Символом ушедшего года на рынке загородной недвижимости можно считать сделку по дому с заявленной ценой в $23 млн. Владельцу трижды делали встречное предложение о дисконте (первый раз – $19 млн). Он не соглашался. В результате объект был продан за $10,5 млн.

Иллюзии по поводу скорого восстановления рынка на позициях если не 2007-го, то хотя бы 2012-го постепенно развеиваются. И чем быстрее это поймут владельцы выставленных на продажу объектов, тем больше у них шансов с лучшим для себя результатами завершить сделку. Это касается не только загородной недвижимости: общий спад рынка отразился на всех сегментах (см. «Картина маслом»: падение рынка потянуло элитный сегмент»), отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Девелоперская недостаточность

Многие это уже понимают. По оценке специалистов компании Blackwood, основным трендом на рынке элитной загородной недвижимости стало смещение спроса в сторону вторичного рынка ввиду дефицита ликвидного предложения на первичном рынке и феноменальных скидок, предлагаемых собственниками домов на «вторичке». Объекты на вторичном рынке в течение года продавались с дисконтом 40-60% от заявленной стоимости предложения.

И все равно по итогам 2015 г. на рынке зафиксировано снижение количества совершенных сделок на 12% по отношению к 2014 г. Активность покупателей в течение года коррелировала с волатильностью валютных рынков.

«Что касается девелоперской активности в сегменте элитной загородной недвижимости, то она оказалась на очень низком уровне ввиду отсутствия доступа к дешевому проектному финансированию и неуверенности в быстром восстановлении спроса, – отмечает Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood. – В то же время девелоперы стали придерживаться стратегии диверсификации рисков и мультиформатности».

Такую точку зрения подтверждают выводы специалистов агентства недвижимости Point Estate. По их оценке, уровень девелоперской активности в 2015 году был одним из самых низких за последние семь лет. К такому выводу пришли, подведя итоги года на рынке загородной недвижимости Подмосковья. Количество объектов, вышедших на рынок в этом году, уменьшилось на 48% по сравнению с прошлым годом и практически сравнялось с показателями кризисного 2009 года. Всего на рынок было выставлено 6097 лотов, включая участки без подряда, коттеджи и сблокированное жилье.

Взгляд на статистику

Доля сделок с домовладениями стоимостью до $1 млн возросла с 23% до 40%, отмечают аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank. Суммарная стоимость всех проданных домовладений в 2015 г. снизилась на 27% и составила $423 млн ($577 млн в 2014 г.). Всего, по данным на начало декабря 2015 г., совокупный объем предложения на первичном рынке элитной загородной недвижимости Москвы составил 997 домовладений в 30 коттеджных поселках.

Средняя цена предложения на первичном рынке элитной загородной недвижимости за год снизилась на 13%, составив $3230 за кв. м. Средняя стоимость домовладения в 2015 г. составила $1,71 млн против $1,75 млн в 2014 г. Тем не менее средняя площадь продаваемых домовладений за год увеличилась на 13% и теперь составляет 528 кв. м, по данным Knight Frank.

В высокобюджетном сегменте загородной недвижимости (со стоимостью отдельно стоящих домов 15 млн руб. и выше) за ушедший год было продано чуть более 500 домов – почти на 14% меньше, чем за 2014 год, отмечают специалисты департамента загородной недвижимости PENNY LANE REALTY (данные на середину декабря 2015 г.).

В ценовом диапазоне от 15 млн до 30 млн продано 28% домов от общего объема сделок. В сегменте от 30 млн до 60 млн руб. – 24%, в сегменте от 60 до 120 млн руб. – 30%, в сегменте от 120 млн до 250 млн руб. – 13%, в сегменте более 250 млн руб. – 5%. На премиальный класс, представленный объектами по цене от 60 млн до 120 млн руб., пришелся основной объем продаж на первичном рынке, отмечают в компании. Именно здесь в первую очередь начался процесс перехода в рублевую зону, когда ряд застройщиков объявили о фиксированном курсе в начале этого года.

Основания для надежд

Нельзя сказать, что продавцам загородной недвижимости совсем не на что надеяться. Например, специалисты департамента загородной недвижимости агентства «ИНКОМ-Недвижимость» ожидают в новогодний период проявления активности со стороны покупателей, обладающих валютными накоплениями. Их потенциальная готовность к совершению сделки обусловлена воздействием двух факторов: очередным витком ослабления российской национальной валюты и значительными предновогодними скидками от застройщиков.

Специалисты агентства приводят в пример ситуацию годичной давности, когда отчасти схожая рыночная конъюнктура привела к небывалому покупательскому ажиотажу. По их словам, интерес к загородной недвижимости в конце 2014 года был столь высок, что его не требовалось дополнительно стимулировать скидками и акциями. Цены не только не снижались, но и в отдельных случаях даже росли. В результате с рынка вымывались даже неликвидные лоты. По свидетельству экспертов «ИНКОМ-недвижимость», такие покупки в ряде случаев совершались инвесторами, которые, не понимая, как будет развиваться рынок в среднесрочной перспективе, таким образом диверсифицировали свой портфель объектов. «Неликвид» также приобретали люди, у которых в результате значительных валютных колебаний сдали нервы и они торопились с покупкой, к которой не были готовы, поскольку планировали совершить ее не раньше весны.

По мнению специалистов PENNY LANE REALTY, импульсивные сделки годичной давности сейчас должны уступить место покупкам обдуманным: их совершат люди, которые уже присмотрели себе загородный объект и находились в ожидании нового витка валютных колебаний. Скидки, предоставляемые застройщиками, будут играть важную, но не определяющую роль при принятии решения о покупке – они являются, скорее, фоном в условиях продолжающегося кризиса, чем «спусковым механизмом». Средний размер дисконта на подмосковные объекты, по данным компании, варьируется в настоящий момент в пределах 10%. По мнению специалистов компании, спрос на загородные объекты в январе-феврале 2016 года будет, скорее всего, несколько ниже обычного.

Принципиально новые тренды на «загородке» в будущем году, скорее всего, не сформируются, вместо этого усилится проявление двух старых, считают в компании «ИНКОМ-Недвижимость». Во-первых, по-прежнему будут востребованы недорогие и качественные объекты. Во-вторых, застройщики продолжат уменьшать площади своих объектов, оставляя в проектных решениях исключительно функциональные метры. В связи с этим в экономклассе может увеличиться количество микроформатов.

В силу экономических причин на загородном рынке никак не оформится тренд на продажу объектов «под ключ». Такие лоты могут быть востребованы потребителем, и девелоперы намерены предложить их рынку, однако реализация этих планов упирается в отсутствие необходимых финансовых средств, отмечают специалисты «ИНКОМ-Недвижимость».

География, форматы и цены

Новые форматы жилья – таунхаусы, дуплексы – так и не завоевали пока сердца россиян. Наиболее популярным типом загородной недвижимости в структуре спроса остался коттедж: именно он стал предметом каждой второй сделки, по данным Blackwood. На второе место по объемам продаж вышли участки без подряда: в связи с появлением на рынке новых ликвидных УБП спрос на данный тип предложения в 2015 г. увеличился на 12% по сравнению с 2014 г.

За 2015 г. на рынок элитной недвижимости вышло всего два новых проекта с участками и коттеджами («Резиденция Березки» и КП Rubleff Village), а в знаковом поселке «Николино» стартовала продажа участков без подряда в рамках новой очереди. Совокупный объем нового предложения составил 210 лотов.

Основной объем предложения на первичном рынке элитной загородной недвижимости по-прежнему представлен на Новорижском шоссе (59%). Доля Рублево-Успенского шоссе в общей структуре предложения за год выросла более чем в два раза (с 10% до 24%) за счет выхода на рынок в III квартале КП «Резиденции «Березки», в котором на продажу выставлен 171 построенный коттедж, отмечают в Knight Frank.

По данным компании, отрицательная динамика цены предложения наблюдалась по всем направлениям. Максимальное снижение цен было зафиксировано на Дмитровском шоссе (-47%), основное падение произошло в I квартале 2015 г., когда на рынок вышло новое рублевое предложение в КП «Пестово». Далее по темпам снижения следует Рублево-Успенское шоссе, где средняя цена предложения снизилась за год на 37% и составила $3 495 за кв. м, против $5 565 за кв. м в декабре 2014 г. Это было вызвано снижением цен в КП Parkville Жуковка, проведением акции в КП «Азарово», а также выходом на рынок КП «Резиденция Березки». На третьем месте – Киевское шоссе, где цена относительно декабря 2014 г. снизилась на 22%.

«Ситуация на рынке загородной недвижимости схожа с городским рынком, покупатели диктуют условия продавцам, – отмечает директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank Алексей Трещёв. – Почти все застройщики в процессе переговоров готовы предлагать реальным покупателям дисконт от цен в прайс-листе. Второй год на рынок элитной загородной недвижимости выходит очень мало новых проектов (два поселка в 2015 г., один в 2014 г.), но при нынешних темпах спроса имеющегося предложения хватит как минимум на несколько лет».

«В ближайшем будущем активность девелоперов, скорее всего, сохранится на довольно низком уровне. Рынок загородной недвижимости сильно зависим от экономической ситуации в стране, поэтому девелоперы не склонны сегодня рисковать и выводить новые, тем более дорогие, коттеджные поселки. В лучшем случае возможен выход на рынок отдельных небольших очередей в уже известных поселках или новых клубных проектов с «взвешенной», продуманной линейкой предложения в премиальных местах – красивых лесных уголках Рублево-Успенского, Новорижского и Минского направлений», – комментирует Павел Трейвас, управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate.