Самостоятельный ремонт квартиры в новостройке VS Отделка от застройщика

Пропагандируя квартиры с готовой отделкой, девелоперы обычно ссылаются на то, что покупатели в 1,5 – 2 раза снижают финансовые и временные затраты. Редакция www.irn.ru решила досконально проверить это утверждение, сравнив не только бюджет двух реальных ремонтов с предложением застройщиков, но также состав работ, качество материалов и другие нюансы.

Двукратная экономия
По данным Est-a-Tet, чистовая отделка от застройщика в самых массовых сегментах – эконом- и комфортклассе - стоит в среднем 8 000 – 12 000 рублей за кв. м. Иногда дороже: например, Urban Group в ближайшие месяцы запустит варианты отделки разного класса, где самый дорогой обойдется в 14 900 за кв. и даже обозначен как «люкс».

«Как правило, стоимость готовой квартиры выше аналогичного жилья без ремонта не более чем на 10%. В большинстве случаев отделка от застройщика выходит дешевле за счет того, что девелопер добивается дисконта 40–45% от производителей на большой объем закупок отделочных материалов, оборудования и техники», - объясняет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

Редакция www.irn.ru пообщалась с двумя реальными семьями. Обе делали ремонт в конце зимы-весной 2015 г., то есть покупали стройматериалы по актуальным ценам. При этом руководствовались принципом «современно, добротно, но без изысков», так что его вполне корректно сравнивать с ремонтом от застройщика.

Владелица жилья в новостройке в Сходне Елена Анисимова за отделку квартиры площадью 34 кв. м отдала около 700 000 рублей, или 20 500 рублей за кв. м. Надежда Привалова сделала ремонт в квартире родителей в Лобне площадью 52 кв. м за 900 000 рублей – 17 300 рублей за кв. м. Цифры действительно подтверждают слова застройщиков.

Однако сравнение средних цен само по себе не слишком показательно. Важно, что именно входит в ремонт, а также уровень используемых материалов.

Основы основ
В большинстве случаев квартиры в новостройках представляют из себя голую бетонную коробку. Редкие застройщики устанавливают в квартирах без отделки внутренние перегородки. Например, это делают в проектах Urban Group, так как уверены, что предлагают жильцам оптимальные планировки, которые не имеет смысла менять в дальнейшем. Таким образом, черновые работы обычно включают стяжку пола, возведение перегородок, выравнивание стен, разводку внутренних коммуникаций.

В случае Надежды структура расходов такова: 300 000 руб. – оплата работы бригады, порядка 250 000 руб. – черновые материалы, остальные 350 000 руб. – декоративные материалы и сантехника. Елена потратила на черновые материалы и все работы ремонтников по черновой и чистовой отделке 470 000 руб., на отделочные материалы ушло около 230 000 руб.

Затраты на черновые материалы варьируются от $100 до $150 за кв. м и в целом достаточно прогнозируемы. Сделаем оговорку: при условии, что ремонтники достаточно честные и не торгуют налево хозяйскими смесями.

Более существенные расхождения начинаются в части оплаты услуг работников. Расценки начинаются от 5000 рублей за кв. м (это считается очень хорошей ценой для ремонтников нормальной квалификации). А вот верхнюю границу называть не принято. У Надежды бригада взяла за всю работу 300 000 руб. «По нынешним меркам при довольно хорошем качестве работы и сервиса это недорого. Например, в другой фирме эти же работы мне осметили в 560 000 руб. И еще плюс в том, что цену мне зафиксировали перед началом ремонта и не пересматривали, несмотря на то, что отдельные работы впоследствии усложнились. Так что я всем советую: постарайтесь нанять людей по рекомендации и расспросите в деталях, как они работают. Например, кто-то работает хорошо, но очень долго. И если для кого-то сроки не горят, то для меня, например, лишний месяц – это потери на аренде съемной квартиры».

Чистовой компромисс
Разрыв цен на чистовые материалы порой настолько велик, что в зависимости от их уровня окончательный бюджет ремонта может отличаться в разы.

Для отделки большей части пола в квартире и Надежда, и Елена использовали ламинат достаточно хорошего качества в среднем ценовом диапазоне – чуть более 1000 рублей за квадратный метр. «Ламинат – это компромисс, - комментирует свой выбор Надежда. - Я хотела паркетную доску, но те варианты, которые мне нравятся, стоят от 3000 тысяч за метр. Кажется немного, но в масштабах всей квартиры это минимум на 120 000 – 130 000 дороже выбранного мною варианта».

Застройщики в основном используют ламинат примерно такого же уровня, однако некоторые желают выделиться. Например, ГК «Пионер» использует паркетную доску Tarkett.

Плитку для санузлов обе девушки выбрали среднего ценового уровня иностранного производства: Надежда – испанскую Mainzu, а Елена – польскую Tubadzin. Также Елена выложила плиткой кухонный фартук, причем обошелся он относительно недешево – в 12 000 рублей: «Конечно, можно было купить плитку дешевле, чем 3000 рублей за кв. м, однако мне очень хотелось зеркальную, поэтому я все же решила на нее потратиться».

Застройщики, как правило, отдают предпочтение отечественной плитке. Например, в проектах компаний «Сити-XXI век», ФСК «Лидер», ГК «Пионер», «Новые Ватутинки» используется Kerama Marazzi.

Наибольшую часть квартир Елена и Надежда оклеили обоями под покраску. Надежда выбрала краску Dulux, а Елена – Benjamin Moore. Это краска российского производства, однако относится к классу премиум. На окрашивание гостиной и прихожей у Елены ушло 18 000 рублей, а на спальню – около 12 000 рублей.

Частично девушки использовали и традиционные обои с рисунком. Надежда оклеила спальню и часть туалета обоями Boras Tapeter (примерно 3000 рублей за рулон). На туалет ушло 2 рулона, а на спальню – 7. Конечно, застройщики обычно используют более дешевые обои, хотя нередко иностранного производства.

Елена использовала обои с рисунком только в спальне: «Я нашла симпатичные обои со скидкой – 3 рулона за 1200 рублей. Изначально хотела скомбинировать их с другими и даже купила их: по распродаже они обошлись мне в 900 рублей за рулон при обычной стоимости в 4000 рублей. Однако уже после поклейки выяснилось, что они были бракованные. К чести продавцов скажу, что деньги мне вернули. А я решила больше не мудрить и заменила их обоями под покраску».

Батареи на выброс
Расходы на собственный ремонт зависят еще и от того, в каком состоянии сдана новостройка. Елене повезло: застройщик установил хорошие деревянные стеклопакеты собственного производства, входную дверь, неплохие батареи – ничего из этого не пришлось менять.

У Надежды с этим оказалось хуже: «В нашем доме все квартиры сдавалась без входных дверей. Застройщик заявил: а зачем их вообще ставить, если вы все равно потом меняете? Видимо, вариант сразу установить нормальные двери как-то не пришел в голову. Батареи были такие страшненькие, что годились только под экран, их я тоже поменяла. Вместе с дверью это вышло около 45 000 руб. из моего кармана, - рассказывает Надежда. – Лоджия остеклена, причем стеклопакеты от качественного производителя и симпатичные, с коричневой ламинацией под дерево, но при этом – одинарные! Удивлена, что кто-то еще такие ставит. Зимой там будет очень холодно, боюсь, придется заказывать второй слой стеклопакетов – это обойдется мне от 70 000 руб. (я уже узнавала)».

Внутренних дверей в квартирах не было. Надежда установила 4 штуки одной модели, они обошлись ей в 70 000 руб. вместе с установкой. Изначально у нее была задумка поставить двери-невидимки. «Это особый дизайн, при котором устанавливаются скрытые наличники, а само полотно предназначено под покраску или оклейку обоями, в результате чего такие двери сливаются со стенами. Но стоимость одной такой двери стартует от 30 тысяч, я сразу поняла, что не настолько их хочу, чтобы переплачивать в 2 раза». А вот Елене удалось найти подобные двери существенно дешевле: две двери со скрытой коробкой обошлись ей в 21 000 рублей вместе с установкой. Зато только одна дверь в туалет стоила 29 000 рублей – с одной стороны дверь зеркальная, а с другой отделана черным стеклом.

Застройщики в основном используют двери российского и белорусского производства, но и здесь есть исключения. Например, ГК «Пионер» использует итальянские двери Dierre серии Alfieri, Forte, Parodi, Juvarra.

В сантехнике вкусы совпадают
«Я нашла на сайте и купила с рук новую акриловую ванну тысяч за 13 с доставкой – в магазине я видела такую примерно за 17 000 руб., - рассказывает Надежда. - Однако потеряла на другом. Из-за перепланировки ванной комнаты у меня осталось на раковину всего 45-50 см (45 – если делать врезную, 50 – если накладную). Раковину-то я нашла, загвоздка в том, что в интерьер никак не вписываются стандартные тумбы, поэтому мебель для ванной пришлось заказывать, а это в 1,5-2 раза дороже готовых аналогов».

Елена заплатила за российскую ванну «Ностальжи» 18 000 рублей. «Сначала поехала в «Леруа Мерлен», где эти ванны были существенно дешевле. Однако на месте выяснилось, что это ванна второго сорта, а та же модель первого сорта продается только у производителя. Разница – в качестве и технологии нанесения эмали. В итоге решила не скупиться».

Застройщики нередко используют иностранную сантехнику, особенно популярна среди них испанская Roca, кстати, Надежда тоже отдала предпочтение этой фирме при выборе унитаза. Однако чаще девелоперы закупают сантехнику отечественных производителей («Ресса», Липецкий трубный завод). Интересно, что в отношении смесителей выбор наших героинь и многих застройщиков совпадает. Надежда и Елена выбрали немецкие смесители Grohe, их же используют в отделке ФСК «Лидер», ГК «Пионер», «Сити-XXI век».

Примерная стоимость материалов

Время, нервы и муки
В целом получается, что, когда материалы, используемые при ремонте застройщиком и владельцами квартир, примерно сопоставимы, ремонт от застройщика оказывается дешевле.

Помимо бюджета, другой значимый фактор при проведении ремонта – время. Сам по себе ремонт у застройщика обычно длится 2-4 месяца. Однако он проводится еще до выдачи ключей, поэтому люди могут их получить и сразу въехать. В случае самостоятельного ремонта сроки непредсказуемы. В данном случае заказчицам повезло. Елене удалось справиться с отделкой всего за месяц, у Надежды ремонт занял 2,5 месяца.

Нужно учитывать и степень личной вовлеченности заказчика в процесс. «Профессионализму своей бригады я доверяла, так что в квартиру выбиралась нечасто – примерно раз в три недели, когда нужно было принять какое-то решение на месте. Я полностью делегировала им выбор и закупку всяких смесей, блоков и т.п.», - рассказывает Надежда.

Однако очень много времени занял процесс выбора декоративных материалов, сантехники, дверей. «Сначала мне пришлось практически с нуля выяснять, каких в принципе видов и по каким ценам бывает нужный мне товар, затем – выбирать наиболее подходящий по соотношению цена-качество-эстетичность, потом мониторить, где выгоднее его купить. Если сложить все часы, проведенные за компьютером, у телефона и в магазинах, боюсь даже представить, сколько дней «накапает». С удовольствием бы отдала право выбора кому-то другому. Например, когда мои ремонтники сказали, какие галогеновые лампы лучше выбрать и сами заказали их для меня напрямую из Китая, потому что так они раза в два дешевле – я согласилась без раздумий и была очень довольна», - признается Надежда. О муках выбора говорила и Елена: «Только при выборе обоев я совершила 5 поездок по магазинам. А потом долго выискивала понравившиеся варианты в интернете, в том числе на зарубежных сайтах, чтобы найти лучшую цену».

Частные потребности
Среди недостатков готового ремонта от застройщика многие называют отсутствие возможности обустроить все по своему вкусу и потребностям. Елена провела небольшую перепланировку: ей не понравилось, что вход в спальню шел из прихожей, она сделала его из кухни-гостиной, а вместо освободившейся части коридора обустроила гардероб. Габариты комнат в результате не сильно отличаются от изначально предусмотренного застройщиком плана.

Надежда внесла более существенные изменения. «Квартира площадью 52 квадрата предлагалась как «однушка» с кухней порядка 12 кв. м и комнатой – 20 кв. м. Простор, конечно, хорошо, но в данном случае – нецелесообразно. Я просто «передвинула» несуществующую межкомнатную стенку, еще больше увеличив кухню – получилась кухня-гостиная студийного типа площадью 19,5 кв. м. Спальня в результате уменьшилась, но я пошла дальше и отрезала от нее еще кусок – на отдельную гардеробную. В итоге она вышла размером порядка 10 кв. м. Мало? Я считаю, что нормально: прекрасно помещается двуспальная кровать, две прикроватные тумбочки, трюмо и даже узкий пенал. Для гардеробной я также «откусила» с другой стороны небольшую часть ванной. Еще я сделала раздельный санузел вместо совмещенного. Все изменения для меня принципиальны. Если бы данная квартира предлагалась с ремонтом от застройщика по их первоначальному плану, я бы ее просто не купила», - рассказывает хозяйка.

Соглашаясь на стандартный ремонт от застройщика, поменять что-либо в пространственно-планировочных решениях, например, передвинуть дверной проем или отказаться от одной из стен для объединения комнаты, уже невозможно. Максимум, на что идут застройщики – это замена некоторых декоративных материалов и отдельные из них готовы вывести для владельцев дополнительные розетки.

Резюмируем
В целом обе семьи остались довольны проведенным ремонтом. «Чтобы сделать квартиру максимально функциональной и подходящей именно для нас, пришлось идти на все трудности. Однако в следующем году сдается моя квартира в новостройке в Химках. Там изначально оптимальная планировка для своей площади, и я не собираюсь ее менять. Так что, если застройщик предложит отделку за адекватные деньги, я предпочту готовый ремонт», - говорит Надежда.

Как выяснила редакция www.irn.ru, отделка от застройщика действительно существенно дешевле, чем самостоятельный ремонт. При этом многие застройщики используют отделочные материалы того же уровня, что и люди, делающие добротный ремонт для себя. И все же многие покупатели нуждаются в индивидуальных планировочных решениях, которые существенно влияют на функциональность квартиры, поэтому все равно готовы переплачивать и тратить драгоценное время на самостоятельный ремонт.

Тем не менее из-за падения доходов населения фактор экономии для многих покупателей может стать решающим и, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», востребованность квартир с отделкой будет расти. О том, что происходит на рынке квартир с отделкой и какие варианты можно найти, читайте в завтрашней статье на www.irn.ru.

Быстрее, проще, дешевле!
Сделать ремонт дороже всегда можно, а вот получится ли дешевле, чем описано в этой статье? Ольга Дерябина сейчас завершает ремонт в новостройке в Коммунарке. Все материалы для черновой и чистовой отделки она купила в «Леруа Мерлен», это стоило ей 280 000 рублей. Еще 140 000 рублей с нее взяли за работу. Таким образом, на отделку 30-метровой квартиры Ольга потратила 420 000 рублей, или 14 000 рублей за кв. м, что лишь немного выше средних цен от застройщиков. Ольга признает, что покупала самые дешевые материалы, которые смогла найти, а весь ремонт – от стяжки и проводки электричества до укладки плитки и декоративных работ – проводил один малоквалифицированный работник. Поэтому уровень отделки скорее соответствует дешевому муниципальному ремонту. Однако если предположить, что владелец квартиры способен выполнить все или даже часть работ своими руками в буквальном смысле, то самостоятельный ремонт вполне может «переплюнуть» ремонт от застройщика.