«Идеальным временем для оценки участка является весна»

Сегодня на рынке загородной недвижимости представлено огромное количество предложений. Поэтому выбор поселка для комфортного проживания является непростой задачей, требующей серьезного подхода к поиску достойного варианта и оценки всех необходимых параметров.

Как понять, будет ли поселок комфортным для постоянного проживания, рассказал генеральный директор компании «Удача» Вадим Малых в ходе онлайн-конференции «Как правильно выбрать земельный участок для загородной жизни или для дачи: на что обратить особое внимание».

Когда можно получить более существенную скидку при покупке участка?

Лучшее время покупки участка с точки зрения торга с застройщиком, на мой взгляд, поздняя осень, зима. Это время традиционного «застоя» на рынке загородной недвижимости и застройщики на фоне снижающихся продаж (падение в «несезон» может доходить до 50-60% от уровня продаж в сезонный период) предоставляют наиболее выгодные условия покупки участков, различные акции, скидки, продолжительные рассрочки платежей.

А какое время года лучше всего подходит для выбора участка?

Идеальным временем для оценки участка, его параметров, конечно же, является весна после схода снежного покрова. Можно объективно оценить его рельеф, сухой он или подтапливается талыми водами. Также нужно пристально оценивать качество подъездных путей. В этом плане интересно посмотреть на них и в зимнее или ненастное время, можно ли к участку проехать в течение всего года. Поэтому сейчас самое время, чтобы присматривать варианты. Также это выгодно тем, что после приобретения участка весной у вас остается летне-осенний сезон для возведения дома в теплое и сухое время, что немаловажно для качественного строительства.

Какие документы о собственности должны быть у продавца?

Если вы приобретаете участок на вторичном рынке, у физического лица, то у него в обязательном порядке должны быть свидетельство о праве собственности, документ-основание, так называемый правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, или договор дарения, или свидетельство о праве на наследство, или постановление о передаче в собственность и т.д.) и желательно кадастровый паспорт на земельный участок (не всегда может быть в наличии у продавца).

А вот если вы решили приобретать участок в строящемся организованном поселке, то документы о собственности на конкретный выбранный вами участок не всегда могут быть готовы на момент приобретения. Участки могут в это время только находиться в разделе, но это не препятствие для начала продаж. В таком случае продажа происходит по предварительному договору купли-продажи, в котором описываются все основные параметры: ориентировочная площадь, стоимость, обязательства продавца в определенный срок произвести раздел массива и предоставить покупателю документы на конкретный участок. К этому договору, как правило, делается приложение с планом поселка и выделенным на этом плане приобретаемым участком. В любом случае, в течение определенного срока, прописанного в договоре, покупатель должен стать собственником (если полностью оплатил покупку), то есть получить от продавца соответствующие документы о собственности. В противном случае продавец обязан вернуть покупателю все полученные от него средства.

Какие инфраструктурные объекты создают в современных поселках? Как закрепляются обязательства по их возведению?

Современные поселки отличаются тем, что в них, помимо необходимых коммуникаций, возводятся объекты инфраструктуры, направленные на повышение качества проживания в поселке. Это парковые зоны с детскими площадками, пляжные зоны у водоема или реки, спортивные площадки для активных видов спорта (футбол, волейбол, теннис и т.п.). Также в современных поселках уделяется пристальное внимание наличию на территории объектов торговли и быта (мини-маркет, кафе, аптека, мойка автомобилей и т.п.). В коттеджных поселках для постоянного проживания, в зависимости от количества проживающих, могут возводиться образовательные учреждения (детский сад, школа). Наличие подобных объектов инфраструктуры, как правило, указывается в генеральном плане (проектной декларации) поселка, в соответствии с которым ведется строительство и благоустройство. Также подобная информация может указываться в соответствующих приложениях (дополнительных соглашениях) к договорам приобретения участка в поселке.

Как и кем эксплуатируются поселки?

Во всех поселках компании «Удача» с начального этапа строительства в них объектов инфраструктуры создается ДНП (дачное некоммерческое партнерство) или ДС (дачный союз). Именно ДНП или ДС осуществляет процесс строительства и последующей эксплуатации коммуникаций и инфраструктуры. Все возведенные объекты инфраструктуры, коммуникации и земли общего пользования в итоге находятся в собственности ДНП (ДС). ДНП (ДС), в свою очередь, заключает договоры на охрану поселка, на техническое обслуживание коммуникаций (электросети, трансформаторных подстанций, газопровода, водопровода и т.п.), на вывоз мусора, закупку своей техники либо аренды для чистки дорог в зимнее время и планового ремонта дорожного покрытия и т.д.

Каковы тарифы на обслуживание? 

Размер взносов напрямую зависит от набора коммуникаций в этом ДНП, тарифов на их обслуживание, количества участков в поселке, количества иных услуг, предоставляемых на территории ДНП (например, содержание зон отдыха, спортивных площадок и т.п.). В поселках компании «Удача» размеры эксплуатационных взносов варьируются в диапазоне от 1 000 - 1 200 руб. с участка в поселке, где из коммуникаций построены песчано-гравийные дороги, электросеть с уличным освещением, функционирует охрана и пропускная система, до 2 500 руб. с участка в поселках, где из коммуникаций еще построены магистральный газопровод, водопровод, оптико-волоконная сеть интернет. Плюс, конечно, собственники участков и строений по счетчикам оплачивают потребленную электроэнергию и газ в соответствии с действующими тарифами.

А в остальном эксплуатационные тарифы у разных застройщиков и управляющих компаний могут отличаться достаточно кардинально. От 1 500 – 2 000 руб. в дачных поселках экономкласса до 15 000 – 25 000 тыс. в месяц в поселках бизнес-класса, а в сегменте премиум загородной недвижимости ежемесячные платежи могут составлять до 70 000 – 80 000 руб. в месяц.

Если в поселке проданы не все участки, увеличиваются ли сборы с проданных?

На начальной стадии строительства, когда доля проданных участков составляет не более 30 – 40%, взносы в управляющую компанию на эксплуатацию коммуникаций и инфраструктуры, как правило, не взимаются. На таких этапах редко бывает, что при малом количестве проданных участков в поселке построена вся инфраструктура и функционируют все коммуникации, поэтому, собственно, взимать пока не за что. Но даже если поселок полностью функционирует, взносы взимаются соразмерно общему количеству участков в поселке, а не только с проданных. Т.е. застройщик сам несет бремя эксплуатации и обслуживания непроданных участков. Здесь можно провести аналогию с многоквартирными домами-новостройками, где коммунальные платежи начинают начисляться только с момента сдачи дома в эксплуатацию и наличия у покупателя права собственности на объект недвижимости.

Ответы на другие вопросы читайте на странице онлайн-конференции «Как правильно выбрать земельный участок для загородной жизни или для дачи: на что обратить особое внимание».

Узнайте, как провести онлайн-конференцию на www.irn.ru!