Как строить жилье за полцены без ущерба для качества

Сокращение платежеспособного спроса на жилье и, соответственно, рентабельности строительных проектов заставляет девелоперов оптимизировать собственные расходы – с тем, чтобы иметь возможность предложить рынку более конкурентоспособные цены. О способах снижения себестоимости строительства – за счет внутренних резервов и с помощью государства – рассказали застройщики Москвы и Подмосковья на организованном IRN.RU в рамках RREF круглом столе «Рынок недвижимости в новой реальности: возможные пути развития».

Причины оптимизации

Предпринимать усилия для снижения себестоимости строительства застройщиков вынуждает падение рентабельности проектов. Из-за проблем в экономике растет себестоимость строительства, а платежеспособный спрос, наоборот, сокращается – см. «Ценовые тренды на новом рынке недвижимости: куда направлен вектор движения?». Люди сейчас не готовы покупать квартиры по докризисным ценам даже в качественных проектах.

Ситуацию осложняют огромные объемы предложения жилья в московском регионе: по данным «ИРН-Консалтинг», только на территории от Третьего транспортного кольца до МКАД с начала года вышло 20 новых жилых проектов, где суммарно предлагается 59 корпусов. А в целом в Москве и Подмосковье сейчас продается примерно 6 млн кв. м новостроек и апартаментов. (См. «Новостройки Москвы в III квартале 2015 г.: средняя цена метра упала на 8,5%»; «На рынке жилья Москвы и Подмосковья сформировался беспрецедентный объем предложения».)

Фактически, предложение сейчас находится на максимуме, а спрос – на минимуме, отметил Леонард Блинов, заместитель генерального директора Urban Group. В Подмосковье, по подсчетам компании, в 2015 г. было анонсировано на 80% больше проектов и площадей, чем в 2014-м, но реально на рынок из крупных проектов вышло лишь 32,3% от запланированного. «Это показывает, что заявлены большие амбиции, но, увы, они спросом не поддерживаются», - подчеркнул Блинов. (См. «Новостройки в Москве и Подмосковье: рынок недолго радовался ослаблению рубля»; «Новостройки в Москве и Подмосковье: покупатели ждут снижения цен».)

Хотя жилье, по словам председателя правления Ассоциации инвесторов Москвы Любови Цветковой, - единственный все еще доходный сегмент рынка недвижимости, и инвесторы, обращающиеся в ассоциацию, прежде всего интересуются именно жилыми проектами, на большую прибыль даже московские застройщики уже не надеются.

«Рентабельность, которая была у застройщиков до кризиса, позволяла терпеть как перекосы, накопившиеся в строительной отрасти, так и перекосы в части несоответствия продукта спросу, - отметил Леонард Блинов. - Я бы сравнил рынок недвижимости с амстердамскими каналами, куда часто сбрасывают крупногабаритный мусор, вплоть до телевизоров и мебели. Когда в определенный момент уровень воды резко падает, плавать там на лодках становится совершенно невозможно. То же самое произошло в строительной отрасли. Вода, то есть прибыль, существенно снизилась – если до кризиса рентабельность была около 25-30%, то сейчас у нас, например, она сократилась до 10-15%. Соответственно, при таком снижении воды лодка начинает натыкаться на мусор на дне водоема. Поэтому в настоящее время необходима тщательная, выверенная, правильная работа по всем направлениям. Как в части продукта, системы продаж и т.п., так и в части снижения себестоимости».

Внутренние резервы

«Оптимизация себестоимости строительства в нашем понимании начинается с этапа проектирования. Мы внимательно изучаем европейский опыт и в наших партнерских проектах применяем эффективные конструктивные и планировочные решения, которые позволяют сэкономить до 30% на железобетонных конструкциях в проекте», - рассказал Владислав Луцков, заместитель генерального директора Est-a-Tet.

Sezar Group пошла по пути горизонтальной интеграции холдинга - только создание собственных структур генподряда дает 20% экономии, отметил исполнительный директор компании Гасан Архулаев. Sezar Group также открыла свой проектный институт и развивает производственные мощности. Например, компания обеспечивает окнами и дверями собственного производства более 1 млн кв. м своих строящихся объектов.

Urban Group, которая также является вертикально интегрированной компанией, с теми же целями полностью отказалась от использования импортных строительных материалов, ставших слишком дорогими из-за девальвации рубля.

В целом, по словам Архулаева, комплексный подход к оптимизации себестоимости строительства позволяет сократить расходы до 35-50% - в зависимости от поставленной задачи (см. «Застройщики учатся дешево строить хорошее жилье»).

Кроме того, добавил Луцков, в нынешних условиях нужно более точно фазировать проекты, так как покупатели предпочитают дома, в которые можно быстро заселиться: «наш проект в Мытищах мы вводим чуть ли не по секциям». Он также порекомендовал привязывать объемы строительства к текущему спросу: если, например, в проекте продается порядка 3 000 кв. м в месяц, то строить надо примерно 30 000 – 35 000 кв. м в год – этого будет достаточно для финансирования проекта и поддержания спроса.

Помощь государства 

За счет совершенствования системы управления компанией, поиска новых технологий и стройматериалов можно существенно сократить затраты на строительство самого дома. Однако это лишь половина расходов на реализацию проекта. Оптимизация второй половины зависит уже от готовности государства поддержать строительную отрасль.

О том, как власти могут помочь девелоперам сделать жилье более доступным, подробно рассказал заместитель генерального директора Urban Group Леонард Блинов на примере проекта города-курорта «Митино О2» на Пятницком шоссе. Квартиры на старте проекта продаются в среднем по 85 000 руб. за квадратный метр, из которых 76 000 руб. составляют расходы застройщика. Таким образом, текущая прибыль Urban Group – 9 000 руб. с метра, рентабельность проекта - 10,5%.

Коробка здания с учетом дополнительных вложений в эстетику обходится Urban Group примерно в 36 000 руб. на метр. Остальные 40 000 руб. – это затраты на архитектурные решения и проектирование, землю, подключение к сетям, строительство инженерных коммуникаций, социальных объектов, дорог, налоги, страхование ответственности застройщика, кредитная нагрузка, коммерческие и накладные расходы, а также убыток по паркингам, который необходимо компенсировать в стоимости жилья. Как пояснил Блинов, последнее - общая беда всех девелоперов: возможность покупки машино-места должна быть предоставлена, потому что никто не хочет парковочного бардака, но потребительский спрос таков, что, продавая паркинги с необходимой нормой обеспеченности, компания терпит убыток.

По словам Блинова, эти 40 000 руб. можно сократить - если государство пойдет девелоперам навстречу. Прежде всего, отметил он, необходимо ускорить процесс получения исходно-разрешительной документации, который в настоящее время занимает два-три года. Если сократить срок до полугода, то это снизит стоимость обслуживания банковского кредита на 3 000 руб. за метр, а за счет ускорения выхода проекта на рынок накладные расходы застройщика уменьшатся еще на 1 000 руб. на метр.

Большинство проектов в Подмосковье – это комплексное освоение территорий. Например, у Urban Group площадь участков составляет не менее 30 га. При этом почти нет площадок, обеспеченных дорогами и инженерной инфраструктурой. Строительство на подготовленных участках позволило сократить затраты на 3 500 руб. за метр.

Сейчас от банков требуют резервировать до 50% средств кредита. Отказ от этой практики при работе с надежными девелоперами позволил бы снизить ставку по кредиту с 18-22% до 13-15% годовых, что сэкономило бы еще 1 500 руб. в себестоимости метра.

Отечественные естественные монополии не только требуют деньги за подключение к сетям, но и часто навязывают своих подрядчиков с завышенными ценами. Если бы у нас, как в развитых странах, платы за подключение не было, а соответствующие расходы учитывались бы потом в тарифах на потребление ресурсов, то метр мог бы подешеветь на очередные 1 500 руб.

Большой проблемой для застройщиков остаются нормы инсоляции, появившиеся в 30-е гг. прошлого века. Переход на нормы освещенности, принятые на Западе, дал бы еще 3 000 руб. экономии.

Строительство социальной инфраструктуры – детских садов, школ, поликлиник и т.п. – является обязательным при комплексном освоении территорий. При этом застройщики вынуждены возводить данные объекты за счет чистой прибыли, а значит – платить дополнительные налоги. Если девелоперам позволят учитывать затраты на социнфраструктуру в расходной части проекта, себестоимость метра сократится еще на 1 000 руб.

Таким образов, суммарно вышеописанные меры могут обеспечить экономию около 20% от себестоимости строительства. Соответственно, Urban Group могла бы продавать квартиры в «Митино О2» не по 85 000, а по 70 000 руб. за метр при сохранении текущей рентабельности, что позволило бы серьёзно нарастить продажи.

«Снижение себестоимости строительства даже на 10%, если отразится в покупной цене, приводит к двукратному увеличению продаж. Еще с реализации «Города набережных» мы четко видим, что 1% снижения цены всегда дает около 10% роста продаж», - подчеркнул Леонард Блинов.

Еще одной болевой точкой жилых проектов эконом- и комфортклассов является эксплуатация социальной, прежде всего образовательной, инфраструктуры. Местные власти не торопятся принимать на свой баланс новые детсады и школы, в результате девелоперы вынуждены искать коммерческих операторов, чьи расценки неподъемны для покупателей недорогого жилья – от 35 000 – 40 000 руб. до 65 000 руб. и более в месяц за детсад. Найти оператора, который бы мог в экономжилье предоставить невысокие цены на детсад и школу, невозможно абсолютно, даже если застройщик их полностью оснастил, подчеркнула директор департамента маркетинга, рекламы и реализации «КомСтрин» Ирина Игнатьева.

«Если бы было возможно каким-то образом договориться с государством если не на совместное финансирование строительства соцобъектов – об этом мы уже и не мечтаем, то на их эксплуатацию – это значит, что в бюджетах муниципальных образований надо предусматривать затраты на зарплаты, организационные работы по эксплуатации этих зданий и т.п., это бы давало надежду именно для экономкласса реально жить и не превращаться в гетто», - резюмировала Ирина Игнатьева.

Резюме

В целом нынешняя ситуация - ужесточение конкуренции, повышение требовательности покупателей – в перспективе пойдет рынку на пользу, считают застройщики. Те компании, которые не смогут оптимизировать расходы, подстроиться под рынок, должны будут уйти. Или мы получим новую волну обманутых дольщиков, подчеркнул исполнительный директор Sezar Group Гасан Архулаев.

При этом надо учитывать, что сокращение себестоимости строительства – это не только повышение устойчивости отрасли, переживающей ныне не лучшие времена, но и, в условиях серьезного падения платежеспособного спроса, - реальная возможность для снижения цен и увеличения доступности жилья. Поэтому хочется надеяться, что не только сами застройщики, но и власти, в том числе федеральные, не останутся в стороне от процесса и все-таки найдут в себе силы в обозримом будущем решить вопросы, появившиеся в повестке дня еще десяток лет назад.

Также по теме:

• Искусственная поддержка спроса на недвижимость – это тупик
• Руководитель IRN.RU: только на взятках и бюрократии девелоперы смогут сэкономить 20-30% стоимости жилья