«На редевелопмент промзон способен только очень опытный девелопер, может быть, уже даже на грабли наступавший»
Несколько лет назад в рамках приоритетов городского развития в столице началась активная реорганизация территорий неэффективно используемых промзон - участков с давно остановленным производством. По самым скромным подсчетам властей, сегодня около 17% всей городской территории занимают заброшенные промзоны, требующие серьезной реорганизации. Самая крупная из них – промзона ЗИЛ, где на месте устаревшего производства и заброшенных построек власти надеются создать качественно новую комфортную городскую среду.
В апреле 2014 года победителем конкурса на право редевелопмента 65 га промышленных территорий завода им. И.А. Лихачёва (ЗИЛ) в Москве стала «ЛСР. Недвижимость – Москва» - бизнес-единица «Группы ЛСР». О перспективе развития столичных промзон и об особенностях застройки территории бывшего завода ЗИЛ рассказал IRN.RU член правления, управляющий директор «Группы ЛСР» в Москве Иван Романов.
«Группа ЛСР» активно занимается освоением столичных промзон (на месте завода по обработке цветных металлов (МЗОЦМ) возводится «Донской Олимп», а теперь компания объявила и о строительстве ЖК «ЗИЛАРТ» в промзоне ЗИЛ). Чем интересна такая деятельность компании? Что самое сложное в реализации подобных проектов?
На сегодняшний день в багаже у «Группы ЛСР» уже полтора десятка крупных проектов редевелопмента. Это проекты застройки и бывшего кирпичного завода в Санкт-Петербурге, и бывшего молокозавода, которые компания превратила в современные жилые кварталы. Еще один пример - наш «Парадный квартал» в самом центре Северной столицы, возведенный на месте бывших воинских частей. На застройку 10 га ушло более 10 лет. Это масштабный проект не только для Санкт-Петербурга, но и для Москвы.
Что нас привлекает в таких проектах? Все очень просто: для того чтобы крупные застройщики, такие как мы, могли реализовать полноценный проект, а не построить отдельный домик в уже существующей застройке, нужна земля. Сегодня практически единственный источник земли для строительства комплексных проектов – это промзоны.
Редевелопмент, безусловно, дает застройщику ряд преимуществ. Во-первых, он получает большой участок земли, где, как правило, уже решены или почти решены вопросы инженерного обеспечения, так как ранее здесь функционировало производство.
Во-вторых, при реализации таких проектов проще найти консолидированный интерес собственников, чем, например, при реорганизации районов существующей жилой застройки, где собственников сотни, а всего один человек может застопорить весь процесс.
В-третьих, промышленные территории имеют хорошее расположение по отношению к городской и транспортной инфраструктуре, так как находятся не на окраине, а на ближней периферии города. Поэтому такая земля привлекает гораздо больше, чем участок в дальней Новой Москве, где перед девелопером встанут вопросы интеграции застройки в городскую среду (инфраструктура, дороги и т.п.).
Это все плюсы. Но и проблем, с которыми сталкивается девелопер на пути реализации проекта редевелопмента, тоже достаточно. Главная трудность связана с разработкой градостроительной документации, обоснованием возможности изменения вида разрешенного использования. Зачастую в промышленной зоне расположены несколько предприятий, и у каждого владельца свои планы. Соблюдение их интересов и учет их взаимного влияния при разработке и утверждении проекта планировки требует времени и значительных усилий. Надеемся, что с принятием закона о редевелопменте промзон проблем у городских властей и девелоперов, в том числе в части консолидации интересов собственников, станет меньше.
Кроме того, реализация проекта редевелопмента требует большого профессионализма от застройщика. Реорганизовывать промзоны не учат нигде. Анализируя мировой опыт эффективного и успешного редевелопмента, можно черпать идеи для своего проекта, но готового решения нет. Поэтому только девелопер, имеющий большой опыт, уже, может быть, даже «наступивший на грабли», накопивший необходимый запас ошибок, способен реализовать проект качественного редевелопмента.
Почему именно площадка ЗИЛа? В Москве много промзон.
Прежде всего, это уникальная возможность заниматься развитием большой территории, размеры которой позволяют реализовать проект не только многофункциональной и взаимодополняющей застройки, но и единой архитектурной концепции. Например, «Донской Олимп» - это тоже красивый проект, но это лишь один большой участок в окружении уже существующей застройки. При реновации ЗИЛа мы фактически создаем город в городе.
Очень важно отметить, что мы приобрели площадку, уже полностью подготовленную для застройки. В Москве существует много промзон, в том числе и больших по площади, но чтобы довести землю до готовности начать стройку, требуется огромная подготовительная работа. Город на участке ЗИЛа сделал эту работу. Если бы мы шли с самого начала пути (самостоятельно консолидировали интересы собственников, выкупали акции предприятий, находящихся на территории промзоны, и т.д.), это заняло бы у нас гораздо больше времени, хотя, возможно, и обошлось бы дешевле. Высокая готовность участка к самому редевелопменту позволила нам выйти на фактическое строительство спустя лишь год после приобретения участка.
Также нельзя забывать о хорошей локации территории, о ее удачном расположении по отношению к городской инфраструктуре. Плюс ко всему, в поддержку редевелопмента территории ЗИЛа город взял на себя реализацию комплекса мер по развитию транспортной инфраструктуры проекта: это и строительство дорог, эстакад, мостов, и создание транспортно-пересадочного узла «ЗИЛ», и строительство станции метро «Технопарк».
Устраивает ли вас сегодняшняя политика властей в вопросе реновации промзон?
Город старается создать внятные правила игры и всячески содействовать процессу реновации промзон. Однако есть моменты, над которыми еще предстоит поработать, и власти об этом знают. Например, город также озадачен решением проблемы того самого маленького предприятия, которое, как последний житель коммуналки, может серьезно ограничить возможности реновации, увеличить ее сроки. Работа в этом направлении сегодня ведется, об этих законодательных инициативах я уже говорил, просто это не быстрый процесс. Другие возможности полностью в руках городских властей. Например, арендаторы земли имеют возможность в рассрочку оплачивать изменение вида разрешённого использования. Целесообразно предоставить аналогичную рассрочку собственнику участка под предприятием, выкупленного в процессе приватизации. И то, и другое регулируется городскими нормативными актами.
Что еще город может делать? Учитывать новые очаги активности и очаги преобразования при планировании мероприятий комплексного развития транспортной инфраструктуры, например. То есть не «выбрасывать» заброшенные предприятия, скажем, из плана развития общественного транспорта. А наоборот, понимая, что рано или поздно эта промзона будет реорганизована, предусматривать строительство новых или расширение уже существующих дорог, создание доступной сети общественного транспорта, что сделает такую площадку привлекательной для девелоперов.
За какой срок вы собираетесь построить «ЗИЛАРТ» и как быстро вы планируете его продать? Сколько тысяч квадратных метров в ЖК вы планируете продавать ежегодно?
Общая площадь квартир в жилом комплексе «ЗИЛАРТ» составит 760 тыс. кв. м. Общая площадь жилых домов - без малого 1 млн кв. м, так как помимо самих квартир они будут включать в себя еще и встроенные нежилые помещения, места общего пользования. Еще более 200 тыс. кв. м придется на нежилую застройку. Мы также планируем создать на территории ЗИЛа центры притяжения - концертный зал, музейный центр «Эрмитаж-Москва», кукольный и драматический театры, арт-галереи, универмаг и небольшие магазинчики и рестораны, которые, мы надеемся, будут популярны не только у жителей комплекса. Общий объем недвижимости, который мы собираемся возвести на участке, превысит 1,5 млн кв. м.
Согласно условиям контракта, строительство всех объектов, в том числе жилья, на этой территории должно завершиться до конца 2022 года. Мы идем по графику и планируем завершить проект в срок. Построить точно.
Есть сложившаяся практика, что даже на хорошем московском рынке предел в одном месте реализации – это 100-130 тыс. кв. м квартир в год. Поэтому, возможно, в 2023 году мы будем распродавать остатки квартир в последних домах. Но то, что большинство квартир к этому моменту будут проданы, заселены и жильцы уже будут наслаждаться результатом нашей деятельности - в этом мы уверены.
Не планируете добиваться продления сроков реализации проекта в связи с тяжелой экономической ситуацией в стране?
Не спорю, что времена сейчас тяжелые, но, наверное, не такие критичные, как бывали в нашей экономике. Важно понимать, что стройка – это длительный и инертный процесс. Если не начать строить сейчас, то невозможно сдать дом даже через два или три года. Сегодня некоторые девелоперы, особенно мелкие, сокращают объем вывода жилья в продажу, откладывают начало строительства. Это, безусловно, скажется на объеме предложения и объеме строительства через два, может быть, два с небольшим года, когда рынок будет переживать свою очередную фазу роста. И иметь к этому моменту достойный продукт, конкурентоспособный жилой комплекс - это хороший задел.
Еще раз повторюсь, что мы идем по графику и планируем завершить проект в срок.
В Москве практически параллельно с ЗИЛом развиваются и другие крупные проекты. В чем, на ваш взгляд, основные конкурентные преимущества вашего проекта по сравнению, например, с проектами «Дон-строя» и «Интеко» в Раменках или проектом «Дон-строя» на территории завода «Серп и молот»?
Почти 20 га из 65 га, которые мы планируем застроить в промзоне ЗИЛ, займут парки. Пространство природы – одно из ключевых составляющих нашей застройки, которое будет существенно отличать ее от других проектов, реализуемых в городе.
«ЗИЛАРТ» - это новый район, который не будет уступать центральным по своей культурной составляющей, по насыщенности общественными объектами и центрами притяжения. Но при этом он будет отличаться сбалансированной и комплексной архитектурой как жилой, так и общественной застройки. Уже сегодня над проектом работают 10 архитекторов, каждый из которых воплощает свою индивидуальную идею, действуя при этом в общих правилах, чтобы избежать хаоса. Одной из архитектурных идей, объединяющих жилую застройку в «ЗИЛАРТ», является применение в облицовке фасадов клинкерного кирпича самых разных фактур и расцветок.
Много внимания при разработке проекта было уделено гармоничности пропорций зданий, их восприятия, с точки зрения комфорта проживания. Конечно, построить малоэтажные дома здесь не получится – уж больно дорогая земля. Но комфортные шести-, девяти- и 12-этажные дома мы можем предложить своим покупателям. Это тоже отличает нашу застройку от «высотного мейнстрима» современного столичного девелопмента.
Каково соотношение собственных и заемных средств в проектах компании? И конкретно в проекте реновации ЗИЛа? Как вы решаете вопрос финансирования своих проектов в условиях резкого роста ставок по банковским кредитам?
«ЗИЛАРТ» реализуется по стандартной для нас схеме: на начальных этапах инвестируем собственные средства, а затем за счет кредитов и средств, которые вносят покупатели квартир и других коммерческих помещений. На разных этапах проекта доля каждой из этих составляющих меняется. Конкурсом по продаже прав застройки территории ЗИЛ был предусмотрен достаточно комфортный график рассрочки оплаты городу. Это снизило наши стартовые инвестиции, потребность в собственных средствах.
По итогам 2014 года чистый долг «Группы ЛСР» составлял лишь пару миллиардов рублей – это очень низкий показатель. Он не только отличает нас от других застройщиков, но и существенно отличает текущее состояние нашей компании по сравнению с началом прошлого кризиса 2008-2009 гг. Сегодня «Группа ЛСР» находится в очень хорошем финансовом положении. Этот факт и сформированная годами история взаимоотношения с банками способствует тому, что у нас всегда есть хорошие предложения по кредитованию. Но мы стараемся не раздувать кредитный портфель, строим и выводим на рынок ровно столько, сколько можем продать за период реализации проекта.
Мы знаем, что сегодня одни застройщики жалуются на высокий процент по банковским кредитам, другие – на недоступность этих кредитов. Нельзя сказать, что у нашей компании процент по кредитам низкий, он нормальный, рыночный, соразмерный высокой надежности «Группы ЛСР» - сейчас около 12%.
В СМИ появилась информация, что «Группа ЛСР» проявляет интерес к застройке и южного участка промышленной зоны ЗИЛ. Так ли это?
«Группа ЛСР» заинтересована в увеличении объема строительства в Москве. Мы постоянно мониторим рынок и ищем новые перспективные участки, интересуемся возможностью и условиями их приобретения. Если мы найдем условия по приобретению южного участка промышленной зоны ЗИЛ приемлемыми и наше предложение по цене будет конкурентоспособным, мы будем рады приобретению этого участка, как и многих других. Но окончательного решения по поводу участия в конкурсе пока не принято.
Столичные власти намерены привлекать инвесторов к строительству транспортно-пересадочных узлов (ТПУ) в городе. Заммэра Москвы по вопросам транспорта Максим Ликсутов в числе претендентов на строительство ТПУ в столице ранее назвал и Группу ЛСР. О каком ТПУ идет речь?
Нет, на сегодняшний день мы не принимали решений участвовать в проектах строительства ТПУ, так как такие проекты не соответствуют стратегии развития нашей компании. «Группа ЛСР» больше присутствует на рынке жилой недвижимости, а нежилые объекты - это, скорее, сопутствующая составляющая нашей застройки. Мы не видим своим целевым сегментом торговлю и офисы, которые, как правило, больше присутствует в сопутствующей застройке ТПУ. А жилых объектов в проектах развития территорий вокруг транспортно-пересадочных узлов очень мало.
Сегодня активно обсуждается вопрос реформирования 214-ФЗ, регулирующего долевое строительство. Основная идея – включить банк в схему расходования средств дольщиков. Нужна ли, на ваш взгляд, такая реформа? Не приведет ли ужесточение законодательства к появлению новых «серых» схем продажи жилья? А к удорожанию «квадратного метра»?
Практически все согласились, что некоторые изменения 214-ФЗ оправданны. Это и повышение открытости застройщиков, требования к их финансовой устойчивости, уточнение перечня статей целевого использования средств дольщиков и т.п. Мы как открытый и добросовестный застройщик это поддерживаем, т.к. эти изменения положительные, помогут сделать рынок более цивилизованным, укрепить доверие клиентов. Однако очень важно, чтобы все изменения были взвешенные, продуманные, а их последствия всесторонне оценены.
Мы считаем, что внедрение в схему долевого строительства нового обязательного участника – банка - будет иметь негативный эффект. Такая реформа не нужна и поэтому не получила поддержки даже со стороны законодателей. Но основные поправки в 214-ФЗ как раз направлены на то, чтобы закрыть те немногочисленные лазейки, которые оставались в действующем законодательстве. Может быть, появятся отдельные застройщики, которые будут пытаться уйти от применения закона 214-ФЗ в полной мере. Но это уже нарушение законодательства, а не «серая» схема долевого строительства.
Удорожание стоимости квадратного метра будет, но не только из-за принятия поправок в закон о долевом строительстве. Скорее, подорожание «квадрата» жилья будет связано с рыночными факторами, например, с инфляционным давлением. Пусть незначительно, но уже выросли цены на некоторые строительные материалы и, к сожалению, с инфляцией рост их продолжится. Высокие проценты по кредитам тоже, так или иначе, повлияют на себестоимость строительства и, как следствие, на конечную стоимость жилья. Ну и изменение баланса спроса и предложения в сторону уменьшения последнего также скажется на цене квадратного метра.
По данным последнего отчета вашей компании, «Группа ЛСР» с начала года сократила продажи недвижимости в Москве на 15%. По другим регионах цифры еще выше (в Санкт-Петербурге продажи упали на 40, в Екатеринбурге – на 37%). Группа все-таки почувствовала дыхание кризиса? Как планируете наращивать объемы продаж?
Смотря с чем сравнивать. Если с рекордным 2014 годом, когда на фоне скачка курса валют и общей неопределенности мы наблюдали ажиотажный спрос на квартиры в наших проектах, как и многие другие застройщики, то это и не удивительно. Но если сравнивать наши объемы продаж, скажем, с 2013 годом, то мы им сегодня соответствуем.
Сейчас речь идет не о наращивании объема продаж, скорее, о его сохранении. Мы стараемся выводить на рынок более конкурентные продуты. Вообще, мы сегодня очень осторожно принимаем решения о начале строительства нового объекта: нужно убедиться в достаточности средств, необходимых для его строительства в срок, а также в реальной конкурентоспособности и достаточности спроса на наш продукт.
Как повели себя цены на недвижимость в ваших проектах на фоне скачков курса валют в конце 2014 года? Стабилизировалась ли цена «квадрата» сегодня?
В прошлом году, как и многие другие застройщики, мы столкнулись с ажиотажным спросом. 2014 год без преувеличения стал рекордным по уровню продаж за всю историю рынка и вряд ли когда-нибудь еще повторится. Цены на жилье – рыночные, их регулирует соотношение спроса и предложения. Соответственно, такой ажиотажный спрос в прошлом году вызвал повышение цен на квартиры в некоторых проектах до 20-25% по сравнению с показателем предыдущего года.
Сегодня цена стабилизировалась, так как спрос стал ниже. Связано это и с затишьем на рынке ипотеки, которое наблюдалось в начале года. Период до принятия правительством решения о субсидировании ставки по ипотеке, то есть весь первый квартал, был практически провальным с точки зрения продаж. Но начиная с апреля, когда начала субсидироваться ипотечная ставка на уровне 12%, спрос начал расти. Сегодня доля ипотечных сделок в среднем составляет до 50%.
Работаете ли вы над снижением себестоимости строительства? Если да, какие меры для этого принимаются?
Обязательно. Прежде всего, это импортозамещение. В основном это позволяет снизить себестоимость строительства объектов экономкласса, так как большинство применяемых при возведении таких домов стройматериалов уже производится в России.
Более того, мы сами вносим свой посильный вклад в процесс замещения импортный материалов, который сейчас идет в России. В настоящий момент мы являемся единственным производителем клинкерного кирпича в стране, который до недавнего времени был на 100% импортным и был не по карману многим застройщикам.
По данным Центра политического анализа (ЦПА), себестоимость строительства «квадрата» жилья в Москве (без учета стоимости отделки, инженерных коммуникаций и себестоимости выкупа земли) на 16% ниже, чем в Подмосковье. Среди фактов, повышающих стоимость строительства в области, эксперты называют более высокую стоимость земли и инженерии. Ваша компания возводит жилье и в Москве, и в области. Так где же, по вашим подсчетам, себестоимость строительства выше?
Стоимость строительства «коробки» дома в Москве, в Подмосковье, в Санкт-Петербурге примерно идентична, так как при ее возведении применяются одинаковые материалы, одинаковые технологические и проектные решения.
Однако в разных регионах, в том числе в Москве и в Подмосковье, существенно отличается конечная стоимость строительства (стоимость не коробки дома и не квартиры «под ключ», а именно полная себестоимость), которая может различаться в двух сопоставимых по развитию и по климатическим условиям регионах на 10, а то и на 15%. Конечная стоимость зависит, в том числе, от затрат на транспортную инфраструктуру и на социальные объекты, которые требуют строить городские или региональные власти. На стоимость объекта в большей степени влияет цена земли, на которой он возводится. И понятно, что цена земли в Москве выше, чем в Московской области, что сказывается и на стоимости жилья. Хотя, нужно отметить, что в последнее время это разница стремительно сокращается за счет роста требований подмосковных властей к строительству объектов инфраструктуры.
Кого вы считаете своими основными конкурентами в Москве?
Все крупные компании столицы мы рассматриваем в качестве конкурентов, следим за их деятельностью, перенимаем какие-то решения, как, собственно, делают это и они. Сейчас мы, конечно, не на первой строчке рейтингов строительных компаний столичного региона. Но, надеемся, что реализация таких проектов, как «ЗИЛАРТ», позволит нам увеличить свое положении в этом рейтинге.
Что касается России в целом, то вот уже много месяцев подряд исследование, проводимое Национальной ассоциацией застройщиков жилья, показывает, что «Группа ЛСР» по совокупному объему присутствия, продаж и строительства является застройщиком №1 в России. Рейтинговое агентство «Эксперт» тоже определило нас как крупнейшую компанию в строительной индустрии страны.
Конкуренты у нас, конечно, есть. Мы их видим и стараемся сохранять наши конкурентные преимущества, главное из которых – опыт, надежность, принципы ведения бизнеса.
Подробнее о редевелопменте промзон читайте в рубрике «ЗОНА РАЗВИТИЯ »