Новостройки в Москве и Подмосковье: рынок недолго радовался ослаблению рубля

Ослабление рубля в конце августа подстегнуло интерес покупателей к новостройкам в московском регионе, но, в отличие от декабря прошлого года, не вызвало ажиотажа. К тому же радость оказалась недолгой – через пару недель спрос вновь пошел на спад. Впрочем, еще не все обладатели валютных сбережений успели купить квартиры, поэтому надежды на оживление рынка осенью сохраняются, рассказали редакции IRN.RU представители крупнейших риелторских агентств Москвы и Подмосковья.

Спрос: недолгое оживление
«Конец лета ознаменовался новой волной валютных колебаний, которая, как и в конце 2014 г., оживила спрос, однако не сделала его ажиотажным, как в прошлом году. Покупатели активизировались еще в августе, рос потенциальный спрос, многие готовились к покупке в сентябре. Помимо валюты, рынок разбудил и традиционный сезонный подъем – люди возвратились из отпусков и приступили к решению бытовых вопросов», - говорит Алексей Оленев, заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet.

Граждане с валютными вкладами, на фоне благоприятного для них курса, переводят свои активы в недвижимость, а владельцы рублевых сбережений, желающие купить жилье, торопятся сделать это побыстрее, опасаясь дальнейшего роста цен и стремясь успеть воспользоваться льготными ипотечными программами, добавляет Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

По данным компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», в сентябре на рынке новостроек Новой Москвы увеличилась доля инвестиционных сделок, которые имеют сегодня очень ярко выраженную волатильность, зависящую от скачков доллара. «Доллар пошел вверх, покупатели понесли деньги в новостройки, совершая инвестиционные сделки. Доллар пошел вниз, количество инвестиционных сделок сильно уменьшилось. При стабильном рынке инвестиционные сделки (в среднем за последние годы) составляли около 5%, а в период волатильности этот показатель доходит до 12%», - поясняют аналитики

Помимо ослабления рубля и начала нового делового сезона, росту покупательской активности способствовал выход на рынок новых крупных и относительно бюджетных проектов, а также улучшение условий кредитования покупателей (снижение ставок по ипотеке, увеличение сроков беспроцентной рассрочки и т.п.), отмечает заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь.

Риелторы, в частности «ИНКОМ», «МИЭЛЬ», «БЕСТ-Новострой», оценивают рост спроса в конце августа – начале сентября в 15-20%. Впрочем, по словам Юлиана Гутмана, директора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость», активизация рынка была недолгой – уже в начале сентября уровень спроса снизился до средних показателей летнего периода. Тут же тенденцию отмечает Петр Машаров, генеральный директор агентства недвижимости «CENTURY 21 Еврогруп Недвижимость», партнер Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис»: в августе, во многом в связи с падением курса рубля, спрос на квартиры в новостройках увеличился, но в первые недели осени количество звонков уменьшилось примерно на 40%.

Однако это не значит, что сейчас рынок умер – те, кто собирались купить жилье, не отказываются от своих намерений, подчеркивает Машаров.

Более того, некоторые риелторы рассчитывают на увеличение покупательской активности со второй половины сентября.

«Мы наблюдаем постепенную реализацию отложенного летнего спроса. Особенно это заметно в сегменте бизнес-класса. Где-то в июне-июле стало понятно, что часть наших клиентов, имеющих валютные накопления, решили повременить с покупкой квартир до осени в ожидании роста курса. И поскольку их надежды оправдались, сейчас они активизировались, так что мы ожидаем определенного всплеска продаж в данном сегменте. Причем активизации спроса мы ожидаем начиная с середины сентября, когда деловой сезон окончательно вступает в свои права», - говорит Мария Литинецкая.

Скидки: застройщики становятся чуть более прижимистыми
В августе – начале сентября застройщики проводили разнонаправленную ценовую политику. Часть компаний в связи с ростом спроса уменьшила скидки и даже повысила цены – как правило, чисто символически. Менее удачливые девелоперы продлили летние акции на сентябрь, но, впрочем, увеличивать размер дисконта большинство из них не стало.

В общем, можно говорить о том, что активизация рынка в начале осени сделала девелоперов чуть менее щедрыми по отношению к покупателям, говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.

Прижимистости способствует и увеличение затрат на строительство. «Застройщики понимают, что им нужно вкладываться в различные дополнительные преимущества комплексов, улучшать качество продукта, а у них и без того повышается себестоимость. Поэтому многие скорее снизят свою рентабельность с 30% до 10%, но не цены», - поясняет Мария Литинецкая.

На маркетинговую политику также влияет уровень кредитной нагрузки застройщика. «В проектах, в которых не задействованы кредитные средства (это в основном проекты крупных девелоперов), цена снижаться, скорее всего, не будет, а вот по тем стройкам, которые осуществляются на кредитные деньги, в случае снижения продаж девелоперы будут вынуждены снижать цены», - считают аналитики компании «МИЭЛЬ».

Стоимость квартир, в частности, выросла в следующих проектах: «Город на реке Тушино-2018», «Котельнические высотки», «Новые Островцы», отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». О повышении цен в ряде своих проектов 10 сентября объявил и «Донстрой».

Тем не менее в большинстве новостроек московского региона действуют скидочные акции. По словам Ирины Доброхотовой, скидки предлагаются почти в половине столичных и 90% подмосковных объектов, реализуемых компанией «БЕСТ-Новострой».

В старой Москве доля проектов со скидками составляет около 68%, в Новой Москве – несколько меньше, порядка 52%, «что объясняется большим спросом и доступностью квартир для потенциальных покупателей», говорит Елизавета Гудзь из «НДВ». Без скидок, по ее словам, продаются большинство новостроек на начальной стадии строительства, так как на старте продаж уже заложены конкурентные цены, либо проекты, пользующиеся повышенным спросом.

По данным «Метриум Групп», в сегменте экономкласса акции и бонусы официально предлагаются в 54,5% жилых комплексов, в 48% ЖК бизнес-класса и 19,6% элитных ЖК. Юлиан Гутман из «ИНКОМа» оценивает долю новостроек с дисконтом в 90% рынка Москвы и Подмосковья.

«При этом даже в проектах, где снижение цен не афишируется, застройщики готовы предоставить скидку при индивидуальном согласовании», - подчеркивает Гутман.

Прежде всего это касается высокобюджетной недвижимости: индивидуальные дисконты и преференции обсуждаются почти во всех проектах бизнес- и элитного классов, отмечает Мария Литинецкая.

Скидки на новостройки в пределах старой Москвы, как правило, ниже, чем в Подмосковье и Новой Москве. Впрочем, на практике возможны варианты: дисконт прямо пропорционален уникальности и ликвидности продаваемого объекта, отмечает специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Александр Лобов.

По словам Елизаветы Гудзь, в новостройках Москвы скидки в основном составляют от 2% до 15%, однако есть единичные проекты со скидками до 30%.

«Скидки во многом определяются степенью строительной готовности объекта, изначально переоцененной стоимостью квартир, их ликвидностью и др. Наибольшие скидки в основном касаются проблемных проектов, где не выдерживаются сроки строительства и др.», - поясняет Гудзь.

При этом скидки, как правило, распространяются не на все квартиры в жилом комплексе, а только на часть, отмечает Ирина Доброхотова.

По оценке «НДВ-Недвижимость», в Новой Москве новостройки продаются с дисконтом от 3 до 15% от общей стоимости покупки. При этом, по данным «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», в большинстве комплексов скидки все же не превышают 5%. При стопроцентной оплате почти везде действуют индивидуальные условия (конкретно надо обсуждать непосредственно на объекте).

В Подмосковье скидки на новостройки составляет от 2 до 20%, говорит Александр Лобов. Максимальная скидка предоставляется на квартиры в ЖК «Поварово-Первый» в поселке Поварово в Солнечногорском районе - до 20% при стопроцентной оплате и ипотеке.

Вместо прямой скидки некоторые девелоперы предлагают покупателям дорогие подарки, продолжает Лобов. Например, в ЖК «Светолюбово» (г. Пушкино, ул. Разина) на выбор предоставляется либо скидка до 10%, либо машино-место в подарок.

В целом, несмотря на некоторое оживление рынка в конце августа-начале сентября, о сколько-нибудь заметной росте цен, отмене скидок и т.п. речи явно не идет.

«Основная тенденция «дисконтной политики» – стремление приблизить цены к стоимости квартир до периода бума в декабре 2014 г. При возможности даже сделать их немного ниже, чтобы определить, где та справедливая цена за «квадрат», по которой сегодня покупатели готовы приобретать жилье, а продавцы – продавать», - так описывает ситуацию на рынке Юлиан Гутман из «ИНКОМ-Недвижимости».