Слишком доступное жилье в Подмосковье обнулило доходы застройщиков

Доступность жилья в Московской области достигла максимума: квартиру в регионе сейчас может купить практически любая семья, с гордостью утверждают представители подмосковных властей. Однако девелоперы, обеспечившие эту доступность многолетним ударным трудом, собственным достижениям отнюдь не рады – рентабельность строительных проектов в Подмосковье стремится к нулю.

Рекордно доступный подмосковный метр

«Сейчас квартиру <в Подмосковье> фактически могут купить все, кроме малоимущих. Все, кто имеет уровень дохода чуть выше среднего, могут позволить себе купить первое жилье. Мы не говорим о дорогом жилье, больших квартирах, но однокомнатные, студии сейчас могут позволить себе приобрести многие», - заявил зампред правительства Московской области Герман Елянюшнин на бизнес-форуме ИД «Коммерсант» «Девелопмент: точки изменений 2016». Мероприятие состоялось 20 апреля.

Таких выдающихся результатов, по словам чиновника, удалось добиться благодаря запуску госпрограммы льготной ипотеки и снижению цен на жилье (со 112 000 рублей до 75 000 за метр в 2015 г., сообщала пресс-служба Елянюшкина ранее) на фоне рекордных объемов строительства. «Мы впервые в истории российского и советского государства перешли порог строительства жилья в 1 кв. м на человека в год», - отметил зампред, уточнив, что в настоящее время на территории области возводится 27 млн кв. м только многоэтажных новостроек. А общие объемы жилищного строительства, с учетом ИЖС, составляют около 40 млн кв. м.

Застройщики, конечно, не выводят на рынок все эти миллионы квадратных метров одновременно, тем не менее объемы предложения нового жилья в области тоже более чем впечатляют. По данным «ИРН-Консалтинг», в конце 2015 г. в регионе продавалось примерно 3,8 млн кв. м новостроек. В среднем Подмосковье объем выставленного на продажу жилья увеличился за год на 25,8%, а в дальнем – на 30,7%.

Динамика объемов предложения новостроек и апартаментов в Москве и Подмосковье

Источник: «ИРН-Консалтинг»

При этом уже построенного, но не заселенного жилья в Подмосковье достаточно для обеспечения квартирами населения крупного города. «Заполняемость домов в Московской области отстает от ввода на 2,5 - 3 года. Это время уходит на то, чтобы люди докупили квартиры, сделали ремонт, въехали и т.п. То есть если сейчас остановить всякое строительство, то в области останется резерв для расселения 500 000 - 700 000 человек», - сообщил главный архитектор проекта Центра пространственной информации ГУП МО «НИиПИ градостроительства», член правления НП «Объединение планировщиков» Александр Антонов на прошедшем в конце февраля круглом столе «Рынок новостроек Московской области: векторы развития».

Текущая рентабельность близка к нулевой

По мнению подмосковных властей, рентабельность проектов по строительству жилья не должна быть ниже 15%. Как пояснил на форуме «Коммерсанта» Герман Елянюшкин, такая норма прибыли дает застройщику возможность развиваться, а главное, обеспечивает спокойствие всех причастных к строительному процессу сторон, включая чиновников.

Остались ли еще в Подмосковье проекты, удовлетворяющие требованиям областного правительства в плане доходности, – большой вопрос. Падение цен на жилье в сочетании с ростом себестоимости строительства из-за удорожания стройматериалов, введения транспортной системы «Платон» и т.п. «съели» практически всю маржу, говорят застройщики.

По словам Даромира Обуханича, исполнительного директора ГК МИЦ, которая вошла в составленный подмосковным Минстроем рейтинг самых крупных и надежных девелоперов области, прибыльность строительного бизнеса сейчас практически равна нулю - «работаем на будущее».

Как, собственно, и другие подмосковные компании. Даже у тех из них, кто не пострадал от снижения объемов продаж, рентабельность проектов сократилась с докризисных 20-30% до в лучшем случае 10% - см. «Если у покупателя есть только 3 млн руб., надо ему придумать квартиру за 3 млн руб.», «Как строить жилье за полцены без ущерба для качества».

В Москву, в Москву!

Спрос на жилье в Подмосковье сейчас стабильный, на уровне 2013 г., уверяет Герман Елянюшкин. Но только в «штуках», то есть по количеству квартир. Объем привлеченных девелоперами средств и площадь проданного жилья сократились, признал чиновник. И это без учета инфляции, которая, по данным Росстата, в 2014 г. составила 11,4%, а в 2015 г. - 12,9%, и несмотря на всплеск активности покупателей в I квартале 2016 г. из-за опасений за судьбу программы льготной ипотеки – см. «Новостройки Москвы и Подмосковья: словесные интервенции как стимул спроса», «Новостройки: цены ниже 90 000 руб. за метр в Москве, персональные скидки в трети проектов».

Уровень платежеспособности жителей области оставляет желать много лучшего, отметил на конференции Денис Соколов, партнер, руководитель отдела исследований компании Cushman & Wakefield. Отрицательная динамика доходов россиян (-3,9% в I квартале 2016 г. в годовом выражении, согласно подсчетам Росстата) в Подмосковье усугубляется высоким уровнем закредитованности граждан. На каждое подмосковное домохозяйство приходится около 270 000 руб. долга, 40% этой суммы составляют ипотечные кредиты, сообщил Соколов: «Это выше, чем в Москве, и существенно выше, чем в целом по России».

Раньше недостачу средств в карманах земляков областные девелоперы успешно компенсировали за счет москвичей. Заоблачная стоимость квартир в Москве вынуждала неолигархическую часть местного населения постепенно перебираться за МКАД.

Именно на людей с московскими зарплатами и были рассчитаны огромные объемы жилищного строительства в Московской области. По оценке Александра Антонова, для удовлетворения потребностей коренных жителей Подмосковью достаточно ежегодно сдавать примерно 3,5 млн кв. м жилья. Для сравнения: в 2015 г. в регионе ввели в эксплуатацию 8,6 млн кв. м.

Однако за последний год в Москве резко, примерно в 2,5 раза по сравнению с 2014 г., выросло предложение жилья эконом- и комфорткласса – см. «Новостройки Москвы: итоги 2015-го и прогноз на 2016 год». На столичном рынке появилось множество проектов, которые вполне могут конкурировать с подмосковными новостройками по уровню цен:

Источник: «ИРН-Консалтинг»

Как следствие, московские новостройки перетянули на себя часть покупателей, которые еще год-два назад могли мечтать только о подмосковной квартире. По данным «ИРН-Консалтинг», в 2015 г. количество сделок с новостройками в зоне от Третьего транспортного кольца до МКАД выросло на 19,8%, а объем поглощения в метрах - на 9,2% (хотя в разрезе отдельных объектов отмечалось падение продаж по сравнению с предыдущим годом в связи с увеличением объема предложения на 62%).

В обозримом будущем эта тенденция вряд ли изменится: спрос на новостройки продолжит смещаться в сторону «старой» Москвы, считает руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. А вслед за покупателями потянутся и застройщики, во всяком случае те, кто сумеет найти вход на столичный рынок.

В общем-то, миграция «замкадных» девелоперов в Москву, где и конкуренция пока еще не такая жесткая, и рентабельность выше, уже началась. Tekta Group запустила проект на Головинском шоссе, «Мортон» продает квартиры в Лефортово и Люблино. «Главстрой Девелопмент» собирается строить в районе метро «Аэропорт», в Филях и Кунцеве. Группа Inrgad анонсировала четыре жилых комплекса: в Кунцеве, рядом со станциями метро «Профсоюзная», «Рязанский проспект» и «Щелковская». По информации «Ведомостей», ищут площадки под строительство жилья в Москве структуры Вадима Мошковича, который в конце 2015 г. избавился от значительных земельных активов на присоединенных территориях.

Конечно, по крайней мере Tekta Group и «Мортон» начали работать над своими московскими проектами до 2015 г., отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Тем не менее очевидно, что с приходом кризиса охота к перемене мест у застройщиков явно усилилась.