Хаос экономической ситуации, последовавший вслед за чередой геополитических кризисов, заставили многих арендаторов требовать понижения цен, а арендодателей согласиться на новые условия. Но многие лендлорды продолжают упорствовать, теряя клиентов, арендаторы же, порой, находят более выгодные условия за меньшие деньги, отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

«Средние арендные ставки с начала года в экономклассе снизились, говорит Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». – Однокомнатных – на 9%; двухкомнатных – на 7,7%; трехкомнатных – на 2,7%».


Волчий оскал социализма
Надежде М., как и многим другим старшим менеджерам крупных иностранных компаний, в начале года пришлось ситуацию прочувствовать «на своей шкуре». Многие западные, а теперь уже и российские компании выполняют социалистическое правило: сначала зарплату получают уборщицы, разнорабочие, производители, затем «офисный планктон» и только потом топ-менеджеры.

Надежде пришлось нелегко: быт матери-одиночки, но школа рядом и соседка добросердечная – за девочкой присмотрит. Однако доходы упали, и аренда стала «съедать» намного больше предусмотренного бюджета. Поначалу хозяин квартиры был недоволен платежами в 70-80% от оговоренных в договоре, но, понимая ситуацию, в которую попала 38-летняя женщина, дал ей три месяца на поиск нового жилья.

Поиски затянулись, хозяин вроде не настаивал на немедленном выезде. И вдруг… В начале лета он сам предложил жилице снизить арендную ставку, зафиксировав ее в рублях. Поздно. К тому времени Надежда уже нашла квартиру ближе к работе, дочка имела все шансы поступить в хороший институт.

«В июле-августе 2015 года отмечался рост спроса, к середине осени ожидается его снижение», – говорит Жукова.

По ее словам, в августе впервые с осени 2013 года предложение и спрос практически сравнялись, за счет планомерного снижения объема предложения и увеличения спроса. Но спрос на квартиры стоимостью найма до $500 в месяц превышает предложение в 1,2 раза. Хотя объем предложения в начале осени этого года меньше, чем в 2014 году почти вдвое. Спрос, наоборот, больше прошлогодних показателей – на 15-16%.

На сегодняшний день рост спроса менее выраженный, чем в прошлом году, считает и. о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский. Увеличение сделок идет плавно, с перспективой на более высокие показатели в период разгара осеннего сезона, считает он.

Наниматели в начале года долго взвешивали саму возможность аренды квартиры, сомневались в собственной платежеспособности; а решившись снимать – просматривали множество вариантов, торговались и просили преференций у хозяев (покупка техники, мебели, ремонт и т.п.). Сейчас они готовы быстро принимать решение. Выбор есть и сегодня, но арендаторы знают, что ликвидные объекты в рекламе не задерживаются.

«Предложение сегодня в среднем в 1,5–2 раза превышает спрос,– более категорична Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость». – В начале года разница была примерно такой же. Прошлым летом традиционно предложение в экономклассе превышало спрос в 1,5–2 раза».


Средние арендные ставки экономкласса в начале сентября

1-комнатные квартиры 30 400 руб.
2-комнатные квартиры 38 400 руб.
3-комнатные квартиры 46 500 руб.
4-комнатные квартиры 59 000 руб.

Источник: «ИНКОМ-Недвижимость»

«Ставки снизились еще летом, – говорит Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость». - Даже востребованные варианты экономкласса снизились в цене аренды, примерно на 10%». По ее словам, если год назад средняя цена аренды однокомнатной квартиры составляла 30 000 рублей в месяц, то летом данные квартиры можно было снять уже за 27 000 рублей, а в районах юго-востока однокомнатную можно было найти и за 25 000 рублей/месяц. Сейчас снижения не наблюдается, но варианты за 27 000 рублей можно найти.

В более популярных спальных районах севера и запада (Ясенево, Коньково, Отрадное) арендные ставки - 30 000 рублей. Особой популярностью пользуются районы, где много крупных офисных зданий и учебных заведений, например районы ЮЗАО.

По мнению Зеленского, рост арендных ставок является локальным и касается ликвидных предложений.

Нужно понимать, что поведение рынка аренды значительно более оперативно подвержено влиянию общеэкономических факторов, чем рынок собственности, указывают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». И статистика это подтверждает.

Источник: «Миэль-Аренда»

Спрос пока есть
«Мы фиксируем восстановление спроса, поэтому собственникам квартир уже не нужно ощутимо снижать ставки, – говорит Зеленский. – В особенности это относится к ликвидным вариантам эконом- и комфорткласса, расположенным рядом с метро».

Полякова более пессимистична. «Наймодатели стали чувствовать себя увереннее – они все чаще фиксируют арендные ставки и не рассматривают их снижение», – подтверждает она. Но, по ее словам, в первом полугодии 2015 г. по сравнению с аналогичным периодом 2014 года цены на объекты экономкласса снизились на 10-15%. В бизнес-классе и de lux стоимость найма уменьшилась на 15%.

Безусловно, осеннее оживление присутствует: арендаторы активно интересуются наиболее ликвидными объектами – однокомнатными квартирами со ставкой найма в пределах 20 000-25 000 рублей. В связи с повышенным спросом на самое дешевое жилье на рынок поступает много комнат, отмечает Полякова.

На рынке элитной аренды динамика, в целом, хорошая, рассказывает Елена Куликова, руководитель отдела по работе с собственниками IntermarkSavills, Хотя о существенном повышении активности говорить пока рано. Но в начале осени прошли сделки в топовых бюджетах: приняли окончательные решение клиенты, которые планировали переезд к началу учебного года; некоторые арендаторы наконец-то реализовали намерение сменить загородное жилье на городские квартиры. Приняли назначения новые топ- менеджеры иностранных корпораций, сотрудники посольств также были активны в конце августа – начале сентября.

«Мы рекомендуем всем нашим собственникам не принимать эмоциональных решений, а вступать в переговоры с арендаторами и приходить к взаимовыгодному решению, – рассказывает Куликова. – Мы профессиональные игроки арендного рынка, и готовы брать такие переговоры на себя. При досрочном расторжении договора в нынешних рыночных условиях собственник рискует понести потери из-за долгого срока экспозиции объекта, а арендатор столкнется с затратами и неудобством поиска новой квартиры и переезда».

Нельзя сказать, что квартиросъемщики стали активно менять квартиры, переезд дело хлопотное, подтверждает Фабрицкая. Многие хотят снизить арендные ставки, но не всегда готовы к снижению качества предложения. Например, снимая в престижном районе Раменки хорошую двухкомнатную квартиру за 50 000 руб., квартиросъемщики решили подобрать квартиру за 40 000 руб., но предложения в том районе по ставке на 10 000 дешевле существенно уступали по качеству. Поэтому квартиру менять не стали.


Прогноз
«Мы ожидаем, что на рынке аренды продолжится плавное увеличение спроса, также локально произойдет сокращение объема предложений. Арендные ставки будут увеличиваться, но умеренно и не повсеместно. То есть установится равновесная цена, адекватная рынку», – считает Зеленский.

Оксана Полякова никаких революционных изменений на рынке аренды жилья пока не ждет. По ее мнению, ценовой рост в этом сегменте возможен при повышении благосостояния населения. Когда зарплаты стабильны и индексируются, а инфляция снижается.

Самая активная динамика, по мнению аналитиков, наблюдается в сегменте квартир эконом- и комфорткласса. Именно этот сектор рынка в наибольшей степени отреагировал на кризисные изменения и падение спроса. Но и текущее увеличение активности арендаторов также сильнее проявляется именно по отношению к квартирам данной ценовой категории. Сегмент элитного жилья последние события затронули в меньшей степени, хотя переоцененные предложения сильно падали в цене.

Как показала практика, в кризисные времена арендаторы всегда пересматривали свои требования к жилью. Клиенты старались снизить величину арендной ставки в соответствии с рыночными тенденциями или снять более комфортной вариант за те же деньги.

Многие клиенты, чьи договоры аренды подходят к концу, «тестируют» рынок, говорит Елена Куликова. По результатам клиент принимает решение, но далеко не каждый арендатор потом все-таки переезжает. «За этот год у нас был только один случай, когда арендный бюджет сотрудника крупной корпорации был увеличен, во всех других случаях речь шла о сокращении бюджетов», – рассказала эксперт.