Американский экономист Мюррей Роттбард шутил, что термин «рецессия» появился в экономической науке как замена «паники» и «депрессии», возникавших на фоне различных финансовых кризисов, дабы не травмировать особо чувствительных граждан. Сегодня рецессией в экономике принято называть умеренный спад производства или темпов экономического роста, симптомами которой могут стать увеличение безработицы, а также нулевой рост (стагнация) или падение ВВП. Термин «депрессия», кстати, в итоге сохранился и является одной из фаз экономического цикла наравне с рецессией и бумом. В разное время рецессия как ухудшение экономического состояния становилась диагнозом для экономики множества мировых держав. В 2015 году, помимо России, под ударом оказались Китай и США. Среди прочего, депрессивные настроения в экономике снижают и инвестиционную привлекательность страны.

Китай

В начале февраля китайский Центробанк анонсировал сокращение минимального первоначального взноса для приобретения недвижимости в небольших городах в попытке возродить вялый рынок недвижимости и справиться с замедлением экономики. К слову, годовой рост китайской экономики в четвертом квартале 2015 года составил 6,8%, что стало самым слабым показателем с 2009 года.

Рынок жилья в Поднебесной также серьезно ослабел: из-за обилия предложения интерес к местным объектам заметно охладел. Количество непроданных домов по всей стране в конце 2015 года выросло на 11,2%, достигнув показателя в 452 млн квадратных метров. Средняя цена нового жилья в 100 крупнейших городах Китая в январе 2016 года выросла на 0,42% по сравнению с предыдущим годом, составив чуть более 11 000 юаней ($1677) за квадратный метр. «Скорую помощь» в виде ипотечных нововведений уже одобрил Народный банк Китая, который придерживается политики поддержки разумного потребления жилья и содействия стабильному и здоровому развитию рынка недвижимости. В результате принятых мер минимальный взнос для резидентов, покупающих недвижимость в первый раз, в китайских городах, которые не имеют ограничений на приобретение жилья, то есть во всех, кроме Шанхая, Пекина, Гуанчжоу, Шэньчжэня и Саньи, упадет с 25% до 20%. Не забыли китайские власти и о покупателях второго дома: для них первоначальный взнос опустился с 40% до 30%. Кроме того, китайские власти решили упразднить закон 2006 года, запрещающий приобретать местную недвижимость иностранным гражданам, проживающим или работающим в Китае менее года.

Неясно, помогут ли правительственные меры привлечь новых покупателей и инвесторов. Пока же последние продолжают уходить с рынка, не видя смысла в риске ради довольно низкой доходности, которая сегодня не превышает 2,5-3,2% годовых.

Но проблема, с которой столкнулся инвестор из Владивостока Владислав С., оказалось гораздо серьезнее, чем просто низкая прибыль. Россиянин приобрел однокомнатную квартиру в провинции Фуцзянь неподалеку от строящейся фабрики по производству бытовой техники, планируя сдавать жилье в аренду ее сотрудникам. Инвестору эта идея казалась довольно удачной, поскольку сотрудникам удобнее проживать в непосредственной близости от места работы. Но в рамках развития фабрики ее владельцы решили построить целый город для проживания сотрудников, и в результате квартира Владислава была обречена на вечный простой: спрос среди арендаторов оказался нулевой и инвестиция увенчалась полным провалом.

США

Тот факт, что Соединенные Штаты вступили в рецессию в минувшем году, пока признан не всем мировым экономическим сообществом, но большинство его членов сходится во мнении, что экономический спад произойдет задолго до 2018 года. Темпы роста американской экономики снижаются с лета 2014 года: в четвертом квартале 2015 года ВВП увеличился лишь на 1,8% в годовом выражении.

Министерство труда недавно заявило, что число американцев, подавших заявку на пособие по безработице, в конце января 2016 года за неделю выросло на 8000 до 285 000. Тем не менее рынок жилья США пока не ощутил серьезных последствий замедления экономики. Хотя строительный сектор на американском рынке жилья демонстрирует снижение показателей, цены на дома продолжают расти. Объемы строительства нового жилья упали на 2,5% с учетом сезонных колебаний годового темпа до уровня в 1,15 млн единиц.

Стоимость американского жилья в 2015 году выросла, как уже отмечалось выше, но лишь на 4,1% против 6% в 2014 году. Темпы роста ставок в секторе аренды также замедлились в конце 2015 года, но увеличение все же продолжается: в 2015 году арендная плата выросла более чем на 3%. Доходность американских жилых объектов в крупных городах составляет от 3,5% до 4,6% годовых.

В одном из крупнейших городов государства – Нью-Йорке – средняя цена установила рекорд, достигнув $980 000, что оказалось на 6,5% выше, чем в 2014 году ($920 000). Продажи жилья также выросли, но не столь сильно: их рост составил 2,2% по сравнению с 2014 годом, но ниже темпов продаж 2013 года.

Нью-Йорк, город, который привлекает покупателей жилья со всего мира, не оставляет равнодушными и российских инвесторов. Кстати, для Нью-Йорка, как и для США в целом, очень характерна политика «документационного подтверждения» всего, в том числе и в рамках аренды жилья. Например, потенциальный арендатор перед заключением договора аренды предоставляет собственнику жилья документы, удостоверяющие его платежеспособность, отсутствие судимости и тому подобное. Это обусловлено именно безопасностью арендодателя, однако не многие иностранные собственники знакомы с подобными нюансами. Инвестор из Москвы Владимир Н., купивший квартиру в Нью-Йорке и решивший сдавать ее в аренду, не учел, что законодательство в штате Нью-Йорк окажется на стороне квартиросъемщика. Когда последний перестал вносить оплату, Владимир без особого беспокойства решил пообщаться с арендатором, но тот объяснил, что хоть денег на оплату жилья у него нет, съезжать из съемной квартиры он не собирается. Шокированный инвестор обратился к местным юристам, которые и объяснили, что довольно лояльные законы данного штата встают на защиту интересов арендатора жилья. Вместо того чтобы получать прибыль, Владимиру придется потратить время и нервы: желая выселить нерадивого квартиранта по закону, ему придется обратиться в суд, который может длиться долгое время, и обойтись инвестору недешево.

Факторы, которые тянули вниз мировую экономику в 2015 году, в наступившем году остались на прежнем месте, а в некоторых случаях даже усилились: повышение процентных ставок по корпоративным облигациям, скорее всего, приведет к замедлению роста экономики в США, а снижающаяся стоимость активов Китая может спровоцировать финансовую турбулентность не только в местном масштабе, но и на общемировом рынке. Именно поэтому ждать восстановления рынков жилья стран, переживших рецессию, в скором времени не стоит, а значит, не стоит и инвестировать в местную недвижимость, по крайней мере, в ближайшие пару лет.