставленным на продажу объектам снизилось относительно марта на 18,9%. По оценке руководителя департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светланы Бириной, спрос в апреле сократился на 3,9%. При этом число альтернативных сделок, согласно подсчетам «НДВ», увеличилось на 14%. О снижении спроса на вторичном рынке Москвы и Подмосковья в апреле заявляют и специалисты компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
Сокращение потенциального спроса в апреле – традиционное явление, своего рода «синдром ожидания» продолжительных майских праздников, говорит Сергей Шлома. Однако на этот раз спад оказался в два с лишним раза глубже средних показателей с 2005 г. (7,7%). Эксперт объясняет это ограниченным из-за кризиса объемом спроса на рынке в сочетании со сравнительно высокой активностью покупателей в феврале-марте.
Марина Толстик согласна с коллегой по поводу причин спада. «Во-первых, покупатели весьма активно приобретали объекты в феврале и марте, то есть была активная реализация спроса в предыдущие месяцы. Во-вторых, часть потенциальных покупателей, которые могли без каких-либо потерь для себя в преддверии майских праздников временно отложить вопрос приобретения недвижимости, действительно так и поступили, и переключили свое внимание на другие вопросы», - поясняет Толстик.
Усугубило ситуацию и укрепление рубля, поскольку многие покупатели держат сбережения в валюте, добавляет Алексей Бернадский, директор «Сети офисов недвижимости Est-a-Tet».
При этом Шлома отмечает, что относительно 2015 г. спрос вырос: количество обращений в компанию увеличилось на 42,9%, финансовых обязательств о проведении сделок (реальный спрос) – на 30%. «Это отнюдь не восстановление спроса до докризисных показателей, однако это явно не та яма, в которую провалился рынок в прошлом году», - подчеркивает эксперт.
Однако увеличения спроса на вторичное жилье в дальнейшем большинство опрошенных редакцией IRN.RU риелторов не ожидают. Хотя, по мнению Алексея Бернадского, во второй половине мая не исключено некоторое повышение активности на рынке, связанное с желанием продавцов и покупателей разобраться со всеми делами до сезона отпусков, в целом в краткосрочной перспективе отсутствуют факторы, которые могут изменить тренд и привести к увеличению спроса на жилье, уверена Екатерина Артёмова. «При этом стоит учитывать сильное давление на уровень продаж майских праздников и наступления длительного периода летних отпусков, во время которых традиционно отмечается снижение активности покупателей на рынке», - резюмирует она.
«При текущем дисбалансе спроса и предложения ключевым конкурентным преимуществом объекта является готовность его собственника к снижению цены. Этот факт в сочетании с изначально завышенными ценовыми ожиданиями продавцов объясняет сохранение на рынке аномальных количественных значений сделок с дисконтом», - отмечает Сергей Шлома. По данным «Инкома», 81% квартир в апреле были проданы со скидкой. Это лишь на процент меньше исторического максимума, достигнутого в январе 2016 г.
При этом размер скидок на столичную «вторичку» в апреле оставался на уровне февраля-марта, несмотря на снижение спроса, добавляет Марина Толстик. По ее словам, относительно начал года дисконт сократился на 3-4% - до примерно 3-5% от стоимости квартиры против 7-8% в январе 2016 г. (Надо отметить, что средний размер скидок риелторы оценивают по-разному: по данным «Инкома», в апреле он составил 9,1%, «НДВ» - 5-10%, «ПЕРЕСВЕТ-Недвижимости» - 10%.)
В Подмосковье размер дисконта тоже уменьшился. «Продавцы жилья после укрепления и стабилизации национальной валюты не горят желанием предоставлять скидки в том размере, которые возможно было получить покупателям в том году или даже еще в начале этого. К примеру, в ближнем Подмосковье уровень скидок колеблется в пределах 2,5-4%, а в среднем и того меньше – в апреле дисконт здесь составил 2-3%», - рассказывает Сергей Власенко.
О сокращении размера скидок риелторы впервые заговорили еще осенью прошлого года, связывая этот процесс со снижением цен на квартиры – см. «Продавцы начинают уменьшать скидки – вместе с ценами на квартиры». В 2016 г. эта тенденция, по-видимому, только усилилась.
«С начала 2016 г. продавцы взяли иной курс на ценообразование. Они снизили существующие цены до более конкурентного рыночного уровня вместо предоставления значительного дисконта на завышенную стоимость квартиры. Наиболее характерно такая тенденция прослеживается в массовых сегментах – эконом- и комфортклассах», - говорит Екатерина Артемова. По этой же причине Артемова не ожидает увеличения размера дисконта в ближайшем будущем. Сергей Власенко, напротив, не исключает роста скидок на фоне затоваривания рынка.
Напомним, по данным Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», рублевые цены на столичные квартиры сейчас примерно на 10% ниже, чем были годом ранее. В среднем стоимость квадратного метра на вторичном рынке Москвы в настоящее время топчется около 170 тысяч рублей, в то время как год назад уровень цен был выше 180 тысяч – см. «Обзор рынка недвижимости по итогам апреля 2016 года».
О том, что будет с ценами на жилье в дальнейшем, можно прочитать в статьях IRN.RU: «Цены на недвижимость в Москве и Подмосковье: где находится точка равновесия?», «Прогноз рынка недвижимости на 2016 год от IRN.RU».