Квартиры в Москве и Подмосковье: возможности покупателей не соответствуют желаниям продавцов

Риелторы в июне впервые с начала весны отметили рост спроса на вторичные квартиры в московском регионе. Однако покупательская активность повысилась лишь по сравнению с провальным маем - относительно прошлого года число сделок в Москве сократилось более чем на треть. Особенно тревожная ситуация складывается в Подмосковье, где потенциальное тяготение покупателей к столице не соответствует реальному уровню их платежеспособности.

Спрос

В июне число сделок с квартирами в Москве выросло на 14,4% - Росреестр зарегистрировал 8 373 новых права на жилье против 7 316 в мае. Некоторое оживление рынка наблюдают и риелторские агентства. «Вплоть до июня мы отмечали последовательное снижение активности граждан, интересующихся выставленными на продажу объектами – начиная с весны ежемесячно фактически на треть. Однако в июне данный показатель не только не снизился, но и впервые с начала года продемонстрировал некоторую положительную динамику», - говорит Дмитрий Таганов из компании  «ИНКОМ-Недвижимость».

Динамика спроса на вторичном рынке в Москве

Источник: «ИНКОМ-Недвижимость»

К сожалению, спрос вырос только относительно мая, треть которого заняли праздники. В годовом исчислении, то есть по сравнению с июнем 2014 г., число сделок сократилось на 35%, по информации московского управления Росреестра. В целом за I полугодие 2015 г. в Москве было зарегистрировано 56 611 переходов прав на недвижимость – на 32% меньше, чем годом ранее.

Подмосковные риелторы также отмечают некоторую активизацию покупателей в июне по сравнению с предыдущем месяцем. По данным КР «Мегаполис-Сервис», количество авансов в июне возросло на 10%, сделок - на 12,8%. Однако относительно июня 2014 г. и января-февраля нынешнего года спрос упал.

«О переломной тенденции на рынке в связи с возросшим числом сделок в июне говорить не приходится, так как июнь остался для риелторов не самым лучшим в нынешнем году. Меньше сделок было совершено с начала года лишь в мае», ­ - подчеркивает президент КР «Мегаполис-Сервис» Сергей Власенко.

При этом, по словам Дмитрия Таганова, в Московской области наблюдается интересная коллизия расхождения реального и потенциального спроса: люди хотят купить квартиру поближе к Москве, но из-за недостатка средств вынуждены приобретать жилье в более отдаленных районах.

«Почти весь потенциальный спрос сосредоточен в ближнем и среднем Подмосковье, увеличиваясь по мере приближения к столице. Однако ключевым фактором для реальных покупок в этом регионе является цена: чем она ниже, тем выше платежеспособный спрос. При этом чем лучше локация, тем больше растут цены на рынке жилья. Таким образом, покупательская привлекательность выше у городов, расположенных максимально близко к Москве, однако значительное количество потенциальных покупателей не имеют средств, достаточных для приобретения здесь недвижимости», - поясняет Дмитрий Таганов.

Скидки

Из-за слабого спроса продать квартиру без скидки в последние месяцы стало практически невозможно. По данным «ИНКОМ-Недвижимости», в июне 74% квартир в Москве были реализованы с дисконтом - это абсолютный многолетний максимум.

Скидки на вторичном рынке жилья Москвы

Источник: «ИНКОМ-Недвижимость»

«Психологически комфортной для покупателя является скидка в размере 10-15% от среднерыночной стоимости объекта: такой дисконт позволяет реализовать типовую квартиру в течение 1-1,5 месяцев», - комментирует Дмитрий Таганов.

По словам Ольги Тихоновой, руководителя офиса «На Фрунзенской» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», без скидок или с небольшим дисконтом продавались квартиры, выставленные по минимальной рыночной цене.

«Максимальные скидки делали владельцы квартир, которым срочно необходимы были деньги, либо стоимость квартир изначально была завышена, то есть выставлена по максимальной рыночной планке. Чтобы привлечь покупателя, они соглашались на дисконт, примерно до 10%», - добавляет Тихонова.

В Подмосковье скидки достигают 20%. «Пока количество сделок на рынке не будет соответствовать в процентном соотношении количеству объектов, которые выходят на рынок ежемесячно, затоваривание рынка будет продолжаться. И поэтому сегодня в выигрыше те продавцы недвижимости, которые реализуют свои объекты с дисконтом в 10%, а в случае срочной продажи дисконт достигает 15-20%. Такая тенденция вполне может сохраниться до конца года», - полагает Сергей Власенко.

Предложение

«На вторичном рынке Москвы объем предложения увеличивается третий месяц подряд, превысив по итогам июня отметку в 56 000 квартир. При этом количество квартир экономкласса практически не изменилось, снизившись всего на 0,4%, а предложение квартир комфорт- и бизнес-класса по итогам июня выросло на 8%», - рассказывает Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Наибольший прирост объемов предложения показали ЦАО (плюс 10,6%), САО (плюс 9%), ЮЗАО (плюс 7%) и ЗАО (плюс 7%). Увеличение объема предложения по остальным округам было следующим: в СЗАО – на 4%, в СВАО – на 3%, в ЮАО – на 3%, в ВАО – на 3%, в ЮВАО – на 1%. И только в ЗелАО была отмечена коррекция объема предложения в сторону понижения на 9%.

Специалисты «ИНКОМ-Недвижимости» в июне не зафиксировали существенной динамики объема предложения на московском рынке вторичного жилья. По словам Дмитрия Таганова, показатели несколько снизились относительно мая и находятся примерно на уровне начала года. Объем эксклюзивных предложений в компании ИНКОМ-Недвижимость увеличился с января по июнь на 20,8%.

В Подмосковье в июне продолжилось затоваривание рынка, отмечает Сергей Власенко. По данным КР «Мегаполис-Сервис», на рынок вышло на 16% больше комнат и квартир по сравнению с маем.

В «МИЭЛЬ», напротив, отмечают незначительное снижение объема предложения на рынке Московской области в июне – на 2% к маю. При этом в ближнем Подмосковье предложение сократилось на 2,5%, в среднем – на 1,8%, а в дальнем – на 1,7%.

Цены

По индексу ИРН рублевые цены на квартиры в Москве за первое полугодие снизились примерно на 1%. Долларовые цены упали сильнее – примерно на 8% по причине ослабления рубля. (См. «Обзор рынка недвижимости по итогам I полугодия 2015 года».)

На вторичном рынке квартир Московской области средняя удельная цена предложения уменьшилась по итогам июня на 1,2%, вернувшись к уровню февраля-апреля 2015 г. В ближнем Подмосковье цены упали на 1,1% к маю, в среднем Подмосковье – на 0,7%, отмечает Алексей Шленов.

В Новой Москве, по данным «МИЭЛЬ», квартиры в июне подешевели на 1,5%.

По оценке КР «Мегаполис-Сервис», в июне падение рублевых цен на вторичном рынке Московской области несколько замедлилось (до 1,31% с 3,11% в мае) – не в последнюю очередь благодаря снижению курса национальной валюты в июне к доллару и евро, соответственно, на 7,5 и 7,6 %, отмечает Власенко.

«В то же время есть ощущение, что, при отсутствии форсмажора в экономике и политике, до конца 2015 г. цены на «вторичку» в Подмосковье снизятся еще на 8-10% от июньских показателей. В случае же непредвиденных ситуаций в экономической и политической жизни страны пессимистический сценарий падения рынка на 15-20% до конца года станет вполне реалистичным», - полагает Сергей Власенко.

Рынок по ценам смотрит вниз, согласны с риелторами специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». К концу года скидки на вторичные квартиры, по всей видимости, преобразуются в открытое снижение рублевых цен - до 10-15-20% по итогам года. И если положение дел в экономике кардинально не улучшится, то не исключено, что и в дальнейшем цены на «вторичке» будут сползать вниз примерно такими же темпами. (См. «Прогнозы рынка недвижимости на 2015 и 2016 годы от IRN.RU»).