Почти «вторичка»: где и почем купить квартиру в готовой новостройке

В новостройках к моменту окончания строительства остается примерно треть нераспроданных квартир, а в будущем этот процент может вырасти. При этом покупателям такие варианты очень интересны, тем более что сейчас есть из чего выбрать даже в относительно доступном бюджете. Редакция IRN.RU выяснила, какие альтернативы вторичным квартирам может предложить рынок новостроек.

Спрос и предложение

В количественном выражении предложение в новостройках на финальных стадиях заметно выросло. Так, по данным «ИРН-Консалтинг», в Москве от Третьего транспортного кольца (ТТК) до МКАД за год, с конца 2014 по конец 2015 года, количество квартир в продаже в домах на стадии внутренней и внешней отделки, а также в полностью готовых корпусах увеличилось более чем вдвое – с 9 923 до 21 095, а в квадратных метрах показатель вырос на 76% – с 831 447 до 1 466 683 кв. м.

«Однако доля таких объектов, напротив, снизилась – с 47,9% до 30,1% по количеству квартир в общем объеме предложения и с 51,2% до 35% по суммарной площади. Это произошло из-за массового выхода на рынок масштабных проектов на ранних стадиях во второй половине 2015 года», - объясняет руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. В целом, по оценкам эксперта, к моменту окончания строительства в новостройках остается в среднем 20-30% нераспроданных квартир.

По поводу спроса на новостройки на финальных стадиях мнения экспертов разделились. Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, считает, что основную часть спроса оттягивают на себя новостройки на ранних стадиях строительства из-за минимальной цены. «Повышенным спросом пользуются квартиры в качественных проектах на начальных стадиях строительства или там, где строительные работы еще не были начаты, - согласна председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. - Готовые новостройки являются менее рисковым вложением, чем квартиры на начальных стадиях строительства, однако их стоимость гораздо выше».

Другие эксперты отмечают рост интереса к новостройкам на финальных стадиях. «Если раньше для покупателя, особенно в экономклассе, главным критерием выбора была не столько стадия готовности объекта, сколько цена (которая на котловане традиционно самая низкая), то сейчас стадия готовности и вообще динамика строительства является не менее важным фактором (ред. – подробнее об этой тенденции читайте в статье «Квартиры будут строиться быстрее, чем продаваться»), - говорит партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский. - Большинство покупателей сейчас прекрасно осознают риски недостроя и понимают, что гораздо выше шансы «закопать» деньги в проект на котловане, где нет ничего, кроме забора вокруг стройки». Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая согласна, что люди в текущей ситуации стараются максимально подстраховаться. «Однако, как показывает практика, многие покупатели в итоге ищут компромисс между стадией строительной готовности и ценой, выбирая корпуса на этапе строительства последних этажей», - отмечает эксперт.

Не сильно дороже

Еще одна причина роста интереса к квартирам на финальной стадии – снижение доходов населения, как бы парадоксально это ни звучало. «С учетом того, что квартиры уже не так сильно дорожают по мере повышения стадии строительства, порой переплата за готовую квартиру может оказаться не такой уж существенной, если сравнивать с общей суммой, которую человек потратит на аренду жилья, пока будет достраиваться новая квартира», - говорит Татьяна Калюжнова.

По оценкам Марии Литинецкой, если в докризисный период рост цен от старта продаж до сдачи дома в эксплуатацию составлял около 40-50%, то сегодня – порядка 15-30%, в зависимости от ликвидности проекта. Дмитрий Котровский в свою очередь утверждает, что за последний год 80% застройщиков не только не поднимали цены, но и предлагали различные скидки: «Таким образом, на рынке сформировался объем предложения жилья в проектах на высокой строительной стадии, цена на которые не поднималась 9-12 месяцев».

Бюджетные варианты

Из-за общих ценовых тенденций на московском рынке сложилась ситуация, при которой можно купить квартиру в готовом доме по цене, которая раньше была реальна разве что для начальной и средней стадии. Например, по данным «ИРН-Консалтинг», внутри МКАД насчитывается восемь жилых комплексов, в которых предлагаются «однушки» на финальных стадиях и даже совсем готовые квартиры по цене в пределах 8 млн рублей, при этом небольшие по площади квартиры обойдутся и вовсе в 5-7 млн. Список таких новостроек представлен в таблице.

Однокомнатные квартиры до 8 млн руб. в домах на финальных стадиях строительства

По данным «ИРН-Консалтинг»

Правда, такие новостройки оказываются все равно дороже соседних предложений на более ранних стадиях. Например, в сданном ЖК «Водный» минимальный бюджет покупки «однушки» 42 кв. м составляет 7,6 млн рублей, а в расположенном неподалеку ЖК «Маяковский» на начальной стадии строительства стоимость 41-метровой квартиры начинается от 6 млн рублей, отмечает Владимир Богданюк.

Мария Литинецкая приводит пример в меньшем бюджете – микрорайон «Северный», где стоимость студии площадью 30 кв. м со сдачей в IV квартале 2016 года равна 3,8 млн рублей. Для сравнения, студия площадью 24,7 кв. м в корпусе на нулевом этапе строительства (подготовка строительной площадки) стоит 2,6 млн рублей. Сдача этого корпуса запланирована на II квартал 2018 года. «Тем не менее данный пример скорее исключение из правил, - утверждает эксперт. - Обычно в рамках одного проекта стоимость между жильем в строящемся и готовом доме составляет не менее 2 млн рублей».

Новостройка как «вторичка»

Интересным для многих покупателей вариантом может стать квартира в готовой новостройке, в которой к тому же выполнен ремонт. То есть это почти формат вторичной недвижимости «въезжай и живи», только покупатель будет первым хозяином. «Такую квартиру приобрести можно, но их предложение крайне невелико – не более 5% от общего количества квартир в продаже», - говорит Владимир Богданюк.

По словам Марии Литинецкой, подобное жилье предлагается в ЖК «Ривер Парк», ЖК «LIFE-Митинская Ecopark», ЖК «Эталон-Сити» и ЖК «Загорье». Сегодня такие квартиры «под ключ» пользуются высоким спросом, поскольку для клиентов крайне важно получить готовый продукт, а не «бетонную коробку», в которую придется вложить время, деньги и время, прежде чем отпраздновать новоселье», - отмечает эксперт.

Свой путь выбрала компания «Мосреалстрой», которая занимается продажей квартир в новостройках, принадлежащих городу. Большинство новостроек, которые реализует компания «Мосреалстрой», продаются уже полностью готовыми, сданными в эксплуатацию и с выполненной отделкой. Например, ЖК «В Солнцево», ЖК «Некрасовка», ЖК «На Базовской» и жилой дом в Бескудниково были выведены на рынок уже в готовом состоянии. Продажи в других ЖК («Кристалл», «Белый Парк» и «Белый Парк-2») были открыты на стадии строительства, но сейчас эти жилые комплексы тоже сданы в эксплуатацию.

Как пояснили в пресс-службе компании, такой стратегии компания придерживается из-за востребованности готовых квартир. В 2015 году было продано более 2000 квартир на сумму более 12,5 млрд рублей. Заявленная стоимость квартир в жилом доме в Бескудниково начинается от 6 036 042 рублей, в ЖК «В Солнцево» - от 4 654 000 рублей, в ЖК «На Базовской» - от 5 221 000 рублей, в ЖК «Некрасовка» - от 4 211 000 рублей. Однако есть важный нюанс: продажи осуществляются через систему электронных торгов. Поэтому покупателю нужно быть готовым к тому, что, если на одну квартиру будет несколько претендентов, ее стоимость может увеличиться. К тому же перед аукционом покупателю нужно обзавестись электронной подписью, а также внести обеспечительный взнос 100 000 рублей, который будет либо включен в стоимость квартиры в случае выигрыша, либо возвращен покупателю, если ему не удастся купить квартиру.

По прогнозам Татьяны Калюжновой, по мере завершения строительства объектов, которые активно выходили на рынок в 2015 году, объем предложения готовых новостроек и квартир на финальной стадии строительства будет расти. В 2018 году он может достигнуть пика, составив до 70% от общего объема предложения на первичном рынке. При этом на фоне снижающегося платежеспособного спроса и высокой конкуренции у девелоперов не будет возможности «задирать» цены, готовые новостройки могут стать еще доступнее.

Чем это грозит вторичному рынку – читайте в статье «Готовые новостройки «съедят» вторичное жилье».