Картина маслом: элитный рынок недвижимости Москвы к октябрю 2015 г.

Валютные скачки, большой объем предложения элитной недвижимости Москвы привели к диктату покупателя на рынке, снижению общего уровня цен и поиску девелоперами более дешевых площадок для новых проектов. Премиальный сегмент расползается по Москве за пределы Садового, а теперь уже и Третьего транспортного кольца, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Продавцы на вторичном рынке все чаще идут на большие скидки, а это неизбежно давит на ценовую политику застройщиков.

Итак: уже даже наиболее оптимистично настроенные участники рынка признают серьезный спад цен, который IRN.RU прогнозировал уже давно: (см., например, «Цены на недвижимость в Москве и Подмосковье в новой макроэкономической реальности» и «Надежды на активизацию рынка недвижимости осенью могут не оправдаться»). По оценке www.irn.ru, в высокобюджетном сегменте (20% самых дорогих квартир) цены снизились в сентябре 2015 г. на 10,9% по отношению к августу.

Спрос и предложение

«В третьем квартале опять произошел валютный скачок и неблагоприятный геополитический виток, что оказало влияние на спрос, – говорит Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости TWEED. – Можно даже говорить о том, что второй квартал оказался даже более удачным, чем третий. Интересно, что очередное падение рубля не произвело такой же эффект, как в ноябре, декабре прошлого года, когда все побежали покупать недвижимость. Ажиотажа не случилось, покупатели заняли выжидательную позицию».

У Дмитрия Котровского, партнера девелоперской компании «Химки Групп», позиция более жесткая. «Резко выросла конкуренция между объектами элитного рынка, что привело к увеличению маркетинговых бюджетов, борьба за покупателей стала более активной и местами даже безжалостной, – говорит он. – Средняя стоимость кв. метра элитной городской недвижимости снизилась на 25%, основная причина – переход половины проектов в рублевую зону, а также девальвация национальной валюты. Но эта цифра не учитывает скрытого снижения – скидок, которые застройщики дают реальным покупателям. В третьем квартале в элитном сегменте продолжает сокращаться цена сделки, причем довольно существенно, на 30-50%, в первую очередь в новых проектах вымываются лоты наименьшей площади».

Цена вопроса

Средний бюджет сделки на элитном рынке столицы по итогам третьего квартала составляет $1,5 млн, по словам Котровского.

Более подробную информацию о бюджетах сделок опубликовала компания Welhome. Наибольшее количество предложений – 38% от общего количества квартир – представлено в сегменте стоимостью от $1 млн до $2 млн. Квартиры дороже $10 млн составляют всего 4% от общего объема предложений. Если говорить о размерах предлагаемых квартир, то в структуре преобладают объекты метражом от 101 до 150 кв. м (40% от общего количества лотов). Суммарный объём предложения квартир площадью до 200 кв. м превышает 80%, а квартиры площадью более 300 кв. м составляют всего 5% от общего объема.

В целом по рынку элитной недвижимости средняя предлагаемая площадь элитной квартиры составляет 149,6 кв. м (без учета уникальных объектов – пентхаусов с террасами и др.). Минимальные по площади квартиры – до 50 кв. м. - можно приобрести в ЖК «Рахманинов» и «Полянка, 44», а самые просторные площади, более 650 кв. м, предлагаются в таунхаусах жилого комплекса Knights-Bridge Private park.

Ситуационная карта рынка элитной недвижимости (усредненно для квартир и апартаментов), $/кв.м

Источник: Welhome Real Estate

Но кое-где рост сохраняется

Это правда. Во многих строящихся проектах рост цен продолжается (рублевый), отмечают в www.irn.ru. Но не стоит забывать, что это плановое повышение стоимости по мере роста строительной готовности здания, а отнюдь не рыночное.

Андрей Хитров, руководитель департамента стратегического консалтинга и исследований компании Welhome, отмечает: «Вне зависимости от [рыночных] факторов, застройщики премиального жилья будут вынуждены повышать рублевую стоимость как ввиду возрастающих затрат, например на импортные строительно-отделочные материалы и технику, так и по мере роста строительной готовности объектов в целом».

Борьба за клиента между девелоперами усиливается, в том числе и ценовыми методами, утверждает Роман Попов, директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Group. «Еще в начале года ценовая ситуация была хаотичной, – рассказывает эксперт, – одни объекты экспонировались в рублях, другие в долларах. Сегодня 80% объектов экспонируются в рублях. Большинство долларовых объектов продаются по внутреннему курсу застройщика, отдельные объекты – по курсу ЦБ. Поэтому и ценовая динамика на рынке была разнонаправленной».

По его оценке, средневзвешенная долларовая цена предложения с начала года показала снижение на 12,7% и в сентябре составила $13 800 за кв. метр. Средневзвешенные рублевые цены выросли на 24% и составили 880 000 рублей за кв. метр. Средняя стоимость квадратного метра в объектах класса de luxe и «A» составила 1,3 млн руб. «Увеличение стоимости квадратного метра в рублях обусловлено вымыванием с рынка части предложения в нижней ценовой границе, девальвацией рубля, повышением рублевых цен в наиболее успешных проектах, – поясняет Роман Попов. – Но надо учитывать, что достаточно часто застройщики предлагают скидки от официальных цен предложения, а часть предоставляют беспроцентную рассрочку».

Объем предложения

Всего, по оценке Kalinka Group, на первичном рынке высокопремиальной недвижимости за 9 месяцев текущего года реализовано 335 квартир и апартаментов, это на 22% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Объем предложения элитных квадратных метров по сравнению с прошлым годом сократился почти на 20%.

По оценке TWEED, на первичном рынке элитной недвижимости сейчас экспонируется 2500 квартир, из них в 2014-2015 гг. на рынок вышло около 1600 квартир. На вторичном выставлено около 1000 квартир.

Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, приводит свою статистику.

Объем предложения квартир в элит- и премиум-классе представлен 45 проектами, или 71 корпусом. Из них к сегменту премиум относится всего 11 проектов, или 24 корпуса. В суммарной площади квартир доля премиум-класса составляет 5,7% от всего объема предложения в Москве, доля элитных проектов составила 8,7%. По сравнению с предыдущим периодом объем предложения в сегменте премиум-класса вырос на 24,5%. Существенный рост показателя связан с пополнением предложения новым проектом (ЖК «Суббота»), помимо этого сыграла свою роль тенденция по переводу девелоперами проектов формата «апартаменты» в жилые помещения (в частности, проект «Резиденция МОНЭ»). В сегменте элитных квартир объем предложения увеличился на 4,7%.

В годовой динамике объем предложения в элитном сегменте снизился на 11%. В III квартале 2015 г. на рынок элитного жилья вышел проект «Клубный дом Звонарский». Объем предложения в элитном сегменте последовательно снижался с III квартала 2014 года за счет низких темпов выхода новых объемов элитного предложения. В то время как суммарная площадь объектов премиум-класса по сравнению с аналогичным периодом 2014 г. увеличилась на 65,7%. «Данный факт подтверждает тенденцию смещения предложения в более низкие сегменты рынка», – подчеркивает Богданюк.

С начала года на рынок вышло пять новых объектов. «В 2015 году мы увидели в основном проекты клубного формата с количеством квартир не более 30, суммарный объем предложения увеличился всего на 15 000 кв. метров, – говорит Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. – Но интерес девелоперов к элитному рынку не пропал, появляются новые игроки, которые даже в текущей ситуации прорабатывают новые площадки и заявляют о новых проектах». По ее словам, до конца текущего года ожидается выход еще 10 жилых комплексов, элитный рынок пополнится новым предложением в объеме около 90 000 кв. метров.

Дополнительные факторы

Ирина Дзюба, партнер, член совета директоров MR Group, считает, что основное преимущество современного премиального жилья – это наличие инфраструктуры и общественных зон. «На рынке недвижимости происходит все большее смешение классов - не только благодаря проникающим опциям и характеристикам из премиального сегмента в другие, но и благодаря окружению жилого комплекса, – говорит она. – Каждый подобный проект имеет собственную инфраструктуру. Социальная среда давно стала не просто градостроительным требованием, а конкурентным преимуществом проекта при реализации».

Очень привлекательно выглядят жилые комплексы премиальной локации, в рамках которых реализуется такой новый для элитного рынка продукт, как студии, считает Ирина Могилатова. Эти комплексы имеют продуманную архитектуру, планировки, инфраструктуру, отличные фишки в плане ландшафтного дизайна и продаются по достойным ценам. «Это продуманный девелоперский ход – приоритеты покупателей с окраин смещаются в сторону отрезка от Садового Кольца до ТТК, где цены скорректировались в приятную сторону и стали сопоставимы с отдаленными районами», – считает она.

Как отметила Екатерина Румянцева, традиционные лакшери-направления, в том числе Остоженка и Патриаршие пруды, уступили безусловное лидерство покупательского спроса. «Меры, предпринимаемые правительством по повышению качества жизни в городе, убедили потребителей: не обязательно жить в центре, чтобы жить хорошо, – говорит эксперт. – Драйвером спроса становится наличие качественной инфраструктуры - парков, водоёмов, возможности передвигаться по городу без автомобиля».

Кстати, согласно исследованию Welhome, впервые за три года район Хамовники уступил лидирующие позиции, опускаясь в рейтинге объемов продаж Welhome на строчку за квартал. Если в I квартале 2015 года он занимал первое место среди всех районов ЦАО, во II квартале – второе, то в третьем Хамовники занимают третью строчку рейтинга. Хотя по числу элитных жилых комплексов, в которых ведутся первичные продажи, Хамовники остаются лидерами – там девять объектов. Но в ближайшей перспективе в Хамовниках не ожидается выход новых проектов, а следовательно, данный район вряд ли вернется на первую строчку рейтинга, которую он занимал более трех лет.