Новостройки в Москве и Подмосковье: спроса хватает только на недорогое и качественное жилье

В московском регионе падает спрос на новостройки – в Подмосковье, по оценке властей, ситуация вообще «на грани критической». Тем не менее у многих крупных застройщиков дела идут совсем неплохо – продажи если и упали, то несильно, а некоторые компании продают даже больше, чем в прошлом году. По мнению самих счастливчиков, парадокс объясняется просто: из-за резкого роста разборчивости покупателей спросом теперь пользуются только проекты от застройщиков с хорошей репутацией, оптимальные по соотношению цена / качество.

Покупатели ушли в отпуск
В июне московское управление зарегистрировало 1 479 договоров долевого участия в строительстве жилья – почти на 18% меньше, чем годом ранее. Относительно мая 2015 г. продажи новостроек в столице упали на 5%, притом что значительная часть мая приходится на праздники.

По данным председателя Москомстройинвеста Константина Тимофеева, продажи новостроек «среднего класса» в Москве сократились более чем в два раза. Спрос на такое жилье в начале лета составил менее 30% от уровня активных апреля-мая, рассказал чиновник на пресс-конференции.

Интерес к подмосковным новостройкам также сокращается. Как сообщил зампредседателя областного правительства Герман Елянюшкин со ссылкой на данные застройщиков, «у кого-то спрос упал на 20%, у кого-то – на 40, а у кого-то – и на 60». По мнению Елянюшкина, ситуация на рынке «на грани критической» (см. «Новостройки Подмосковья: «Дороже граждане покупать не будут, дешевле застройщики продавать не смогут»).

Сокращение спроса на новостройки в московском регионе фиксируют и риелторы. По оценке председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, в июне продажи упали приблизительно на 15% по сравнению с маем и примерно на 30% - в годовом исчислении. В «Азбуке жилья» по итогам июня 2015 г. потенциальный спрос (количество обращений в компанию со стороны покупателей) увеличился на 6,5% относительно мая, но сократился на 69,4% относительно июня 2014 г.

Чиновники связывают июньское падение спроса на новостройки с сезоном отпусков, снижением доходов населения, а также ожиданиями падения цен на жилье. Люди сомневаются, стоит ли вкладывать деньги в недвижимость сейчас или лучше подождать, когда она подешевеет, пояснил Герман Елянюшкин.

Кроме того, эффект от запуска государственной программы льготной ипотеки, ответственной за весеннее оживление рынка, начинает ослабевать. «Все, кто хотел приобрести квартиру в этом году, постарались сделать это в марте-апреле, пока не выбран весь лимит выделенной государством банкам суммы», - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

«Субсидированная ипотека, безусловно, поддерживает первичный рынок, но и здесь уже наблюдается насыщение: кто собирался взять кредит – в основном сделал это весной, в апреле-мае», - соглашает с Литинецкой Ирина Доброхотова.

Несмотря на активную поддержку спроса со стороны правительства (льготная ипотека) и девелоперов (скидки, акции, длительные рассрочки, вывод на рынок бюджетных проектов), позитивное влияние этих факторов будет постепенно ослабевать, если негативная экономическая ситуация в стране не улучшится, уверен Алексей Оленев, заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet. «Субсидированная ипотека – ограниченное предложение, а реальные располагаемые доходы граждан снижаются с начала 2015 г. на фоне высоких темпов роста инфляции», - подчеркивает эксперт.

Дешево, сердито, в кредит
По данным риелторов, оставшийся спрос сосредоточен в массовом сегменте, как наиболее доступном для отощавших в кризис кошельков покупателей. Кроме того, размер льготного ипотечного кредита по госпрограмме, которая остается основным драйвером спроса, ограничен 8 млн руб., чего явно недостаточно для приобретения жилья бизнес- и, тем более, элитного классов.

В результате спрос «плавно, но верно смещается в сторону Ближнего Подмосковья (до 20 км от МКАД)», отмечает Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость».

«Именно здесь расположено большинство объектов, отвечающих потребностям и, главное, возможностям потенциальных покупателей. … С точки зрения абсолютных цен только в Подмосковье и отчасти в Новой Москве можно найти трех- и другие многокомнатные квартиры, укладывающиеся в лимит 8 млн рублей с возможностью использования льготной ипотеки», - поясняет Гутман.

По его словам, в основном спрос формируется новостройками эконом- и комфортклассов в Одинцовском и Красногорском районах Подмосковья, городах Химки, Балашиха, Лыткарино.

На высокую активность покупателей в этих локациях указывают и застройщики. В районе Красногорска после майского падения спрос вырос на 30%, в Химках – на 20, рассказывает Леонард Блинов, заместитель генерального директора Urban Group.

Среди клиентов «ИНКОМ-Недвижимости» на новостройки Москвы приходится лишь 15% от общего числа сделок с первичными объектами, при этом все адреса в столице – это готовые и введенные в эксплуатацию монолитные дома комфорткласса со стабильными рублевыми ценами, различными вариантами рассрочки платежа, скидками при стопроцентной оплате и ипотечном кредите.

В свою очередь, Мария Литинецкая, соглашаясь, что спросом сейчас пользуется только относительно дешевое жилье, отмечает, что «ситуация в области на многих объектах еще более критична», чем в Москве: «Как показывает практика, несмотря на привлекательную стоимость недвижимости Московской области, не стоит ожидать массового переориентирования клиентов в пользу Подмосковья. Если покупатель изначально был настроен на квартиру в границах старой Москвы, вряд ли он изменит свой выбор. Возможно, он приобретет в итоге жилье меньшей площади, однако в пределах МКАД. Поэтому, скорее всего, спрос на рынке Подмосковья «просядет» еще в большей степени, чем в Москве. Уже сегодня мы видим по некоторым проектам 100% ипотечных сделок, чего никогда не наблюдалось на растущем рынке, а значит, сегодня фактически нет покупателей с «живыми» деньгами».

Клиенты «Азбуки жилья» также отдают предпочтение столице. Если в границах Московской области количество сделок в июне сократилось на 21,8% по сравнению с маем, на 83,2% - с декабрем 2014 г. и на 61,4% в годовом выражении, то в пределах старой Москвы продажи, наоборот, выросли: на 10% к маю, в 1,5 раза - к декабрю и в 4,5 раза - по сравнению с июнем 2014 г., рассказывает специалист отдела консалтинга и аналитики компании Екатерина Артемова.

…и даже на этапе котлована
В начале года спрос на новостройки на начальной стадии строительства практически сошел на нет – в кризис покупатели особенно опасаются недостроя (и правильно делают). Однако к концу весны – началу лета застройщики и риелторы увидели возвращение интереса к таким проектам.

По словам коммерческого директора ФСК «Лидер» Григория Алтухова, к июню спрос на проекты компании на начальной стадии строительства уже был сопоставим с уровнем весны 2014 г. В компании «ИНКОМ-Недвижимость» спрос на квартиры в Московской области по договорам долевого участия на начальном этапе в июне составил 41%, в готовых домах – 37,5%, оставшиеся 21,5% спроса приходится на новостройки среднего и высокого уровней готовности.

По мнению Юлиана Гутмана, спрос на котлован возродился благодаря программе льготной ипотеки и дополнительным условиям от застройщиков. В проектах на начальной стадии самые низкие цены, а ипотечная госпрограмма, стимулирующая приобретение наиболее дешевого жилья, и акции от застройщиков делают покупку еще более заманчивой.

Кому на падающем рынке жить хорошо
Спрос на рынке распределен очень неравномерно: в одних проектах густо, в других – пусто. Например, в Подмосковье при среднем по рынку сокращении покупательской активности на 40% (по оценке зампреда правительства Германа Елянюшкина) целый ряд крупных застройщиков заявили на круглом столе «Новые тренды и перспективы рынка недвижимости» о росте продаж по сравнению с ажиотажным 2014 г. Ну или хотя бы со спокойным 2013-м – в прошлом году из-за девальвации рубля, зачистки банковского сектора, возвращения Крыма, введения санкций и т.п. покупатели действительно были аномально активными.

По словам заместителя гендиректора ГК МИЦ Даромира Обуханича, продажи в его компании по итогам первого полугодия 2015 г. выросли примерно на 10% относительно аналогичного периода прошлого года. ГК «Мортон» за первые шесть месяцев 2015 г. продала «чуть больше», чем годом ранее, рассказал вице-президент компании Олег Колченко. У «ЛСР. Недвижимость – Москва» по сравнению с 2014 г. спрос несколько упал, но «если сравнивать с 2013 г., то продажи и цены выросли», сообщил управляющий компанией Валерий Забелин. В ГВСУ «Центр» улучшили результаты января-июня 2013 г. на 30%, отметил заместитель генерального директора по развитию Владимир Савчук.

В ГК «Лидер Групп» также не наблюдают обвального падения спроса. «На подмосковном рынке новостроек спрос сейчас (сегменты эконом- и комфорт) находится на уровне осени 2014 г.», - говорит Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж компании.

В микрорайоне Центральный ЖК «Новые Ватутинки» (Новая Москва) количество сделок в июне увеличилось на 47% по сравнению с маем 2015 г. и на 4% - к апрелю. В ЖК SAMPO («Новорижское шоссе) число заключенных сделок в июне превысило и майские, и апрельские показатели. В московском ЖК комфорткласса «Ривер Парк» продажи в июне выросли по сравнению с маем, который, в свою очередь, превзошел ожидания руководства компании.

«Рынок не падает, рынок дифференцируется. То есть лучшие проекты наращивают объемы, имеется даже возможность несколько увеличивать цены, а какие-то проекты оказываются неудачными и, соответственно, у них есть некие проблемы», - прокомментировал парадокс генеральный директор компании Urban Group Андрей Пучков.

В Urban Group продажи выросли в 2,5 раза по сравнению с аналогичным периодом 2014 г. В июне компания продавала по 400 квартир в месяц в каждом проекте – несмотря на сезон отпусков и напряженную макроэкономическую ситуацию, рассказывает Леонард Блинов.

На фоне снижения доходов покупателей повысилась их разборчивость: граждане уже не бросаются на первое подходящее по цене предложение, а вдумчиво изучают каждый объект, отметил Григорий Алтухов.

В общем, по оценке самих застройщиков, спросом сейчас пользуются только наиболее интересные, качественные и продуманные проекты, которые можно купить по программе льготной ипотеки. И только эконом- и кофортклассов – во всяком случае, о «позитивном развитии рынка» (по выражению Андрея Пучкова) в настоящее время заявляют исключительно девелоперы недорогого жилья.

У их коллег с высокобюджетного рынка причин для радости явно меньше: по данным IntermarkSavills, за полгода на элитной Остоженке не было заключено ни одной сделки на первичном рынке – это худший показатель за последние пять лет. А цены на дорогое жилье, согласно исследованию Kalinka Group, откатились до уровня I полугодия 2009 г.