Не только ипотека: главные инструменты покупки квартиры в новостройках
Каким способом воспользоваться в каждом конкретном случае
В последнее время застройщики соревнуются не только по цене и «начинке» своих проектов, но и по максимальному ассортименту инструментов покупки. Даже если человек по каким-то причинам не хочет или не может взять ипотеку, ситуация небезнадежна. Покупатель может воспользоваться длительной рассрочкой, лизингом, а также сдать старую квартиру в трейд-ин, при этом сохранив право проживания в ней. О самых удобных способах купить квартиру в новостройке, не обладая полной суммой, рассказала первый заместитель генерального директора компании «Дон-Строй Инвест», руководитель бизнес-направления «Продажи» Ирина Прачёва в ходе онлайн-конференции «Не хватает на покупку квартиры? Ипотека, рассрочка, лизинг и другие инструменты, которые реально работают».
Ипотека
После решения о продлении субсидирования ипотечной ставки на новостройки до 1 января 2017 года рынок «выдохнул». Без субсидирования ставки составляют в среднем 14-15% годовых, что для многих покупателей является критичным. Ипотека по государственной программе предполагает ставку не более 12% при покупке квартиры по ДДУ и первоначальном взносе не менее 20%. При этом для тех, кто покупает квартиры у застройщиков, являющихся партнерами банков, ставки даже ниже. Например, на объектах «Донстроя» кредит от ВТБ24 составляет 11,5%. В рамках специальных акций некоторые застройщики предлагают и более низкие ставки по 7-9%, однако нужно иметь в виду, что обычно это не «чистая» ипотека, а специально разработанная программа, при которой ставку субсидирует сам застройщик обычно на срок до 2-3 лет – потом ставка вновь возвращается к стандартной банковской.
Безусловно, ипотека является значимым драйвером продаж. По данным Est-a-Tet, доля ипотечных сделок в Москве превышает 42%, а в области она составляет 63% от общего количества продаж. По оценкам Ирины Прачёвой, в эконом- и комфорт-классах ипотечные сделки достигают 60-80% от общего объема продаж, тогда как в более дорогих сегментах этот процент ниже. Например, по объектам «Донстроя» он составляет 28%.
Интересно, что, несмотря на трудную экономическую ситуацию и связанные с ней риски, банки все еще предлагают ипотеку без подтверждения дохода. «Например, в рамках программы банка ВТБ24 «Победа над формальностями» кредит можно оформить по двум документам (копии паспорта и водительского удостоверения или заграничного паспорта) при условии внесения первоначального взноса в размере 35% от стоимости квартиры», - рассказывает Ирина Прачёва.
Рассрочка
В прежние годы рассрочка от застройщика не являлась альтернативой ипотеке. Она предлагалась только на короткий срок (до 1-2 лет), а значит, предполагала либо очень большой первоначальный взнос, либо непомерные ежемесячные платежи. Сейчас появились длительные программы сроком до 5 лет и более. Банки отмечают, что срок кредита, прописанный в договоре, обычно составляет 15 лет, однако в реальности люди гасят ипотеку в среднем за 7 лет. То есть такая рассрочка от застройщика уже очень близка к ипотеке по сроку погашения.
При этом проценты по программам рассрочки обычно ниже банковских. Например, у «Донстроя» по ряду объектов возможна беспроцентная рассрочка на 18, 14, 12 или 11 месяцев при первом взносе 60%, 50%, 40% или 35% соответственно. Длительная рассрочка сроком до 5 лет предлагается в ЖК «Символ», где, в зависимости от первоначального взноса (30%, 50% или 70%), процентная ставка составит, соответственно, 10%, 8% или 4% годовых.
У читателей www.irn.ru возник закономерный вопрос – как застройщик может дать рассрочку на 5 лет, если срок строительства не более 2 лет. «С покупателем заключается ДДУ, в котором прописана рассрочка платежа на 5 лет. Покупатель сможет получить ключи и оформить квартиру в собственность после полной оплаты договора – через 5 лет или ранее, - объясняет Ирина Прачёва. - Как показывает практика ипотечного кредитования, большинство заемщиков стремится досрочно погасить ипотечный кредит, и мы полагаем, что по программе рассрочки ситуация будет аналогичной. Если же к моменту ввода дома в эксплуатацию у покупателя не будет достаточной для погашения остатка суммы, но будет необходимость оперативного получения ключей и оформления квартиры в собственность – он всегда может воспользоваться ипотечным кредитом, просто оформив его на остаток стоимости квартиры».
Таким образом, длительная рассрочка от застройщика может оказаться намного выгоднее ипотеки, особенно при большом первоначальном взносе. Однако покупатель должен быть готов к тому, что ключи от квартиры он получит только после того, как полностью рассчитается с застройщиком. Дополнительное преимущество – отсутствие необходимости подтверждения дохода.
Комбинированные программы
На рынке существуют еще две полезные схемы – трейд-ин и лизинг недвижимости. О них редакция IRN.RU писала в статьях «Трейд-ин и другие способы обменять старую квартиру на новостройку» и «Альтернатива ипотеке: кому стоит купить квартиру в лизинг?». Сейчас начали появляться специальные инструменты, основанные на комбинировании этих способов. Так, недавно «Донстрой» представил программу «Поменяй жилье, не меняя жизнь». Этот инструмент позволяет человеку воспользоваться инструментом трейд-ин и остаться жить в старой квартире. Жилье в этом случае приобретает компания «ВТБ24 Лизинг», которая берет со старого собственника ежемесячные платежи.
По сути, эта программа является альтернативой обычной схемы, когда человек продает старую квартиру ради покупки жилья в новостройке, а затем вынужден снимать временное жилье до того, как дом будет достроен. Только в данном случае покупатель избегает необходимости поиска арендного жилья, переезда, оплаты риелтора и других неудобств. К тому же покупатель сохраняет регистрацию в старой квартире до того, как переедет в новостройку. Еще одно преимущество – платежи примерно соответствуют рыночным арендным ставкам, но при этом являются фиксированными. То есть, в отличие от аренды, человек может быть уверен, что ему не повысят ежемесячную плату.
Правда, покупатель должен быть готов к существенному дисконту по отношению к рыночной цене его старой квартиры. По словам Ирины Прачёвой, он составляет около 30%. «Но если в период действия лизинговой сделки (который может составлять до двух лет) вы сами найдете покупателя, готового купить квартиру по более высокой стоимости, разница будет вам выплачена, - отмечает эксперт. - Таким образом, в рамках этой программы вы можете проживать в своей квартире до момента готовности новостройки к переезду и продавать ее на открытом рынке – а если продать не получится, то просто оставить старую квартиру в зачет новой по первоначальной оценке».
Таким образом, сегодня на рынке представлен широкий ассортимент инструментов покупки квартиры. В зависимости от возможностей и потребностей покупатель может выбрать либо стандартную ипотеку с небольшим первоначальным взносом, либо увеличить первоначальный взнос, но сэкономить на процентах в случае с рассрочкой, либо воспользоваться удобным способом отдать старую квартиру взамен новой.