Что делать, если очень хочется инвестировать в недвижимость

Вера в инвестиционную привлекательность недвижимости за последний год серьезно пошатнулась – цены на жилье падают, и даже новостройки не гарантируют прибыли. Тем не менее многие до сих пор считают, что деньги стоит вкладывать в квадратные метры. Специально для таких людей редакция IRN.RU выяснила, в какую недвижимость можно инвестировать даже на падающем рынке.

Интересно только новичкам

По данным онлайн-голосования на IRN.RU, лишь 10,8% ответивших считают недвижимость надежным инструментом для инвестиций. Всего полтора года назад такого мнения придерживались 28%. Даже вера в рубль за это время упала менее значительно: в августе 2014 года хранить сбережения в российской валюте считали правильным 16,3% участников онлайн-голосования, а в январе 2016 года – 9,5%. Неудивительно, что на фоне затянувшейся девальвации рубля за минувшие полтора года значительно выросло доверие к доллару: с 12,8% до 37,2%, в результате американская валюта заняла первое место среди всех вариантов.

В чем надежнее хранить сбережения в текущей экономической ситуации?

Онлайн-голосование на IRN.RU

Эксперты подтверждают снижение интереса покупателей к инвестициям в недвижимость – см. «Спекулянты разочаровались в московской недвижимости». Если в 2014 году доля инвестиционных сделок составляла порядка 30% в общем объеме продаж, то сейчас на них приходится около 10%. Немного выше доля инвесторов в Подмосковье. По словам руководителя аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимира Богданюка, из-за более низкого порога входа на инвестиционные покупки в области приходится порядка 15% сделок. Однако в целом такие сделки сейчас совершаются крайне редко и, как правило, новичками, а не опытными инвесторами, отмечает профессиональный инвестор, в прошлом управляющий партнер ЗПИФ «НСКА-Новостройки» Юрий Гольдберг.

Есть ли рост

В предыдущие годы новостройки показывали неплохой прирост, однако сейчас он заметно снизился. «Средний рост цен в рамках одной очереди строительства составляет 18-20%, в 2012-2013 гг. данный показатель составлял от 25-40% в зависимости от проекта», - говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». И даже здесь речь идет об уже «подросших» проектах, которые в основном выходили на рынок еще в 2014 – начале 2015 годов. Как отмечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая, по итогам 2015 года во многих проектах стоимость квадратного метра за год изменилась незначительно или вовсе осталась на прежнем уровне.

Изменение динамики доходности вложений в первичный рынок наглядно демонстрирует история закрытого паевого инвестиционного фонда «НСКА-Новостройки». Началась она в декабре 2012 года, когда был сформирован фонд и куплены первые квартиры по ДДУ. За первый год инвестиции принесли пайщикам около 25%, и организаторы фонда сделали дополнительный выпуск паев. «Мы привлекли около 30 пайщиков, начали покупать новые квартиры и продавать уже построенные. За второй год (2014) доходность составила около 10%. И уже тогда стало понятно, что рост цен на квартиры замедляется, ликвидность падает, а разница между строящимся жильем и готовым существенно уменьшается», - рассказывает Юрий Гольдберг.

В начале 2015 года управляющие фондом предложили пайщикам выкупить их паи на баланс компании и начали распродавать квартиры с дисконтом. «На сегодняшний момент продано только 50% квартир. По оставшимся дисконт составляет 20%, но по многим нет даже звонков, - констатирует инвестор. - Московские квартиры оказались более ликвидными. Последняя сделка прошла в октябре по ЖК «Водный»: мы продали «однушку» 48 кв. м за 7 800 000 при покупке по 7 000 000 в мае 2014 года и были очень рады, в этом объекте осталась еще одна квартира. Есть еще один «замечательный» объект в Красногорске на улице Геологов, в котором мы снижаем цену каждый месяц, летом звонки были, а сейчас их нет».

По словам Юрия Гольдберга, многие инвесторы в начале 2015 года воспринимали девальвацию как триггер к росту и отказывались продавать организаторам ЗПИФа свои паи, рассчитывая на их рост: «Многих нам удалось убедить продать и переложиться в новый наш инструмент ИСУ (ипотечные сертификаты участия) с фиксированной доходностью 20% в рублях или 10% в долларах, но были и несговорчивые, последнего пайщика выкупили в декабре. Если еще в начале 2015 года были инвесторы, которые неправильно оценивали экономическую ситуацию и говорили, что на кризисе надо зарабатывать, как они уже делали в 1998 г. и 2008 г., то сейчас таких нет». Сам инвестор решил сконцентрироваться на других видах бизнеса, в частности, организовал сервис по оценке стоимости ремонта и поиску подходящей бригады PriceRemont.Ru.

«Вторичка» с дисконтом

Несмотря на общее снижение привлекательности инвестиций в недвижимость, на этом рынке все еще есть возможность заработать. Частный инвестор Андрей работает в сфере девелопмента и сам вкладывает деньги в недвижимость. Он начал инвестировать 6 лет назад: покупал квартиры в новостройках на ранних стадиях строительства, а затем перепродавал с заметной прибылью. Однако сейчас такой способ, по мнению инвестора, несет слишком много рисков, к тому же доходность инвестиций существенно снизилась.

С 2014 года Андрей стал инвестировать во вторичную недвижимость. И добился успеха, несмотря на общее снижение спроса и цен. По своим каналам он узнает о предложениях с существенным дисконтом – порядка 30-40%. Такие скидки готовы давать продавцы, которым срочно нужны деньги (в основном на спасение бизнеса или из-за грядущего банкротства). Наиболее привлекательными инвестор считает самые дешевые квартиры экономкласса.

Снижение спроса на квартиры инвестора не пугает. «Спрос просел, но он есть. Конечно, если выставлять такую же цену, как в большинстве объявлений, можно очень долго искать покупателя. Но если изначально продавать с дисконтом к рынку, квартира продастся быстро», - говорит Андрей. Только за декабрь-январь инвестор продал 8(!) квартир. Благодаря тому, что квартира изначально покупается с очень большим дисконтом, даже с учетом скидки при продаже в 10-20% и уплаты налогов инвестор фиксирует прибыль.

Менять инвестиционную стратегию Андрей в ближайшее время не намерен. По его мнению, цены вряд ли просядут более чем на 10% за год, к тому же он ожидает роста интереса покупателей ко вторичному рынку, поскольку он более надежен. И все же для начинающих инвесторов это непростой способ. Нужно знать, где получать информацию о самых выгодных предложениях, а в открытых источниках она редко публикуется. К тому же сделку должен обязательно сопровождать профессиональный юрист, ведь столь сильно заниженная цена – это всегда тревожный звоночек.

Новостройки: можно, только осторожно

Некоторые объекты на первичном рынке все же остаются привлекательными для инвестиций. Юрий Гольдберг считает, что имеет смысл вкладываться только в крупные проекты (от 500 000 кв. м) внутри МКАД со сдачей в 2019-2020 году, если при этом квартиры предлагаются с дисконтом к рынку. Многие эксперты согласны, что наибольший интерес представляют масштабные проекты по редевелопменту промзон в Москве.

Руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова считает подходящим для инвестиций проект «Символ» от «Донстроя», который строится на месте завода «Серп и молот». «Проект отличает хорошая локация всего в одной станции метро от кольцевой ветки метро и очень адекватные стартовые цены – в среднем 150 000 – 160 000 рублей за кв. м. За время строительства квартиры здесь могут подорожать примерно на 30%, что является очень неплохим показателем для сегодняшнего рынка», - говорит эксперт.

Мария Литинецкая рекомендует обратить внимание на другой масштабный проект редевелопмента – «Зиларт» от ЛСР. Генеральный директор «Бон Тон» Надежда Коркка среди подобных проектов выделяет ЖК Sredа от ПСН: «Его отличают удачная локация – проект расположен в непосредственной близости от центра и крупных транспортных магистралей. В ближайшем будущем в шаговой доступности откроется станция метро «Нижегородская улица». На текущий момент купить квартиру в этом квартале возможно от 4,1 млн рублей. Учитывая все характеристики проекта, к завершению первой очереди строительства в 2018 году мы прогнозируем средний прирост доходности не менее 30%».

Однако потенциалом роста цен обладают не только такие проекты. Ирина Доброхотова советует присмотреться к ЖК «Мичурино-Запад» (быстрое строительство, высокая готовность, в перспективе – открытие метро в пешей доступности); ЖК «Некрасовка» (низкие стартовые цены, открытие метро в 2017 году, дома готовы); ЖК «Домашний» (обжитой район Марьино). Мария Литинецкая среди инвестиционно привлекательных объектов также назвала ЖК «Кварталы 21/19»: «Во-первых, дома серии П44Т – одни из лучших в панельном домостроении с оптимальными планировками с эркерами и увеличенной площадью кухни. Во-вторых, именно вложение в панельное домостроение позволяет максимально быстро заработать, так как это быстровозводимое жилье. Первые корпуса будут сданы уже в конце этого года. А в 2017 году в 5-10 минутах ходьбы от жилого комплекса «Кварталы 21/19» откроется станция метро «Стахановская» Кожуховской линии метрополитена».

Готовый бизнес

Сейчас на рынке есть инструменты, которые, по сути, предлагают вложиться в готовый бизнес. Это, например, апартаменты, но не те, которые позиционируются просто как более дешевый аналог квартир, а объекты, которые изначально предназначены для сдачи в аренду. Руководитель проектов NAI Becar Дарья Брюховецкая привела в пример комплекс «Вертикаль»: «Инвестор становится собственником апартамента, который централизованно передается в аренду управляющей компанией. По сути, такая инвестиция становится депозитом с повышенной процентной ставкой, к тому же обеспеченным недвижимостью».

Кроме того, частным инвесторам доступны такие продукты, как готовый арендный бизнес, сформированный на продуктовом ритейле, аптеке или ресторане, небольшие офисные блоки в качественных БЦ, небольшие торговые помещения, продаваемые в едином ТЦ и с единой концепцией под реализацию бизнеса в ритейле. Например, по словам Дарьи Брюховецкой, можно приобрести офисы, обеспеченные договорами с арендаторами стоимостью от 2,5 млн рублей и доходностью до 14,9% годовых.

Таким образом, даже на падающем рынке можно заработать. Главное – отказаться от устаревшей парадигмы «недвижимость всегда растет в цене» и более внимательно выбирать объект или инструмент для инвестиций.

Также по теме:

• Готовые новостройки «съедят» вторичное жилье
• Квартиры в Москве и Подмосковье в 2015 году: развенчание мифов
• Инвестиционные квартиры как чемодан без ручки