Когда цены на жилье были на пике, существовал шутливый совет, в котором была изрядная доля правды: «продай двушку в «хрущевке» и купи виллу на средиземноморском побережье». Однако на фоне падения национальной валюты и роста затрат на содержание зарубежной недвижимости это утверждение теряет актуальность. Редакция IRN.RU выяснила, спешат ли россияне избавиться от купленной когда-то зарубежной недвижимости и какие альтернативы им доступны в России.

Двукратное падение

В 2015 году россияне потратили на недвижимость за рубежом вдвое меньше денег, чем в 2014-м. По данным ЦБ РФ, наши соотечественники за прошлый год купили зарубежной недвижимости на $962 млн, а годом ранее – на $2 млрд.

Главная причина снижения интереса к заграничным метрам – падение курса рубля. «Значительная доля россиян, раздумывавших о покупке жилья за рубежом, хранила средства на рублевых депозитах. Следовательно, для таких потенциальных покупателей зарубежного жилья недвижимость по факту подорожала более чем в два раза», - объясняет Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock.

К тому же существенно подорожало содержание недвижимости в пересчете в рубли. «Сегодня люди не готовы отдавать внушительные суммы за обслуживание дома, где они проводят максимум один-два месяца в году», - утверждает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». По словам управляющего партнера Savills в России Дмитрия Халина, сказывается не только рост затрат, но и необходимость постоянных переводов средств за рубеж, которые сейчас находятся под пристальным вниманием.

В некоторых странах Европы, особенно тех, что находятся на пороге вступления в Евросоюз, ужесточается иммиграционное законодательство, что несет дополнительные сложности. По данным агентства недвижимости «Мезон», даже дружелюбная к россиянам Черногория теперь дает годовой вид на жительство только бизнесменам, а владельцы недвижимости могут рассчитывать лишь на туристическую визу. «К тому же многие потенциальные покупатели и собственники зарубежной недвижимости опасаются ужесточения санкций. Такие страхи испытывают не только чиновники и крупные бизнесмены, но и обычные покупатели, которые опасаются, например, введения выездных виз», - говорит ведущий специалист по зарубежной недвижимости агентства «Мезон» Ольга Гауке.

По словам Станислава Зингеля, сильнее всего спрос сократился на курортных направлениях «массового» спроса – Болгария, Испания, Черногория, Турция. В более дорогом сегменте, по данным Indriksons.ru, наиболее заметно упал спрос на недвижимость юга Франции. При этом спрос на коммерческую недвижимость, по словам экспертов, снизился менее значительно. «Жилые активы в инвестиционных портфелях активно вытесняют коммерческие, что логично: доходность первых (максимум 4-5% годовых) оказывается значительно ниже 8-10% годовых, которые предлагает коммерческий сектор», - отмечает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru.

Поэтому россияне все более осторожно подходят к решению о покупке зарубежной недвижимости. «В нашей практике были клиенты, которые до начала конфликта с Западом планировали купить апартаменты в Испании (в качестве курортной недвижимости), однако затем решили взять тайм-аут. Здесь большее влияние оказало ослабление рубля и снижение реальных доходов, чем санкции», - говорит руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

Возвращение

Тем не менее массового «обмена» имеющейся зарубежной недвижимости на российскую эксперты не наблюдают. «Я думаю, еще рано говорить о формировании явно выраженного тренда на продажу зарубежной недвижимости с целью приобрести российскую, - руководитель офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Сергей Цывин. - Сейчас люди, скорее, наблюдают за развитием политической и экономической ситуации. И еще вопрос – будут ли деньги, вырученные от вероятной реализации заграничной собственности, вложены в отечественную недвижимость».

Да и в целом россияне пока не спешат избавляться от зарубежных жилых активов. «Российские собственники иностранного жилья считают, что на фоне нестабильности российского рынка наличие зарубежного актива точно не будет лишним. Как уже было в 2009 году, продать свои объекты они решают лишь в том случае, если испытывают тяжелые финансовые трудности. Пока таких примеров немного, но ожидается, что в будущем их количество будет только расти», - говорит Игорь Индриксонс.

Однако отдельные случаи возвращение россиян отмечаются. Ольга Гауке (АН «Мезон») рассказала про человека, который 5 лет назад купил дом в Черногории с видом на море, а теперь продает его даже по более низкой цене, чтобы приобрести дом в Подмосковье.

В большей степени тенденцию к возвращению в Россию можно наблюдать на арендном рынке. «Это обычные люди, не миллионеры, которые сдавали московскую квартиру за 60 000 – 70 000 тысяч рублей при курсе доллара 30 руб. и уезжали за рубеж. Там они жили на деньги от аренды столичного жилья – порядка $2000, снимая недвижимость за $200-300. Когда курс доллара вырос, арендные платежи в валютном эквиваленте стали уменьшаться. Следовательно, люди поехали назад в Россию», - отмечает Сергей Цывин.

Еще одна категория «возвращенцев» - специалисты, ранее работавшие за рубежом. «В этом году в нашу компанию увеличилось количество заявок от тех, кто ранее работал за границей по контракту. Сегодня многие возвращаются на родину», - говорит Мария Литинецкая.

Выиграли те, кто купил до 2014 года

Между тем, из-за девальвации рубля и снижения стоимости российской недвижимости людям, имеющим зарубежное жилье, сейчас доступно немало интересных вариантов дома. Например, за деньги от продажи обычной «двушки» в спальном районе еще в 2013 году (порядка 200 000 евро) можно было купить дом в Испании или квартиру в Париже. Сейчас же владельцы такой зарубежной недвижимости, по данным квартирного калькулятора Metrinfo.ru, могут ее «поменять» на трехкомнатную квартиру в районе Крылатское или «двушку» недалеко от метро «Фрунзенская». А, например, вместо квартиры в районе Уимблдон в Лондоне, которую всего два года назад можно было купить по цене панельной «трешки» в спальном районе, сейчас можно приобрести трехкомнатную квартиру в центре Москвы.

Недвижимость в Московском регионе в евро, 2013 год Недвижимость за рубежом, 2013 – 2015 гг. Недвижимость в Московском регионе в евро, 2016 год
Участок без подряда с коммуникациями примерно в 90 км от Москвы размером 6 соток можно было купить за 700 000 рублей (около 17 000 евро) За 17 000 можно купить дом в 25 минутах езды от Варны (Болгария) Сейчас за этот бюджет в евро (около 1,3 млн рублей) можно купить студию площадью около 20 кв.м. в новом панельном доме в г. Электросталь. На первичном рынке доступны квартиры в среднем и дальнем Подмосковье, например, студия в ЖК «Лермонтовский» в Звенигороде.
За 1,2 млн рублей (почти 30 000 евро) были доступны комнаты в Подмосковье на среднем удалении от МКАД. В Бургасе (Болгария) 28 000 евро стоят полностью меблированные апартаменты площадью 45 кв.м. Сейчас в такой бюджет (28 000 евро, или 2,1 млн рублей) вписывается маленькая однокомнатная квартира в Апрелевке. На первичном рынке можно купить однокомнатную квартиру или студию в Щелковском районе (ЖК «Лукино-Варино»), Звнигороде (ЖК «Восточный берег») и других городах среднего Подмосковья.
В бюджет 2,5 млн рублей (около 60 000 евро) раньше вписывалась 30-метровая «однушка» в Электростали В Европе таких денег стоит квартира 22 кв. м в районе Прага-6 или 80-метровая квартира в восьмом районе Будапешта. В настоящее время за 60 000 (4,4 млн рублей) евро уже можно купить квартиру в Москве – например, маленькую «однушку» в Люблино. В Подмосковных новостройках в этом бюджете доступны уже двухкомнатные квартиры в ближнем поясе, а в Москве – студии, например, в ЖК «Эталон-Сити» (Бутово) или даже полноценные «однушки» (например, в ЖК «Ясный» недалеко от метро Домодедовская)
В пределах 3 млн рублей (70 000 евро) два года назад можно было купить однокомнатную квартиру около 30 кв.м в панельном доме в Видном. Примерно столько же (69 000 евро) стоит квартира площадью 59,65 кв.м в районе Лихтенберг в Берлине. Сейчас за 70 000 евро (5,2 млн рублей) можно купить малогабаритную «двушку» площадью 40 кв. м в старом панельном доме в районе Выхино-Жулебино. На первичном рынке доступны «однушки» в ЖК «Варшавская, 141»
За 4 млн рублей или чуть менее 100 000 евро можно было купить или продать однушку в панельном доме в Зеленограде. В Мадриде 97 000 евро стоит квартира площадью 55 кв.м Сейчас 100 000 евро – это уже более 7,4 млн рублей. Это стоимость двухкомнатной квартиры в панельном доме в районе Перово. Кроме того, в этот бюджет можно уложиться при покупке многих квартир комфорткласса на первичном рынке. Например, за 7,5 млн рублей можно купить полноценную однокомнатную квартиру в ЖК «Символ» от «Донстроя» в шаговой доступности от метро Римская.
Два года назад за 7,5 млн (180 000 евро) рублей можно было приобрести «двушку» площадью 40 кв.м в «хрущевке» в районах Зюзино и Нагорный. В Манчестере (Англия) столько стоит двухкомнатная квартира, площадью 60 кв.м Сейчас за 180 000 евро (13,3 млн рублей) можно купить хорошую «трешку на вторичном рынке площадью 80 кв.м. в районе Нагатинский Затон. На первичном рынке в этом бюджете предлагается очень много вариантов. Например, можно купить двухкомнатную квартиру в ЖК «Фили-град» (Фили) или трехкомнатную в ЖК «Среда» (Текстильщики).
В пределах 10 млн (почти 240 000 евро) 2 года назад стоила «двушка» площадью 55 кв.м в кирпичном доме в районе Отрадное или трехкомнатная квартира площадью 65 кв.м в панельном доме в районе Царицыно Стоимость квартиры в Париже площадью 62 кв. м сегодня равняется примерно 235 тысяч евро В Москве сейчас за эти деньги можно купить очень хорошую «трешку» недалеко от центра – например, в Беговом районе. На первичном рынке в этом бюджете доступны трехкомнатные квартиры в ЖК «Сердце столицы».
14 млн рублей (около 340 000 евро) в 2013 году стоила старая «трешка» площадью 70 кв.м в блочном доме в районе Аэропорт. В районе Уимблдон в Лондоне 340 000 евро стоит двухкомнатная площадью 45 метров. Такая же цена на «однушку» в самом центре Вены. Сейчас за 340 000 евро (более 25 млн рублей) в базе агентства недвижимости «Мезон» предлагается 3-комнатная квартира площадью 82 кв.м на Татарской улице в Замоскворечье. На Фрунзенской набережной можно купить 60-метровую «двушку» с дизайнерским ремонтом. На первичном рынке в этот бюджет укладывается квартира в премиальном доме «Дыхание» от ФСК «Лидер» в Тимирязевском районе.
За 20 млн рублей (чуть менее 500 000 евро) можно было купить трехкомнатную квартиру площадью 80 кв.м в сталинском доме в Пресненском районе. В Европе в этом бюджете предлагается немало квартир в Швейцарии – например, «двушка» площадью 64 кв. м в Берне стоит около 480 000 евро. На вторичном рынке Москвы сейчас выбор за 480 000 евро широк – это уже элитная недвижимость. На первичном рынке также за эти деньги можно купить «элитку» или «высокий» бизнес-класс. Например, квартиру в ЖК «Садовые кварталы» (ГК «Интеко»).

По данным Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», Indricsons.ru, агентства недвижимости «Мезон», «ИРН-Консалтинг»

Все упомянутые проекты в продаже (ноябрь 2024)
ПроектРасположениеГККомнатность
Сердце столицыМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха4 кв. 2024 г.3-комнатные квартиры площадью 99 м2
СИМВОЛМосква, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Римская3 кв. 2025 г.Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью 25 - 124 м2
Источник данных: База недвижимости IRN.RU