Картина маслом: малогабаритные квартиры и студии в Москве и Подмосковье

С изменениями экономической реальности, резким сокращением доходов населения жилье большой площади отходит на второй и третий план – как в приоритетах потребителей, так и в планах застройщиков. Девелоперы стремятся предложить продукт, соответствующий структуре интересов покупателей. Малогабаритное жилье, квартиры-студии – вот формат, пользующийся сколько-нибудь платежеспособным спросом практически во всех сегментах рынка. А дворцы, даже находящиеся в открытой продаже, стоят нераспроданными, отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Мода на них отошла в прошлое, вместе с малиновыми пиджаками.

За понятием «малогабаритная квартира» у большинства из тех, кто родился в СССР, прочно закрепились негативные ассоциации, считают специалисты «Метриум Групп». После развала Советского Союза застройщики попытались уйти от этого формата, начав активно увеличивать минимальные площади квартир. Однако спустя два десятилетия выяснилось, что спрос на компактные квартиры и студии есть, и довольно существенный.

По оценке Est-a-Tet, в квартирографии почти каждого нового проекта представлены квартиры-студии по меньшей мере в размере 10% от общего объема предложения, в ряде комплексов доля студий достигает 30%.

Плюсы и минусы для застройщика
На жилищном рынке не бывает гарантий успешных продаж, но в нынешних условиях низкая цена объекта во многом предопределяет их скорость. Конечно, проектировать жилой комплекс с большим количеством студий намного сложнее, нежели чем с классическими двух-, трех- и многокомнатными квартирами. Намного дороже обходится внутридомовая разводка инженерно-технических коммуникаций. Зато наличие в комплексе малогабаритных квартир – огромное маркетинговое преимущество. Стоит в рекламе упомянуть о «квартирах от 1-2-3-х млн руб.», как к девелоперу, скорее всего, заглянут и покупатели с бюджетами «до 5-7 млн» в надежде присмотреть что-то и себе. По мнению специалистов Est-a-Tet, наличие студий позволяет застройщикам использовать в позиционировании проекта минимальный, «шоковый» уровень цен, которые привлекает внимание потребителей.

Сокращение предлагаемых застройщиками площадей происходит повсеместно: как в разных ценовых сегментах, так и по разным географическим районам, отмечают в www.irn.ru. (См. «Малогабаритные квартиры – хороший способ выгодно снизить цены на жилье».)

Подмосковье
В первой половине 2015 года наиболее востребованным продуктом на первичном рынке жилья Московской области оставались квартиры малой площади, несмотря на резкое снижение доли покупателей-инвесторов, которые традиционно ориентированы на самое компактное предложение. Эксперты ГК «Лидер Групп» объясняют стабильно растущий спрос на небольшие квартиры снижением доходов населения, произошедшим на фоне ухудшения общеэкономической конъюнктуры в стране.

По данным ГК «Лидер Групп», в первом полугодии 2015 года основной интерес потребителей подмосковного жилья сконцентрировался на небольших квартирах-студиях площадью до 30 кв. м и классических однокомнатных вариантах – доля такого жилья в структуре продаж составила почти 90%. «Интерес к более просторному предложению остается очень сдержанным, – рассказывает Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп». – Сегодня квартиры приобретаются непосредственно для проживания, то есть конечными потребителями. Но люди все равно выбирают самое доступное предложение: деньги у них есть, но, во-первых, в очень ограниченном количестве; а во-вторых, никто не знает, что будет завтра, и тратить более крупные суммы покупатели или просто не хотят, или (если покупка финансируется за счет кредитных средств) банально опасаются брать на себя серьезные финансовые обязательства на длительный срок».

Москва
В «старых» границах Москвы и в Новой Москве предложение студий по сравнению с прошлым годом увеличилось в 2,4 раза, по оценке компании «МИЭЛЬ-Новостройки». Студии реализуются в 19 проектах. Одновременно ее специалисты отмечают тенденцию уменьшения площадей квартир такого формата. Сейчас минимальная площадь студии составляет 19,76 кв. м. Для сравнения: аналогичный показатель в прошлом году – 27,7 кв. м.

В границах «старой» Москвы квартиры-студии предлагаются в семи проектах массового сегмента – ЖК «Варшавское шоссе 141», мкр. Загорье, ЖК «Царицыно-2», ЖК «Жемчужина Зеленограда», ЖК «River Park», мкр. Северный, ЖК «Эталон Сити». Студии с отделкой предлагаются только в двух из названных проектов – ЖК «Варшавское шоссе 141» и мкр. Загорье.

Наиболее доступные и маленькие по площади студии реализуются в ЖК «Жемчужина Зеленограда», где минимальный бюджет покупки составляет 1,7 млн рублей.

«Платежеспособность населения падает, поэтому застройщики стараются снизить бюджет покупки, уменьшая предлагаемые площади квартир, в том числе и студий. Но стоит отметить, что за низкой рыночной стоимостью данного формата скрывается высокая цена квадратного метра», – комментирует генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.

Премиальный сегмент
Не обошла стороной тенденция сокращения площадей и премиальный сегмент. Его покупатели тоже считают деньги и не готовы переплачивать за неиспользуемые метры. Десять лет назад консультанты по недвижимости рассмеялись бы в лицо девелоперу, задумавшему 35-метровую квартиру в элитном комплексе. Минимумом считалось 90-100 кв. м. Пять лет назад – 50-60 кв. м. А сейчас…

За последние годы изменилось соотношение полезной площади квартир (спальня, кухня) к нефункциональным площадям (коридоры, холлы) в сторону увеличения первых, отмечают в Est-a-Tet. Сейчас самая компактная квартира на первичном рынке премиум-класса в «старых» границах Москвы представлена в жилом квартале I’M – площадью 35,13 кв. м за 11,01 млн руб. На втором месте по минимальным площадям предложения находится ЖК «Полянка/44», где за 34 млн рублей можно приобрести однокомнатную квартиру площадью 49 кв. м.

«Тенденция к сокращению площадей с большой долей вероятности сохранится – например, в бизнес-классе новые проекты предусматривают предложение, которое по площадям можно отнести к сегменту комфорт. Аналогичная ситуация в среднесрочной перспективе может произойти и в премиум-классе», – резюмирует Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

Новая Москва
Проектов со студиями в Новой Москве немного, зато есть большой выбор обычных бюджетных квартир небольшой площади. И они пользуются не меньшим спросом.

В 40% новостроек Новой Москвы предлагаются квартиры с бюджетом покупки до 3,5 млн руб., отмечается в исследовании департамента аналитики и консалтинга компании «БЕСТ-Новострой».

Стоимость самых бюджетных квартир в пределах 10 км от МКАД варьируется от 2,4 млн до 3,5 млн руб. Все они находятся в многоэтажных жилых комплексах: доля малоэтажного жилья в Новой Москве остается на уровне 40% от общего объема новостроек на присоединенных к столице территориях.

«На данный момент в Новой Москве реализуется 275 корпусов в общей сложности на 8330 квартир. И в целом рынок новостроек здесь находится на высокой стадии строительной готовности, по этой причине самые высокие цены установились в готовых корпусах экономкласса, которые уже сданы или будут введены в эксплуатацию в ближайшее время. Однако в 110 корпусах есть выбор квартир с бюджетом до 3,5 руб., и это отличная возможность приобрести жилье с московской регистрацией по доступной цене, в том числе в корпусах, в которых уже ведутся отделочные работы», – комментирует Сергей Лобжанидзе, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «БЕСТ-Новострой».

Эксперты «БЕСТ-Новострой» отмечают, что на ценообразование влияют различные факторы. Это может быть как начальная степень строительной готовности (старт продаж), так и небольшая площадь лота – в некоторых проектах на продажу выведены квартиры метражом 22-24 кв. м.

Кому жить на 25 кв. м хорошо
«Примерно 45% всех малогабаритных квартир приобретается родителями для детей, – комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Нередко покупка совершается в тот момент, когда ребенок еще учится в школе, чтобы к поступлению в ВУЗ новостройка была построена, а в квартире закончен ремонт».

Вторая группа наиболее активных покупателей – молодые семьи без детей, приобретающие свое первое жилье. Далеко не у всех есть возможность купить сразу просторную квартиру, а снимать или жить с родителями не хочется.

Третья категория – это молодые люди в возрасте до 35 лет, считающие себя убежденными холостяками. В квартире они, в основном, только ночуют, предпочитая проводить свободное от работы время в компании друзей и на вечеринках. Доля таких покупателей составляет около 15%.

Ну и наконец последняя группа, сократившаяся в последнее время до 10% – это инвестиционные покупатели. Малогабаритная квартира стоит значительно меньше, чем полноценная «однушка», ее ремонт и отделка обходится дешевле. А вот арендные ставки на студии и компактные квартиры сопоставимы с жильем большей площади. Таким образом, отдача от инвестиций в маленькие квартиры получается выше.

«Компактные квартиры и студии на сегодняшний день являются одним из самых интересных предложений на первичном рынке недвижимости Новой Москвы, – резюмирует Мария Литинецкая. – При грамотном подходе даже небольшое жилое пространство можно обустроить максимально комфортно и функционально, как для собственного проживания, так и для получения дохода от сдачи в аренду».

Также по теме:

• Малогабаритные квартиры – хороший способ выгодно снизить цены на жилье