Квартира в московской новостройке за 4 млн руб. уже не редкость

На фоне всплеска спроса на новостройки, спровоцированного опасениями за судьбу программы льготной ипотеки, девелоперы сокращают скидки на квартиры – в большинстве проектов они сейчас не превышают 5-10%. Впрочем, возможно, дело не только в оживлении рынка, но и в том, что скидки постепенно преобразуются в снижение заявленных цен: в Москве уже не редкость квартиры стоимостью до 4 млн руб., а апартаменты можно купить меньше, чем за 3 млн руб., рассказали редакции IRN.RU представители крупнейших риелторских агентств столичного региона.

Спрос

Заявления представителей Минфина о завершении программы льготной ипотеки (которую в итоге все-таки продлили) стали драйвером спроса на рынке новостроек Москвы и Подмосковья в начале года. Участники рынка заявляют о росте реального спроса в феврале от 15% до 100% по сравнению с январем 2016 г. Активность покупателей, то есть число звонков и обращений в компании, увеличилась примерно на 30%. В целом по рынку Москвы количество зарегистрированных столичным Росреестром ДДУ увеличилось на 18,5% относительно января и на 62,2% - по сравнению со слабым в плане спроса февралем прошлого года (в I квартале 2015 г. рынок фактически «умер» после рекордных продаж конца 2014 г.).

Так как февральские покупатели хотели во что бы то ни стало подписать договор до окончания ипотечной программы, которое ожидалось 1 марта, сократилось время принятия решений о сделке. «У нас были примеры, когда люди впервые приезжали на объект и в этот же день заключали договор», - говорит Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development (ЖК «Новый Зеленоград»).

Однако аврал продолжался недолго: после того, как правительство объявило о продлении программы, люди снова готовы тратить достаточно времени на мониторинг рынка и сравнение конкурентов, добавляет Акимова. И вообще активность покупателей упала – снижение потенциального спроса фиксируют хоть и не все, но многие участники рынка. Например, количество обращений потенциальных клиентов в «ИНКОМ-Недвижимость» в первую неделю марта сократилось относительно первой недели февраля почти в два раза, в Est-a-Tet потенциальный спрос за первые две недели марта сократился на 30% относительно аналогичного периода февраля, в «Метриум Групп» - на 10-15%, в проекте «Ривер Парк» - примерно на 10%.

Помимо продления субсидированной ипотеки причиной снижения активности покупателей в марте стали длинные выходные и, главное, частичное исчерпание спроса будущих периодов во время всплеска покупательской активности в феврале, отмечает руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк. Многие потенциальные покупатели, изначально планировавшие сделку в марте, совершили покупку уже в феврале, поясняет управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

А вот на ухудшение условий кредитования в рамках ипотечной госпрограммы – банки немного повысили ставки из-за уменьшения размера бюджетной субсидии - покупатели отреагировали достаточно сдержанно, отмечают участники рынка. «На данный момент повышение ставок не существенное: 12% годовых также привлекательны для клиентов по сравнению со стандартными программами банков, где ставка варьируется от 13,5% до 15% годовых», - говорит Литинецкая.

Спрос на льготную ипотеку остается высоким, даже есть рост числа обращений. Таким образом, повышение ставок по субсидированной ипотеке на спрос не повлияло, соглашается председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Даже с изменившимися условиями кредитования ипотека с субсидированной ставкой стимулирует потребительский спрос и, безусловно, будет востребована в течение 2016 г., уверена заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь.

«В условиях снижающихся доходов населения ставка критически влияет на размер платежа, а через соотношение с доходом - на финальное одобрение банком кредита. Кроме того, государственная поддержка придает покупателю уверенности в решении взять на себя обязательства по кредиту. Поэтому спрос, особенно в эконом-сегменте, будет постепенно переходить именно в поддерживаемые государством проекты нового жилья», - подчеркивает финансовый директор «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Людмила Цветкова.

Соответственно, застройщики также вряд ли запустят новые более длительные рассрочки или приступят к разработке совместных с банками программ льготного кредитования, считает Мария Литинецкая. «Год назад, когда проценты по жилищным кредитам варьировались в пределах 18-25%, это было актуальным. Сегодня же ставки по субсидируемой ипотеке не столь высоки, чтобы дополнительно их снижать», - отмечает она.

Впрочем, в последнее время девелоперы стали чаще предоставлять рассрочку платежа до конца строительства, добавляет Юлиан Гутман, директор департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость». В некоторых случаях срок достигает трех лет и более. Такие рассрочки, по его словам, предполагают взимание процентов и первоначальный взнос от 20-30%.

Цены и скидки

Всплеск спроса в феврале вымыл с рынка наиболее доступные квартиры, что привело к автоматическому повышению средних цен по рынку, отмечает Юлиан Гутман. Согласно данным «ИРН-Консалтинг», из-за снижения объемов предложения жилья экономкласса с января по февраль 2016 г. средняя стоимость метра в новостройках Москвы между Третьим транспортным кольцом и МКАД выросла с 199 600 до 201 900 руб. (см. «Новостройки Москвы в феврале 2016 года: объемы предложения упали, а цены выросли»).

При этом сократился размер дисконта. Акции и скидки, приуроченные в 23 февраля и 8 марта, носили довольно кратковременный характер и не превышали 10%, в ряде случаев скидка представляла собой абсолютную цифру от общей стоимости объекта - например, 50 000 рублей, рассказывает Владимир Богданюк.

По словам Гутмана, максимальный дисконт может сейчас достигать 20%, но в большинстве проектов составляет не более 10%. Дисконт в 15% и более предоставляется лишь на очень ограниченный объем квартир или на краткосрочный период. Также скидки в 15% могут распространяться на машино-места и кладовые при их покупке «пакетом».

По оценке Ирины Доброхотовой, в среднем размер бонусов сегодня не превышает 5%, но чаще лояльность к покупателю проявляется уже почти символической скидкой в 3%. Исключение составляют жилые комплексы более высокого класса или те, где продажи только-только стартовали.

«Возможно, это связано с тем, что минимальные цены уже достигли дна: так, в Москве уже не редкость квартиры стоимостью до 4 млн руб. Апартаменты нередко можно приобрести по цене до 3 млн руб. Выбор объектов большой, поэтому скидки скорее символические – 3-5%», - добавляет Доброхотова.

Управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов согласен с коллегой: «Уже в 2015 г. девелоперы умерили темпы роста цен на новостройки, поэтому предлагать большие дополнительные скидки им попросту невыгодно». По его словам, за год новостройки в Новой Москве подорожали на 2-10% в связи с увеличением стадии строительной готовности. Напомним, несколько лет назад ежегодный прирост цены новостроек по той же причине мог составлять и 30, и 50%.

Перспективы

Как неоднократно отмечал IRN.RU, спровоцированные внешними причинами скачки покупательской активности в условиях крайне ограниченной емкости платежеспособного спроса чреваты исчерпанием спроса будущих периодов и стагнацией. Причем последняя может затянутся весьма надолго – напомним, после ажиотажа конца 2014 г. уровень спроса в первом квартале 2015 г. был минимальным. Для того чтобы спасти «умирающий» рынок, правительству пришлось запускать программу льготной ипотеки...

Словесные интервенции чиновников на тему ипотечной госпрограммы привели к реализации в течение января-февраля 2016 г. спроса, который мог бы поддерживать рынок в течение нескольких месяцев. Соответственно, уже в апреле-мае на рынок недвижимости может прийти жесткая стагнация, которая продлится до осени или даже до конца года.

Подробнее об этом читайте в статье: «Трудная судьба льготной ипотеки оживила рынок новостроек Москвы в феврале, но искусственная оттепель к маю сменится естественными заморозками».