Рынку придется приспосабливаться к новому уровню платежеспособного спроса
Прогноз рынка недвижимости до конца 2015 – на 2016 годы от IRN.RU
Текущий кризис не удастся пересидеть, как предыдущие – отсутствие существенной активизации рынка недвижимости в сентябре в очередной раз показало, что нынешняя экономическая ситуация имеет мало общего с катаклизмом 2008-2009 гг. Платежеспособный спрос упал всерьез и надолго, и рынку придется к этому приспосабливаться через снижение цен на жилье, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Осень облегчения не принесла
Наступление осени 2015 г. не привело к значительному росту спроса: по данным риелторских агентств, покупательская активность на вторичном рынке в сентябре, с началом нового делового сезона, увеличилась лишь примерно на 10-13% по сравнению с провальными летними показателями. И это несмотря на очередную волну девальвации рубля в августе – хотя в конце прошлого года такой же процесс спровоцировал настоящий ажиотаж на рынке.
Таким образом, надежды на скорое восстановление рынка недвижимости по аналогии с прошлым кризисом, когда признаки оживления появились уже к осени 2009 г., оказались тщетны. В этот раз речь идет явно не о классическом кризисе, когда после схлопывания ценовых пузырей достаточно быстро возобновляется экономический рост, а о новой реальности, возникшей в результате самого серьезного после распада СССР конфликта с Западом, кардинального изменения баланса спроса и предложения на сырьевых рынках и, соответственно, исчерпания потенциала существующей экономической модели, основанной на росте потребления.
Введенные против России санкции закрыли отечественным банкам и компаниям доступ к дешевым западным кредитам, иностранные инвесторы ушли с фондового рынка, усилился отток капитала за рубеж, из-за обвала цен на энергоресурсы в федеральной казне образовалась изрядная дыра, которую не удается заткнуть даже с помощью рекордного ослабления национальной валюты. Поэтому государство вместо того, чтобы поддержать страдающую от дефицита ликвидности экономику, вынуждено сворачивать инвестиции.
Никаких признаков существенного улучшения ситуации в обозримом будущем пока нет. Правительство, вопреки своим предыдущим обещаниям, решило еще на год продлить заморозку пенсионных накоплений, которые могли бы стать источником «долгих» денег для бизнеса. Но даже с учетом этих средств проект бюджета на 2016 г. предполагает дефицит в размере 3% ВВП. Цены на нефть колеблются в районе $50 за баррель и могут еще упасть в случае снижения спроса со стороны буксующей китайской экономики и выхода на рынок иранской нефти. Дополнительным риском является возможный подъем ставки ФРС в конце года, который может привести к укреплению доллара относительно всех остальных валют и, как следствие, снижению стоимости номинированных в долларах ресурсов. Что касается санкций ЕС, то они также будут продлены по крайней мере на следующий год, так как выполнить Минские соглашения до конца 2015 г., по признанию всех сторон, уже точно не удастся.
Согласно прогнозам всегда оптимистичного Минэкономразвития, в 2016 г. отечественный ВВП увеличится на 0,7%, но исключительно благодаря восстановлению запасов в промышленности, а потребление и инвестиции продолжат сокращаться. При этом доходы населения, от которых в том числе зависит платежеспособность покупателей жилья, даже в 2018 г. не достигнут уровня 2014 г. В целом, по мнению практически всех экспертных институтов, как отечественных, так и зарубежных, без структурных реформ российская экономика в ближайшие годы обречена на стагнацию.
Для рынка недвижимости все это означает, что спрос на жилье в ближайшие годы не восстановится. «Шальные деньги», питавшие рынок с середины 2000-х гг., ушли из России. Надолго, может быть, на десятилетия. А следовательно, уровень цен, сложившийся в эпоху «всеобщего изобилия», более не соответствует финансовым возможностям покупателей и нуждается в серьезной корректировке. Тем более что, в отличие от спроса, предложение на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья находится на максимуме.
Минимальный спрос на фоне максимального предложения
По данным компании «ИРН-Консалтинг», на первичном рынке московского региона, без учета элитного центра столицы, в настоящее время продается около 6 млн кв. м квартир и апартаментов – это рекордный объем предложения за все 25 лет существования отечественного рынка недвижимости. (См. «На рынке жилья Москвы и Подмосковья сформировался беспрецедентный объем предложения».)
Большую часть предложения обеспечивают территории за МКАД, однако и в старой Москве сейчас строят много. Это уникальная для столичного региона ситуация: раньше Москва и Подмосковье в этом отношении всегда находились в противофазе. Причем, в отличие от кризиса 2008-2009 гг., девелоперы теперь не могут позволить себе откладывать реализацию проектов до лучших времен из-за изменения правил игры на строительном рынке: больших капиталовложений на начальном этапе стройки, увеличения кадастровой стоимости земли, роста арендной платы за участок в случае затягивания сроков строительства и т.п. В результате, несмотря на падение спроса, только на территории от Третьего транспортного кольца до МКАД с начала года вышло 20 новых жилых проектов, где суммарно предлагается 59 корпусов. Еще 18 новых домов вышло на продажу в семи проектах, стартовавших в прошлые годы. (См. «Новостройки Москвы в III квартале 2015 г.: средняя цена метра упала на 8,5%».)
Предложение квартир на вторичном рынке тоже увеличивается, и в настоящее время на 30-50% превышает среднестатистические показатели. Главным образом по причине дефицита покупателей, которых отпугивают неадекватные даже по сравнению с первичным рынком цены – убитая квартира на «вторичке» может быть на миллионы рублей дороже качественной новостройки большего метража, расположенной в том же районе. Положение дел усугубляет отсутствие доступной ипотеки, так как субсидируемая государством программа распространяется только на первичный рынок.
Резервы для увеличения предложения вторичного жилья есть, и немалые. Серьезный рост расходов на содержание квартир в связи с введением модернизированного налога на недвижимость и усиление миграции из России могут стимулировать выход на рынок значительного объема инвестиционных квартир, которые состоятельные граждане скупали в огромных количествах в эпоху роста цен на недвижимость.
В отличие от предложения, спрос на жилье находится на минимуме, сократившись на 10-60% по сравнению с прошлым годом в зависимости от региона и сегмента. В целом на рынке новостроек ситуация со спросом лучше, чем на вторичном, благодаря льготной ипотеке и более адекватной по сравнению с частными продавцами ценовой политике застройщиков. Если, например, в Москве количество зарегистрированных Росреестром договоров долевого участия в строительстве жилья за январь-сентябрь сократилось на 11,8% по сравнению с 2014 г., то на вторичном за аналогичный период число новых прав на недвижимость уменьшилось на 34,2%, причем в сентябре разрыв между прошлым годом и нынешним составил уже 37%.
Рынок смотрит вниз
Сформировавшийся во времена «шальных денег» уровень цен на жилье слишком сильно оторвался от массового платежеспособного спроса. В последние годы даже граждане с хорошими зарплатами могли купить квартиру только при наличии значительных накоплений. Однако старые сбережения были в основном исчерпаны во время двух волн ажиотажного спроса в 2014 г., а новые появятся еще очень нескоро - даже правительство не ожидает восстановления доходов населения в ближайшие годы.
Конечно, в России останется еще немало состоятельных людей, которым покупка квартиры вполне по карману. Проблема в том, что таким гражданам жилье не нужно – они уже успели приобрести недвижимость не только для себя и всех своих родственников, но и про запас на черный день. А подавляющее большинство тех, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий, уже давно не могут об этом даже мечтать. Соответственно, для обеспечения нормального уровня продаж цены должны существенно снизиться - чтобы квартиры могли покупать те, кто уже много лет был отрезан от рынка.
По всей видимости, в ближайшие месяцы заявленные цены будут постепенно приближаться к реальным, с учетом скидок и торга, которые лежат ниже формальных примерно на 10-15%. В следующем году снижение стоимости жилья, скорее всего, продолжится, и по итогам 2016 г. цены могут потерять еще 15% в рублях.
На первичном рынке уменьшение средних цен будет происходить за счет выхода новых, более доступных по цене проектов и очень медленного повышения стоимости жилья по мере повышения стадии готовности дома. Скидки также сохранятся.
Собственно, этот процесс уже идет: по итогам III квартала суммарная доля квартир эконом- и комфорткласса в Москве между Третьим транспортным кольцом и МКАД достигла 74%. (См. «Новостройки Москвы в III квартале 2015 г.: средняя цена метра упала на 8,5%»; «Новостройки Москвы в августе 2015 г.: новые проекты по 110-140 тыс. руб. за метр».)
На вторичном рынке будет расти количество адекватных спросу предложений, так как все больше продавцов начинают понимать, что по докризисным ценам продать квартиру все равно не удастся (см. «Продавцы начинают уменьшать скидки – вместе с ценами на квартиры»).
По всей видимости, из всех сегментов городского рынка жилья больше всего просядет бизнес-класс. В этом сегменте разрыв между уровнем цен и возможностями большинства покупателей существенно больше, чем в эконом- и комфортклассе. И это не элитная недвижимость, для покупателей которой цены подчас не имеют принципиального значения. К тому же именно в сегменте бизнес-класса, активно развивавшемся в Москве в предыдущие годы, сосредоточен огромный объем предложения жилья, в том числе инвестиционного.
На загородном рынке цены на объекты, предназначенные для постоянного проживания и расположенные недалеко от Москвы – то есть те, которые могут стать заменой квартире, - в основном будут повторять динамику индекса стоимости городского жилья. Объекты из разряда «второй дом» - дачи, коттеджи и таунхаусы вдали от цивилизации, участки без подряда, – скорее всего, просядут в цене значительно больше. Более того, может оказаться так, что предложения с плохой транспортной доступностью, без инфраструктуры и т.п. вообще будет невозможно продать за разумную цену.
Что касается коммерческой недвижимости, то в кризис ситуация с ней всегда хуже, чем на рынке жилья, так как коммерческие объекты, в отличие от крыши над головой, не являются предметом жизненной необходимости. Наиболее тревожная ситуация складывается в офисном сегменте, где кризис перепроизводства наложился на общеэкономический. По данным Cushman & Wakefield, в сентябре в Москве пустовало примерно 2 млн кв. м офисов класса В, или 14% от всего объема таких помещений, и 1 млн кв. м офисов класса А – это 31% предложения. Ставки аренды падают и в рублях, и в долларах - в первом полугодии 2015 г. московские офисы подешевели на 22,4%, поставив мировой рекорд по этому показателю. Так что, по всей видимости, офисный рынок в итоге окажется главной жертвой кризиса.
Также по теме: