Строить в Москве стало быстрее и понятнее

Московские власти, усиленно пытающиеся облегчить застройщикам жизнь, стараются не зря: сократились сроки реализации строительных проектов, а главное – весь процесс стал понятным и более-менее прогнозируемым, признают сами девелоперы. Но вести бизнес легче не стало: падение спроса на жилье и рост стоимости финансирования проектов вполне успешно компенсируют застройщикам снятые административные барьеры.

Достижения московского стройкомплекса

В плане улучшения инвестиционного климата стройкомплекс делает акцент на ликвидации избыточных согласований и переводе всех возможных процедур в электронный вид, заявил руководитель столичного департамента градостроительной политики Сергей Левкин на круглом столе «Стало ли легче строить в Москве», организованном Московским урбанистическим форумом совместно с департаментом и Агентством стратегических инициатив.

В частности, еще в 2013 г. были отменены:

• согласования префектур и управ на всех стадиях реализации строительного проекта;
• согласования проектной документации. Установлен запрет на принятие проектной документации на государственную экспертизу в случае наличия в составе проектной документации согласований, не предусмотренных законодательством;
• оформление порубочного билета при наличии государственной экспертизы проектной документации и разрешения на строительство, выданных уполномоченными структурами Москвы;
• оформление колористических паспортов при строительстве и реконструкции объектов капитального строительства.

В 2015 г. был принят новый порядок оформления ордеров для производства земляных работ в случае капитального строительства. Исчезла необходимость в проведении геотехнической экспертизы; согласовании проектной документации на проведение работ, связанных с нарушением дорожной одежды, изменением или ограничением движения транспорта и пешеходов с ГИБДД; согласовании проектов организации строительства и проектов производства работ на земляные работы в службе Госсанэпиднадзора; получении заключения о соответствии требованиям гражданской обороны и предупреждения чрезвычайных ситуаций проекта строительства; согласовании проектов благоустройства территорий в охранных зонах коммуникаций.

В настоящее время бизнесу в электронном виде доступны следующие госуслуги: государственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий; получение разрешения на строительство; получение заключения о соответствии построенных объектов требованиям технических регламентов и проектной документации; получение разрешения на ввод объектов в эксплуатацию; утверждение архитектурно-градостроительного решений; получение паспорта колористического решения фасадов зданий; согласование дизайн-проектов размещения вывесок; предоставление сведений информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города Москвы; направление извещения о начале и об окончании строительно-монтажных работ, предоставление ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства; оформление ордера на земляные работы.

На достигнутом власти останавливаться не намерены. С 1 апреля только в электронном виде будет предоставляться услуга по подготовке, утверждению и изменению градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). Также в этом году планируется перевести в электронный вид согласование специальных технических условий (к 1 августа); выдачу технического заключения о соответствии документации Сводному плану инженерных сетей и подземных сооружений (к 1 ноября); предоставление информации из Сводного плана подземных коммуникаций и сооружений в городе Москве (к 1 декабря).

Застройщикам нововведения пришлись по вкусу: по итогам 2015 г. 73% всех заявлений на получение госуслуг из области строительства было подано в электронном виде.

Планы на перспективу

Как рассказал Сергей Левкин, департамент градостроительной политики совместно с Минстроем и Минэкономразвития РФ при участии ресурсоснабжающих компаний работает над упрощением размещения инженерных сетей – для этого нужно будет внести изменения в градостроительное и земельное законодательство. Предполагается классифицировать виды сетей с точки зрения их технических характеристик и в зависимости от класса установить требования к оформлению земельных отношений и к градостроительной подготовке территории.

22 марта столичный градоначальник Сергей Собянин подписал постановление правительства Москвы № 108-ПП, которым отменяется необходимость получения разрешения на строительство некоторых видов сетей инженерно-технического обеспечения. Контролировать размещение и эксплуатацию таких сетей будет Объединение административно-технических инспекций Москвы и Ростехнадзор. Для размещения магистрально-распределительных сетей сохраняется действующий порядок.

В настоящее время в Москве завершается формирование Сводного плана подземных коммуникаций и сооружений, в котором будет отражена информация обо всех действующих и проектируемых подземных инженерных коммуникациях и сооружениях. С 1 апреля данный информационный ресурс начнет функционировать в тестовом режиме, обещают власти.

Кроме того, уполномоченные структуры сейчас занимаются переводом архива Геофонда г. Москвы в части геологических изысканий в электронный вид и включением его в состав Интегрированной автоматизированной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, то есть идет «оцифровка» результатов инженерно-геологических изысканий. Благодаря этому строительные организации получат доступ к информации о геологических характеристиках земельных участков, на которых планируется строительство и, соответственно, смогут снизить затраты на подготовку проектной документации, а также улучшить качество проектирования.

Также планируется включить в состав ГПЗУ технические условия подключения к инженерным сетям и информацию о подземных коммуникациях и сооружениях. Эта инициатива столичного стройкомплекса уже одобрена Минстроем, Минэкономразвития и Агентством стратегических инициатив. Пилотный проект по предоставлению застройщику возможности запросить технические условия подключения к сетям водоснабжения и водоотведения одновременно с заявкой на выдачу ГПЗУ начнет реализовываться до конца апреля.

Принято решение о создании единого контактного центра строительного комплекса Москвы, в котором можно будет получить актуальную информацию о порядке прохождения процедур в строительстве. По словам Левкина, этот сервис начнет функционировать в пилотном режиме в течение 2016 г. А в рамках кабинета застройщика на портале стройкомплекса можно будет воспользоваться «калькулятором процедур». В зависимости от типа планируемого объекта, а также градостроительных условий и ограничений развития территории застройщики смогут сразу получить информацию о последовательности, сроках и стоимости прохождения процедур, необходимых документах и т.п.

Застройщики: строить стало лучше, строить стало веселее

Застройщики в целом высоко оценивают старания московского правительства. Тем более что ранее строительный бизнес, по словам его представителей, не был избалован таким вниманием к своим нуждам. «Не помню, чтобы 10 лет назад нас собирали и спрашивали, чем вам помочь, - поделился наболевшим президент Национальной ассоциации застройщиков жилья, председатель совета директоров корпорации «Баркли» Леонид Казинец. – Разве что в кризис 1998 г. нас вызвали и сказали, что объемы падения строительства такие, что давайте мы вам что-нибудь быстренько подпишем – ну, может, инвестконтракты у кого зависли. И, пожалуй, все… А сейчас работа с процедурами, застройщиками ведется планомерно».

По его мнению, кризис – очень удачное время для наведением порядка в строительной отрасли. С одной стороны, когда нет перегрузки инвестиционной активности в городе – и застройщиков стало меньше, и аппетиты у них теперь поскромнее – можно спокойно во всем разобраться. С другой, из-за ухудшения макроэкономической ситуации, снижения спроса на жилье и удорожания кредитных ресурсов возникла жесткая потребность научиться строить предельно экономно. «Процедуры, присоединения, согласования – это все деньги. А с деньгами в инвестпроектах стало очень тяжко, очень тощая ситуация, буквально доллары с метра», - посетовал глава «Баркли».

За последнее время административный «климат» Москвы улучшился для девелоперов процентов на 30%, считает Казинец. «Если раньше застройщика спрашивали, в чем тяжесть твоей жизни, он отвечал: процедуры смертельные, ничего не могу сделать. Сейчас это третья-четвертая-пятая позиция (в списке жалоб – прим. ред.). Тяжелее стало со спросом и деньгами, с процедурами точно стало легче», - подчеркнул президент Национальной ассоциации застройщиков жилья.

Оптимизация согласовательных процедур и их перевод в электронную форму, в частности, позволяет девелоперам экономить на персонале: тем же количеством сотрудников мы обеспечиваем согласование гораздо большего объема проектов, отметил Иван Романов, управляющий директор «Группы ЛСР» в Москве.

Необходимость в некоторых специалистах вообще отпала, добавила Любовь Цветкова, председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы: «Если раньше нужно было с составе технического заказчика держать отдельного сотрудника – назывался он специалистом по прохождению экспертизы, - который дневал и ночевал в экспертизе, воевал с каждым экспертом, обивал пороги, приходил с конфетами, то теперь вообще такой сотрудник не нужен. Почти все происходит в электронной форме. Это не значит, что экспертиза стала лояльнее к нам относиться – иногда весь проект приходится переделывать. Но этот процесс теперь лишен творческой окраски, общение чаще всего идет в электронном виде: эксперт задает вопрос – мы ему отвечаем, надо – переделываем».

Больше всего девелоперов радует даже не сокращение количества различных согласований, а их жесткая регламентация, сокращение «творческой составляющей», что позволяет сделать весь процесс прогнозируемым по срокам и затратам. Снижаются риски реализации строительных проектов – а это для застройщиков главное.

По словам Ивана Романова, управляющего директора «Группы ЛСР» в Москве, в настоящее время при наличии земли и градостроительной документации выйти на площадку и начать строительство можно примерно за полгода – столько времени потребуется на изменение вида разрешенного использования участка, разработку архитектурно-градостроительного решения, получение разрешения на строительство и т.п. – всего порядка 10 процедур. А раньше, до перехода на электронную форму подачи заявок и разработки регламентов, аналогичный процесс затягивался на годы, так как ответственные за согласования чиновники могли мурыжить застройщика бесконечно долго, но так и не дать определенного ответа.

Например, еще четыре года назад процедура согласования свидетельства об архитектурно-градостроительном решении, по выражению общественного представителя АНО «АСИ» в Москве Дмитрия Волкова, представляла собой поиск общего языка между архитектором, который проектирует, и архитектором, который согласует. И пока они его искали, инвестор платил за земельный участок, за простои, за все. Сейчас эта процедура регламентирована, осуществляется в электронном виде и, по опыту, действительно проходит в заявленные сроки (14-30 дней), отметил Волков.

«Но главное отличие даже не в сроках, а в том, что предсказуемость инвестиционного проекта увеличилась на порядок, - подчеркнул Романов. - Благодаря тому, что московское правительство сформировало четкий регламент и последовательность выполнения согласований, мы можем с высокой степенью вероятности сказать, в какой момент у нас будут получены все предусмотренные законодательством согласования. Это позволяет нам планировать инвестиции в проект, делает более предсказуемым получение дохода, это снижает наши издержки, и мы можем предложить нашим покупателям жилье по более низким ценам».

По оценке Цветковой, сроки реализации строительных проектов от получения ГПЗУ до разрешения на ввод в зависимости от уникальности проекта, его местоположения и т.п. сократились от 10 до 25-30% - это минимум 5-6% бюджета проекта, «что в условиях отсутствия денег очень важно», подчеркнула она.

Ложки дегтя

Конечно, в огромной бочке меда, которую, по-видимому, представляет собой градостроительная политика московских властей последних лет, не обошлось без нескольких ложек дегтя. Во-первых, были облечены процедуры, связанные с самим строительством, а «большая работа, которая предшествует ГПЗУ, так и осталась сложной, тяжелой и неоднозначной», отметила Любовь Цветкова. Во-вторых, далеко не все подразделения московского правительства также отзывчивы к нуждам девелоперов, как стройкомплекс. Например, в департаменте транспорта не то что нет электронной формы подачи заявок - там даже невозможно получить отметку о том, что твоя корреспонденция принята, рассказала Цветкова.

Но самая главная проблема, единодушны застройщики, – это отсутствие исчерпывающего перечная процедур по подключению к инженерным сетям и вообще поведение «естественных монополистов», которые «отрываются по полной» на девелоперах.

«Чтобы получить разрешение на строительство, я должен подать в электронном виде одно заявление, а чтобы направить заявку на технологическое присоединение, например, в МОЭСК, я должен подать два десятка документов. И с первого раза у меня это не получится, даже если я очень-очень большой профессионал. И не в электронном виде, а в одно окно, с пожеланием, чтобы их было хотя бы два, чтобы очередь была поменьше», - пожаловался Дмитрий Волков.

Необходимо создать единую систему, включающую все организации, имеющие отношение к строительному процессу, считает Волков. И обеспечить одинаковые для всех правила игры, добавил Романов. Тогда девелоперы действительно смогут существенно оптимизировать затраты на реализацию проектов и сделать жилье более доступным для конечных потребителей.

«В Москве всегда «хотелок» девелоперских было больше, чем площадок. Всегда был overload инвестиционной активности. В какой-то степени он сохраняется и сейчас, хотя кризис этому не способствует. Если разрешить всем строить, что они хотят и где хотят, через два дня вы удивитесь. Поэтому процедуры, которые регулируют инвестиционную активность в городе, должны быть жесткими. Но они должны быть понятными и конкретными», - подчеркнул Леонид Казинец.