Москвичи стали реже покупать квартиры в Подмосковье

Раньше квартиры в столице были недоступны большинству работающих москвичей даже с достаточно высокой зарплатой. Поэтому жителям столицы зачастую приходилось покупать жилье в области. Однако за последний год в старых границах Москвы появилось немало относительно доступных проектов эконом- и комфортклассов – см. «Новостройки Москвы: наиболее значимые проекты 2015 года». Редакция IRN.RU выяснила, как в связи с этим изменился портрет покупателя жилья в Москве и Подмосковье.

Руководители и владельцы бизнеса

В целом портрет покупателей в Москве и Подмосковье примерно совпадает. «В обоих случаях квартиры покупают как для собственного проживания, так и детей или родителей, - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». - И в Москве, и в Подмосковье есть инвесторы. Усредненный портрет сегодняшнего покупателя квартиры в массовом сегменте – семейные люди, как правило, без детей в возрасте 30-35 лет».

Однако есть и особенности. Так, по данным Est-a-Tet, среди покупателей комфорткласса в Москве преобладают сами москвичи – порядка 70% от общего числа покупателей. Схожие данные привели и в компании «МИЭЛЬ-Новостройки»: москвичей около 60%, жителей Подмосковья – около 30%, регионалов – порядка 10%.

Возрастная планка в столице выше среднего. По словам управляющегодиректора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, более 65% сделок в Москве приходится на покупателей в возрасте от 30 до 50 лет. «Среди покупателей – владельцы бизнеса, представители руководящего звена, работники, имеющие стабильный и хороший доход. Однако встречаются и молодые семьи, которые получают поддержку от родителей, и пожилые люди, которые хотят сменить место проживания», - говорит первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева.

Подмосковье для жизни

Интересно, что, по данным Est-a-Tet, среди покупателей жилья в Подмосковье также преобладают москвичи: на них приходится 35-40% сделок. «В основном это молодые люди, которые хотят иметь собственное жилье, или инвесторы. На втором месте жители Подмосковья – их доля составила 30-35%», - рассказывает Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet. Правда, в компании «МИЭЛЬ-Новостройки» рассказали, что в ближнем Подмосковье (до 15 км от МКАД) за последний год расклад изменился. Здесь лидируют жители области: их доля составляет 40,7%, тогда как в 2014 году на покупателей из области приходилось лишь 20% сделок.

По данным Est-a-Tet, основная доля покупателей квартир в Подмосковье – это люди в возрасте от 26 до 35 лет. В свою очередь, в компании «МИЭЛЬ-Новостройки» говорят, что средний возраст вырос. Если в 2014 году лидировала возрастная группа от 31 до 40 лет (37%), то сейчас больше всего покупок приходится на людей старше 50 лет (33% сделок), тогда как год назад их доля составляла около 16%. Наименее активными остаются молодые покупатели в возрасте до 25 лет – 5,5% сделок.

В Urban Group отметили, что более 54% покупателей квартир в проектах компании являются специалистами, около 20% владеют собственным бизнесом или занимают руководящие должности. «Среди покупателей есть также представители креативного класса: художники, журналисты, музыканты, актеры и другие», - Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group.

Более 60% покупателей, по данным компании, приобретают квартиры для собственного проживания. «Покупатель подмосковной недвижимости – это не инвестор, не сохранитель денег и не коллекционер недвижимости, - согласен Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп». - Покупки совершаются в основном для себя, поэтому большее доверие вызывают высокие этапы строительной готовности и хорошая динамика строительства».

Изменения

За последние пару лет произошли заметные изменения в портрете покупателей. В первую очередь это касается снижения числа инвесторов: если раньше с инвестиционными целями квартиры покупали порядка 20% людей, сейчас их менее 10%. Кроме того, заметно снизилось число регионалов, причем не только в Москве, но и в Подмосковье, где цены намного ниже.

«Доля покупателей, переезжающих из регионов, значительно снизилась за последние 10-11 месяцев, поскольку как вторичные, так и первичные региональные рынки недвижимости стагнируют и совершить обмен на Москву через продажу очень сложно, - отмечает Дмитрий Котровский. - Самой высокой за последние 5 лет эта доля была в декабре 2014 года, по подмосковным проектам эконом и комофрткласса она достигала 30-40%. Кроме того, сейчас на рынке практически нет региональных инвесторов, которых раньше «поставляли» в столицу такие регионы-доноры, как Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ и др.».

Существенно снизилось число покупателей с полной оплатой. «В большинстве проектов, и в Москве, и в Подмосковье, число сделок с полной единовременной оплатой не превышают 30%, а в некоторых комплексах такие покупки составляют не более 10% от общего объема продаж, что однозначно свидетельствует о снижении платежеспособности населения», - подчеркивает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Кроме того, увеличилось число людей, которые в том или ином виде используют государственные субсидии при совершении покупки недвижимости: это и ипотека с государственным участием, и материнский капитал, и военная ипотека. (См. «Картина маслом»: приобрести недвижимость в Москве и Подмосковье с помощью государства».)

Среди покупателей обозначилась отдельная категория тех, кто хранил деньги в валюте и теперь, с ростом курса доллара, может позволить себе жилье на класс выше. «Эта категория покупателей, особенно семейные люди, выбирают для собственного проживания трехкомнатные квартиры площадью 80 кв. м в комфортклассе и от 100 кв. м в бизнес-классе», - говорит Ирина Доброхотова. К примеру, в конце лета в ЖК «Маяк» был зафиксирован рост покупок трех-четырехкомнатных квартир или блоков 2+1/3+1/4+1, хотя в большинстве проектов специалисты «БЕСТ-Новострой» отмечают существенное снижение спроса на четырехкомнатные квартиры, даже несмотря на самую низкую стоимость квадратного метра таких предложений.

Наконец, на фоне снижения платежеспособности изменился уровень требовательности клиентов. К примеру, в сегменте массового спроса покупатели сегодня готовы пренебречь такими критериями, как вид из окна, этажность и даже внутренняя инфраструктура. Однако главенствующие факторы – цена, планировка и транспортная доступность – по-прежнему остаются значимыми.

Зона интереса – Москва

Самая очевидная тенденция – снижение интереса москвичей к подмосковной недвижимости. По данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», доля москвичей в общем количестве покупателей областных новостроек за год снизилась с 64% до 27,6%.

Этому способствовало изменение в структуре предложения на рынке новостроек Москвы. Так, по данным «ИРН-Консалтинг», доля эконом- и комфорткласса превышает 80% (подробнее об этом читайте в обзоре рынка новостроек Москвы по итогам 2015 года). Внутри МКАД появились проекты, где цены начинаются от 100 000 рублей за квадратный метр – см. «Новостройки Москвы: наиболее значимые проекты 2015 года». По мнению руководителя «ИРН-Консалтинг» Татьяны Калюжновой, из-за этого основной спрос будет сохраняться именно на столичные новостройки.

Также по теме:

• Новостройки в Москве и Подмосковье: година тяжких испытаний для застройщиков. А для покупателей - новые возможности