Покупатели на вторичном рынке жилья сейчас делятся на две основные категории. Большинство составляют «альтернативщики», которым для того чтобы купить новую квартиру, необходимо сначала продать старую. Меньшинство - «туристы» с деньгами, которые тоже никуда не спешат, потому что торопиться на стагнирующем рынке некуда и не за чем. Третья, в предыдущие месяцы наиболее активная категория – обладатели валютных накоплений, – из-за укрепления рубля на время затаилась, рассказали редакции IRN.RU представители ведущих риелторских агентств московского региона.
В марте 2016 г. количество зарегистрированных управлением Росреестра по Москве прав на жилую недвижимость выросло на 51,4% к февралю и на 2,9% - относительно аналогичного периода прошлого года. Однако надо учитывать, что сделка по покупке недвижимости занимает длительное время и Росреестр подключается только на последнем этапе. Данные риелторских агентств, которые более оперативно отражают изменения в поведении потребителей, свидетельствуют о некотором снижении активности на рынке в марте по сравнению с февралем. Количество обращений в компанию «ИНКОМ-Недвижимость» по вопросам купли-продажи жилья сократилось относительно февраля на 6,9% (но увеличилось на 23% к марту прошлого года). Показатели реального спроса - количество заявок о предоплате - снизилось относительно февраля на 10% и примерно соответствует уровню марта прошлого года. По данным компании «Азбука Жилья», потребительская активность на вторичном рынке «старой» Москвы по итогам марта 2016 г. уменьшилась на 18,2% к февралю и выросла на 50,9% по сравнению с аналогичным периодом 2015 г.
По мнению участников рынка, в помесячном разрезе спрос на вторичное жилье упал из-за удорожания рубля – за месяц курс вырос на 10%. «В данном случае это крайне существенно потому, что, по нашим оценкам, около 50% активного спроса на вторичном рынке жилья Москвы в настоящее время формируют люди, хранящие свои сбережения в иностранной валюте. Для них резкое укрепление рубля – это существенное снижение их покупательской способности. И одновременно – резкое изменение рыночной конъюнктуры, которое надо осмыслить, оценить и принять», - говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость».
Рост спроса в годовом выражении риелторы связывают с низкой базой первых месяцев 2015 г., когда активность покупателей оставляла желать много лучшего из-за скачка ипотечных ставок и цен – после повышенного спроса конца 2014 г. многие продавцы на вторичном рынке подняли цены, надеясь компенсировать часть потерь от девальвации рубля, объясняет директор по консалтингу и аналитике компании «Азбука Жилья» Екатерина Артемова.
Основной спрос на вторичное жилье был сосредоточен в «старых» границах Москвы. За МКАД «вторичка» по-прежнему проигрывает конкуренцию более дешевым новостройкам, которые в этих локациях представлены во множестве, поясняет Алексей Бернадский, директор «Сети офисов недвижимости Est-a-Tet». Конечно, и в пределах МКАД покупателей интересуют самые привлекательные по цене предложения. Например, однокомнатные квартиры в панельных домах стоимостью примерно 6 млн рублей или небольшие двухкомнатные до 43 кв. м, особенно в ЦАО - квартиру в центре площадью 38 кв. м можно сейчас приобрести за 9,5 млн рублей, рассказывает Ирина Писягина, генеральный директор компании «ПЕРЕСВЕТ-Недвижимость».
В целом март на вторичном рынке прошел достаточно оживленно - покупатели активно смотрели объекты, говорит Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». Проблема с конвертацией просмотров в продажи: большая часть потенциальных покупателей сейчас не готовы к прямым сделкам за неимением достаточного объема средств. По словам Тихоновой, люди либо собираются провести альтернативные сделки (то есть подбирают подходящий вариант взамен выставленной на продажу квартиры), либо планируют приобрести квартиру летом, когда покупательская активность традиционно снижается и владельцы недвижимости более гибко подходят к вопросу скидок.
Нестесненные в средствах клиенты тоже никуда не спешат. «В настоящее время риелторы отмечают некий «туристический поток» клиентов, - рассказывает Екатерина Артемова. - Все условия сейчас для покупателей, в особенности с «живыми деньгами», в связи с чем они чувствуют себя словно на курорте, подходя к выбору жилья довольно придирчиво и не торопясь».
Как следствие, квартиры на вторичном рынке продаются очень долго и очень плохо. По данным «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», в марте срок экспозиции объектов, находящихся в открытой продаже на рынке Москвы, составил 166 дней. По оценке «Инкома», в нынешних условиях покупателей находит лишь примерно пятая часть выставленного на продажу жилья - см. «Квартиры в Москве и Подмосковье: вторичный рынок жив на 20%». В среднем, проданные в марте квартиры ждали реализации 97 дней. Это всего на три дня меньше, чем в феврале, когда компания зафиксировала абсолютный максимум за всю историю наблюдений с ноября 2012 г. «Нынешнее значение на 40,6% превосходит показатель марта 2015 г. и в сочетании с активизацией покупательского интереса свидетельствует о существенном увеличении в текущем году срока принятия потребителем решения о покупке», - подчеркивает Сергей Шлома. Даже для ликвидного жилья (конкурентоспособного по цене) срок экспозиции увеличился с одного месяца до двух из-за роста количества альтернативных сделок, добавляет Екатерина Артемова.
Средние цены на вторичное жилье в «старой» Москве топчутся около отметки в 170 000 за квадратный метр по индексу IRN.RU, постепенно сползая вниз – см. «Обзор рынка недвижимости по итогам марта 2016 года». При этом продать квартиру без дисконта по-прежнему проблематично: по данным компании «ИНКОМ», 79% реализованных в марте столичных объектов были проданы по цене в среднем на 9,3% ниже заявленной. Абсолютный максимум по этому показателю (с января 2005 г.) был зафиксирован в январе 2016 г., когда со скидкой продали 82% квартир.
Аналогичная картина наблюдается и в Подмосковье. По словам Сергея Власенко, президента НП «Корпорация риелторов «Мегаполис-Сервис», в марте более 90% сделок «с живыми деньгами» прошли с дисконтом. И если в феврале он составлял 5-7%, то в марте вырос до 10%. «Объяснение здесь простое - после роста курса рубля по отношению к доллару продавцы стали охотнее соглашаться на дисконт. Ведь сумма, вырученная за жилье в эквиваленте американской валюты, выросла. Особенно это касается тех продавцов, кто не собирается сразу по-новому вкладываться в недвижимость. Поэтому достаточно большое количество потенциальных игроков рынка сейчас полагают, что покупку недвижимости на данный момент можно отсрочить, а вырученные с продажи деньги можно перевести в долларовые накопления в ожидании дальнейшего роста доллара и евро», - говорит Власенко.
При этом риелторы отмечают, что, в принципе, в последние месяцы размер дисконта постепенно сокращается - в связи со снижением цены предложения. В Москве собственники ликвидных объектов, которые еще в январе соглашались на скидку в 4-5%, сегодня готовы уступить не более 2%, отмечает Ольга Тихонова.
На значительные скидки можно рассчитывать при покупке больших и, соответственно, дорогих и малоликвидных квартир. Например, в Московской области плохо продаются двухкомнатные квартиры избыточных – под 90 кв. м - площадей, рассказывает Ирина Писягина. А в столице имеет смысл усиленно торговаться, когда, по ее выражению, «интерьер не совпадает с экстерьером». То есть квартира, пусть хорошая и с дизайнерским ремонтом, находится в старом доме, не отвечающем современным требованиям к комфортному жилью (без паркинга, нормальной входной группы, с пестрым социальным составом жильцов и т.п.).
Впрочем, объекты плохого качества и в низком ценовом сегменте продаются со скидками до 10%, добавляет Тихонова: «В основном это квартиры с маленькими кухнями до 6 метров в ценовом диапазоне до 5 млн рублей».
В целом, если не учитывать месячные колебания, которые могут зависеть от чисто технических причин типа количества рабочих дней в месяце, спрос на вторичном рынке Москвы в последний год достаточно стабилен: в месяц регистрируется в среднем 8000 – 10000 переходов прав на жилье. Например, за I квартал 2015 г. в столице было оформлено 29 555 прав, а за первые три месяца текущего года – 28 188, лишь на 4,6% меньше, чем годом ранее. По всей видимости, в обозримом будущем эта тенденции не изменится, полагают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Дело в том, что программа льготной ипотеки и гибкая ценовая политика застройщиков переманили с вторичного рынка на первичный практически всех покупателей, которым в принципе подходят новостройки. То есть тех, кто располагает свободными средствами хотя бы в размере первоначального взноса по ипотеке и готов ждать окончания строительства дома. На «вторичке» в основном остались те, кто очень нуждается в жилье в силу жизненных обстоятельств, но может его приобрести только по альтернативной схеме, на деньги от продажи имеющейся недвижимости (возможно, с небольшой доплатой). В результате спрос на «вторичку» сейчас регулируют в большей степени даже не экономические, а социальные факторы – количество браков, разводов, рождений детей. А эти показатели остаются примерно на одном уровне из года в год.
Однако в среднесрочной перспективе вторичным квартирам будет все труднее конкурировать с новостройками. На первичном рынке растет предложение готового жилья: по данным компании «ИРН-Консалтинг», к концу 2015 г. число выставленных на продажу квартир в сданных в эксплуатацию новостройках увеличилось в полтора раза по сравнению с 2014 г. В дальнейшем это может свести на нет единственное преимущество «вторички» и привести к очень существенному снижению цен на вторичную недвижимость, особенно на старое жилье советской постройки - см. «Готовые новостройки «съедят» вторичное жилье».