Апартаменты Москвы и Подмосковья: итоги I полугодия 2015 года

В I полугодии 2015 г. объем предложения апартаментов на первичном рынке Москвы и Подмосковья увеличился. По данным «ИРН-Консалтинг», на сегодняшний день этот формат недвижимости можно приобрести в 130 зданиях против 107 в конце 2014 г. и 89 годом ранее. Таким образом, с конца 2014 г. количество новостроек с апартаментами выросло на 21%, а за последний год – на 46%. Средняя стоимость апартаментов за последние полгода снизилась на 9%, нивелировав пятипроцентный прирост цен в этом сегменте в первом полугодии 2014 г.

Динамика объемов предложения
Согласно исследованию «Рынок апартаментов Москвы и Подмосковья в 2014-2015 гг.», локомотивом роста объемов предложения апартаментов стала Москва. С конца 2014 г. количество зданий с апартаментами на первичном рынке столицы внутри Третьего транспортного кольца (ТТК) выросло на 27,5% (с 40 до 51), от ТТК до МКАД – на 24,5% (с 53 до 66). В Подмосковье существенных изменений не произошло: полгода назад к продаже предлагалось 14 корпусов с апартаментами, в середине 2015 г. – 13 зданий.

Объем рынка апартаментов (общая запроектированная площадь апартаментов в выставленных на продажу зданиях) за этот период вырос на 17% (с 1,44 млн до 1,69 млн кв. м), несмотря на то, что часть проектов с апартаментами частично или полностью была перепрофилирована в жилье и ушла с рынка. В частности, такие комплексы, как «Лица», «Водный». (См. «Кризис заставляет власти смириться с апартаментами».)

Динамика объема рынка апартаментов, кв. м

По данным «ИРН-Консалтинг»

В общей сложности за I полугодие 2015 г. с рынка апартаментов ушли 11 корпусов (были полностью распроданы / временно сняты с продаж / переведены в жилой статус). Вместе с тем на продажу поступили 34 здания с апартаментами, не предлагавшиеся в конце 2014 г. Из них 32 корпуса вышли внутри МКАД – пятнадцать внутри ТТК и семнадцать от ТТК до МКАД, и еще 2 здания – за МКАД.

Новые проекты
Внутри ТТК
20 апреля 2015 г. Группа ПСН представила свой новый проект – жилой квартал I’M, который расположен на Шлюзовой набережной в районе Замоскворечье ЦАО. Комплекс включает в себя два малоэтажных здания – жилой дом с квартирами (корп.1) и здание с апартаментами (корп.2). Корпус 2 – 7-этажный монолитно-кирпичный дом на 194 помещения, в котором предлагается много вариантов апартаментов маленькой площади (46,3 кв. м) без внутренней отделки. На этапе сноса прежнего здания на месте будущего нового жилого квартала можно приобрести 1-3-комнатные апартаменты площадью 37,11 – 69,92 кв. м за 10,6 – 18,9 млн руб., или 270 000 – 325 000 руб. за метр. Окончание строительства намечено во II квартал 2016 г.

Новый комплекс апартаментов «Гороховский 12» от компании «БЭЛ Девелопмент» находится в Гороховском переулке Басманного района Центрального округа столицы. Апартаменты в данном комплексе поступили в продажу весной 2015 года. «Гороховский 12» – это 7-этажное монолитное здание, рассчитанное на 72 апартамента свободной планировки с возможностью объединять соседние помещения. 1-2-комнатные помещения площадью от 54 до 128 кв. м продаются за 15,9 – 60,2 млн руб., или 295 000 – 470 000 руб. за метр. На сегодняшний день комплекс находится на стадии отделки, завершение строительных работ запланировано в I квартал 2016 г.

В июле 2015 г. компания «Лидер-Инвест» представила ЖК «Клубный дом на Серпуховском Валу», расположенный по адресу: Серпуховской вал, 20, Даниловский район ЮАО. Реализацией проекта занимается компания «Метриум Групп». Новый комплекс имеет клубный формат и включает 26 квартир и 12 апартаментов, которые расположены в 8-этажном односекционном монолитном доме. На этапе подготовки строительной площадки 1-3-комнатные апартаменты площадью 51,6 – 97,6 кв. м можно приобрести за 12,3 – 21,5 млн руб., или 220 000 – 238 370 руб. за метр. Ввод объекта в эксплуатацию планируется в I квартале 2017 г.
 

От ТТК до МКАД
Апарт-комплекс CleverLand от компании «КомСтрин» вышел на продажу в июне 2015 г. Новый проект находится на улице Комдива Орлова в Северо-Восточном округе Москвы в районе Марфино. В 14-этажном монолитном доме предлагаются 516 апартаментов средней площадью всего 23,1 кв. м, так как 1-2-комнатные помещения находятся в диапазоне от 16,3 до 33,3 кв. м. Поэтому апартаменты в CleverLand можно приобрести за совсем демократичную цену: 2,0 – 4,4 млн руб., или 110 200 – 141 550 руб. за метр. Проект находится на стадии подготовки строительных работ, завершение строительства планируется в IV квартал 2018 г.

В конце марта 2015 г. компания MR-Group вывела в продажу новый проект с апартаментами «Двинцев, 14», который находится в районе Марьина Роща СВАО. В новом комплексе предлагается всего 52 апартамента свободной планировки и общей проектной площадью 2 650 кв. м. В семиэтажном односекционном доме из монолита-кирпича продаются 1-3-комнатные апартаменты площадью 37,1 – 65,2 кв. м. за 6,3 – 12,9 млн руб., или 167 860 – 213 660 руб. за метр. Строительство комплекса планируется завершить в IV квартале 2015 г.

Вторая очередь ЖК «Фили Град» вышла на рынок в конце января 2015 года. Девелопер проекта – компания MR-Group. Комплекс расположен по адресу: Береговой проезд, вл. 5, в районе Филевский парк Западного административного округа Москвы. Вторая очередь проекта включает в себя два корпуса с офисными помещениями и пять монолитных корпусов (24 этажа каждый) с апартаментами. В рамках новой очереди можно приобрести апартаменты от формата студии до 3-комнатных площадью 27,5 – 90,3 кв. м по цене 4,6 – 22,6 млн руб., или 155 000 – 260 000 руб. за метр. Вторая очередь ЖК «Фили Град» на сегодняшний день находится на стадии завершения монтажных работ, ввод в эксплуатацию запланирован во II квартал 2017 г.
 

За МКАД
В мае 2015 г. в продажу вышел новый корпус с апартаментами Portofino в ЖК ART от компании «Крост». Жилой комплекс расположен в городе Красногорск в микрорайоне Павшино и представляет собой комплексную застройку из семи монолитно-кирпичных зданий переменной этажности. Portofino – это седьмой по счету корпус в ЖК ART высотой в 7 этажей, рассчитанный на 428 апартаментов от одной до четырех комнат площадью от 22,9 до 83,5 кв. м. Их можно приобрести за 2,8 – 9,2 млн руб., или 105 700 – 130 000 руб. за метр. Корпус Portofino находится на стадии фасадных работ, завершение строительства запланировано в конце 2015 г.

Группа компаний «Миг-Недвижимость» в начале 2015 г. приступила к реализации малоэтажного гостиничного комплекса квартирного типа «Отрада-апарт» в Красногорском районе Московской области. «Отрада-апарт» является частью ЖК «Отрада» и представляет собой 7-этажный двухсекционный монолитный дом. В новом комплексе запроектировано 125 апартаментов с отделкой «под ключ» от одной до трех комнат площадью 27,5 – 71,4 кв. м. Они предлагаются за 2,9 – 6,6 млн руб., или 92 850 – 105 060 руб. за метр. Строительство комплекса планируется завершить в IV квартале 2016 г.

Динамика цен
Основным трендом рынка апартаментов в I полугодии 2015 г. стало сокращение средней площади и средней стоимости апарт-помещений. Это характерно и для зоны внутри ТТК, и для сегмента между ТТК и МКАД. В частности, с конца 2014 г. средний размер апартаментов уменьшился на 10,4% в целом по рынку, в том числе на 6,6% внутри ТТК и на 14,5% от ТТК до МКАД.

При этом снизилась и средняя стоимость помещений: с 21,78 млн руб. в конце 2014 г. до 19,82 млн руб. в середине 2015 г. В итоге средний уровень цен на рынке апартаментов на сегодняшний день даже ниже, чем годом ранее (20,64 млн руб.).

Динамика средней стоимости апартаментов, млн руб.

По данным «ИРН-Консалтинг»

«Снижение уровня цен на рынке апартаментов было вполне предсказуемо. Неблагоприятная экономическая ситуация, затронувшая все сегменты рынка недвижимости и способствующая повсеместному снижению спроса, на рынке апартаментов усугубилась еще законодательными и налоговыми изменениями, введенными в отношении апартаментов в конце 2014 г. Это пока не нашло отражения в уменьшении числа новых проектов – данная тенденция проявится чуть позже, когда на рынок выйдет большинство проектов, работа над которыми началась год – два назад. Зато это привело к увеличению доли более экономичных проектов на рынке апартаментов, т.к. в сложившихся условиях доступный уровень цен, выгодно отличающий апарт-помещения от жилья, – пожалуй, наиболее эффективный инструмент стимулирования спроса», – отмечает Татьяна Калюжнова, руководитель «ИРН-Консалтинг».

Согласно исследованию «Рынок апартаментов Москвы и Подмосковья в 2014-2015 гг.», уменьшение средней площади и стоимости апарт-помещений произошло благодаря новым проектам. В частности, комплексы, которые вышли на продажу в I полугодии 2015 г. внутри ТТК, предлагают апартаменты в среднем на 29% меньше по площади и на 55% дешевле, чем те, что начали продаваться в предыдущие периоды (в среднем 31,59 млн руб. за 86,1 кв. м). Что касается зоны от ТТК до МКАД, то тут отрицательная разница в площади между вновь поступившими на рынок и давно реализуемыми проектами составляет 21%, а в цене – 26% (в среднем 8,06 млн руб. за 45,4 кв. м).

Более подробную информацию обо всех проектах с апартаментами, предлагавшихся на продажу в Москве и области в середине 2015 г., их свойствах и динамике цен, можно найти в исследовании «Рынок апартаментов Москвы и Подмосковья в 2014-2015 гг.», завершенном специалистами «ИРН-Консалтинг» в июле 2015 г.

Смотрите также:

• Проектный консалтинг и исследования на заказ от «ИРН-Консалтинг»
• Все выполненные проекты «ИРН-Консалтинг»
• Рынок апартаментов Москвы и Подмосковья в 2014-2015 гг. (Июль 2015)
• Исследование рынка малоэтажных квартирных домов Новой Москвы и Подмосковья за 2014-2015 годы (Март 2015)
• Исследование рынка новостроек Подмосковья за второе полугодие 2014 года (Январь – Февраль 2015)
• Исследование рынка новостроек Новой Москвы за второе полугодие 2014 года (Январь – Февраль 2015)
• Все исследования рынка недвижимости от «ИРН-Консалтинг», 124 исследования за 13 лет